01
什么是抵押貸款
實操中,抵押貸款是以房子作為抵押物,向銀行獲取的貸款。包括我們說的按揭貸款,如商業(yè)貸款和住房公積金貸款,其實也屬于抵押貸款范疇。
從房貸的特點來看,抵押貸款有3點優(yōu)勢:
一是年限足夠長,最長可以30年。
一般信用貸是3-5年,少數(shù)如招商曾經(jīng)有過10年授信的產(chǎn)品。而30年相比3年,是量級的區(qū)別。
而所有的貸款都和時間有關。
一年期的貸款,比如農(nóng)業(yè)銀行的網(wǎng)捷貸,建行的快貸,只能作為臨時周轉。如果征信負債增加,可能第二年就無法續(xù)貸。
三年期的貸款,也是大部分信用貸的授信時間,可以作為中期的周轉,但也還是只能作為周轉。因為3年之后自己的征信是否有變化,是否銀行的這個產(chǎn)品還在,也是兩說。
五年期的貸款,少部分信用貸和目前大部分卡分期形式信用貸的授信時間。五年可能剛剛夠時間穿越一點周期。
目前5年以上的產(chǎn)品,幾乎只有抵押貸款才有。比如之前寧波銀行的萬利金是8年分期,今年的3月份也改成了3年期。
很多人買房貸款,即使貸款30年,可能也未必會還30年,中間可能置換就提前還了按揭貸款。
但是年限長,尤其年限長如30年,好處有2點:
一是穩(wěn)定,30年都不用置換,不會中間到期,不用折騰,節(jié)省心力。
二是月供低。比如現(xiàn)在蘋果的iphone、macbook和無線耳機等可以24期分期,本來上千的耳機,上萬的筆記本電腦,覺得挺貴的,但是分了24期,每月100左右,或者幾百元,就覺得是可以接受的。房子分期也是一樣的,只不過分了360期。
二是利率足夠低,商貸是4點多,公積金貸款是3點多。
住房公積金貸款就是惠及老百姓的,所以利率絕對優(yōu)惠,因此也有金額限制,一般40-60萬。近年來,公積金貸款也有次數(shù)限制,也開始看征信情況。
商業(yè)按揭貸款利率一直比較低,4點多的利率,早年余額寶的利率都比這高。以前是基準利率打折扣,比如4.9%的9折,88折,85折,早年瘋狂的時候,還有7折。最近幾年很多城市首套也是上浮的,比如1.1倍,1.2倍。現(xiàn)在商貸利率正在推行LPR,浮動利率。順便說,利率下行是趨勢,還沒轉的可以轉一下,大部分是手機app就可以轉。
往上就是隨借隨還的信用貸,一般是6-8%之間。但是今年利率在往下走,比如南京銀行的你好e貸團辦可以5.58%,也引得其他銀行降利率,比如杭州銀行從6點多降到了5點多。
再往上是卡分期形式的信用貸,優(yōu)秀的卡分期irr一般是6點多,普通的卡分期是12%左右。
再往上就是普通信用卡分期,就是經(jīng)常會接到電話邀請的那種。一般是18%左右,當然也有活動,有的6折,有的甚至3折。
三是還款方式優(yōu),無論等額本息,還是等額本金,都是真實的利率,用excel的IRR公式拉一遍,得到的利率和銀行給定的利率是一致的。
覺得等額本息貸款天經(jīng)地義的同學,可以了解下砍頭息,常見于保單貸和小貸,還有等本等息形式的貸款,常見于卡分期形式的信用貸和信用卡分期。
嘿嘿,不是還有先息后本么,的確是有的,先息后本的抵押貸款相對授信時間短一點,比如10年。甚至還有先息后本的按揭,可以私聊。
02
為什么選擇抵押貸款
首先,如前所述,抵押貸款是一種年限長、利率低、還款方式優(yōu)的貸款,幾乎無出其右。
其次,人在社會上生存,免不了會用到錢,有的是生意經(jīng)營,有的是大病需要資金,有的是FC,不一而足。
很多人覺得房子是要住的,漲價了又不能賣,還是一樣的。其實房子還可以抵押出來。
第三,從實務的角度,一般是2個原因進行抵押貸款:
1.房子漲了,可以抵出來的額度增加了。
若干年前買了一套房,7成貸款,現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)貸款只占30%的房子市值了。如果有資金需求,可以抵押出來,有一抵和二抵可以選擇。
2.利率降了。這是去年至今的趨勢,今年因為疫情緣故,利率估計還得往下走。2018年的時候,6點多的抵押算是利率低的,現(xiàn)在很多都到了4點多,有的已經(jīng)低于按揭利率了,出現(xiàn)了利率上的倒掛。因此,年頭至今,轉貸的人不少。省下來的都是自己的,何況每年都可以降低成本。
03
抵押貸款的種類
(1)一抵和二抵
一抵是需要還清按揭,重新抵押。二抵是不需要還清按揭,疊加一個抵押。二抵的好處是原來低利率,年限長的按揭還在,還可以用公積金來抵充,劣勢是二抵的利率一般偏貴,年限偏短,額度上限低。不過最近二抵的利率也在往下降。
(2)消費貸和經(jīng)營貸
經(jīng)營貸需要有公司,用于經(jīng)營。消費貸,不需要有公司。不過現(xiàn)在消費貸經(jīng)歷了2018年的抽貸風波之后,基本都停了。市面上的產(chǎn)品主流的都是經(jīng)營貸。做消費貸的銀行不多,一般額度都受限,或者有的還款方式不太好,比如需要一年過本一次。30萬的信用貸一年過本一次就算了,300萬的消費貸,每年過本,這個感覺也是挺酸爽的。
經(jīng)營貸需要有公司,因此需要提前注冊公司,或者購買公司。
(3)等額本息和先息后本
目前主流是等額本息20年,有的可以按照30年來還款
先息后本一般授信時間短,3年,5年,10年。如果是生意周轉,3年授信可能夠用,否則基本還是選擇年限長的,推薦10年期的。當然年限短的也有好處,就是利率優(yōu)惠,一般比等額本息的要低一點點。
(4)老人主貸和體制內(nèi)主貸
一般是自己抵押。有的銀行可以做到老人主貸,而且可以上老人的征信。這就給了騰挪的空間。
當然,老人也要配備公司,提前做好準備。
一般單位做經(jīng)營貸其實是比較方便的,但是體制內(nèi)會受限,因為不能有股份。當然還是有銀行可以做,可能無法享受最優(yōu)惠的利率。
感興趣的可以私聊。
(5)利率
當然,對于抵押貸款而言,最終看的還是利率,利率低是王道,以力破巧。
不過每個人情況都不一樣,比如征信,單位,房子的情況,還是要選擇適合的產(chǎn)品。