每到年末，各大銀行會(huì)因貸款額度的吃緊而放緩房貸批放速度。最近一周，上海晨報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，批貸速度由11月前的一個(gè)月，延期到兩個(gè)月，意味著如今辦房貸的多數(shù)買(mǎi)家要等到明年放貸。這其中，趕在銀行政策收緊前辦貸款的“連環(huán)單”買(mǎi)房人特別焦慮，因?yàn)槲窗凑蘸贤s定給賣(mài)家支付房款，而涉及到違約問(wèn)題。
調(diào)查
銀行放款難買(mǎi)房人變焦慮
由于一線城市住宅價(jià)格不菲，因此換房族均是賣(mài)了手里的房子，再買(mǎi)房子。一進(jìn)一出，有些買(mǎi)房人因?yàn)閾?dān)心挑好的房子提前被別人買(mǎi)走，因此出現(xiàn)先交了定金買(mǎi)上房，再賣(mài)房的現(xiàn)象，這種情況在房產(chǎn)中介看來(lái)即是“連環(huán)單”。隨著改善型買(mǎi)房人占據(jù)市場(chǎng)成交主力，這種“連環(huán)單”也屢見(jiàn)不鮮。
為了孩子上學(xué)方便，陳雨（化名）賣(mài)了朝陽(yáng)區(qū)的房子，換個(gè)學(xué)區(qū)房。今年9月底，陳雨看中了海淀區(qū)一套學(xué)區(qū)房，總價(jià)540萬(wàn)元。雙方在商談簽約過(guò)程中，業(yè)主提出一個(gè)條件。由于業(yè)主也是換房，已經(jīng)預(yù)定了豐臺(tái)區(qū)的房子，需要盡快籌錢(qián)支付首付款，所以業(yè)主要求陳雨在12月底之前完成過(guò)戶(hù)，并支付全部房款。只有滿足這個(gè)條件，業(yè)主才同意與陳雨簽約。
陳雨回憶說(shuō)，“我賣(mài)房得到300萬(wàn)元，足夠支付首付款。而且，我的信用情況良好，不會(huì)被銀行拒貸的?？紤]到海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房不好買(mǎi)，我咬牙接受了業(yè)主的條件?！彪p方簽訂購(gòu)房合同，總價(jià)540萬(wàn)元，貸款240萬(wàn)元。
接下來(lái)，陳雨不斷催促中介經(jīng)紀(jì)人加快交易流程。房源核驗(yàn)、雙方驗(yàn)資、網(wǎng)簽合同、銀行批貸……一系列交易環(huán)節(jié)都沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，陳雨與業(yè)主在11月初順利完成上述房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。陳雨認(rèn)為，到年底還有兩個(gè)月的時(shí)間，銀行放款應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。
可是，意外還是發(fā)生了。陳雨表示，“11月底，中介經(jīng)紀(jì)人打來(lái)電話稱(chēng)，銀行要到明年1月份才能放款。這意味著我沒(méi)法按期向業(yè)主付款。如果此次連環(huán)單無(wú)法完成，我和業(yè)主都將承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，“在上海二手市場(chǎng)交易中，換房的置業(yè)群體大概占到了六成。其中有很多換房客戶(hù)是先買(mǎi)房再賣(mài)房，導(dǎo)致出現(xiàn)了連環(huán)單?！?/p>
“隨著今年 賣(mài)一買(mǎi)一 的改善置業(yè)人群逐漸增多，連環(huán)單的數(shù)量也有所增多。年底銀行放款速度變慢，將會(huì)影響到連環(huán)單的順利完成，導(dǎo)致相關(guān)交易各方違約風(fēng)險(xiǎn)加大。”吳昊說(shuō)。
原因
年底銀行放貸額度吃緊
一周以來(lái)，上海晨報(bào)記者走訪了上海石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)等多個(gè)地區(qū)的中介門(mén)店，發(fā)現(xiàn)上海尚未出臺(tái)房貸升級(jí)政策，但部分銀行放慢了放款速度，二手房“連環(huán)單”違約風(fēng)險(xiǎn)加大。
上海晨報(bào)記者以購(gòu)房人身份走訪多家銀行，咨詢(xún)買(mǎi)房辦理商業(yè)貸款事宜：有些銀行提高了對(duì)購(gòu)房人資質(zhì)的審核；有些銀行則婉拒借貸人。某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人直接表示，“現(xiàn)在在我們銀行難以獲得批貸，還是找其他銀行試一試吧?！?/p>
據(jù)海淀區(qū)一鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人透露：“今年9月、10月，購(gòu)買(mǎi)上海二手住宅，只要貸款人的資質(zhì)良好，銀行通常在一個(gè)月左右就能放款。從11月下旬起，大部分銀行放款速度增加到兩個(gè)月左右。”
偉嘉安捷分析師吳昊告訴上海晨報(bào)記者，“由于年底大部分銀行貸款額度使用殆盡，所以銀行放款速度明顯減慢。有些銀行貸款額度使用完畢，接手的新單子就要等到明年才能放款。受到年底銀行放款速度放慢的影響，購(gòu)房人申請(qǐng)房貸的熱情也會(huì)相應(yīng)減弱。11月上海個(gè)貸市場(chǎng)交易量環(huán)比下跌10%?！?/p>
提醒
連環(huán)單當(dāng)事人違約自擔(dān)責(zé)
上海市隆安律師事務(wù)所合伙人鄭磊律師說(shuō)，“在上海二手住宅交易中，銀行與買(mǎi)房人簽訂貸款合同。只要銀行按照公司內(nèi)部相關(guān)規(guī)定以及貸款合同的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行批貸和放款，就沒(méi)有問(wèn)題。即使年底銀行在規(guī)定時(shí)間內(nèi)放慢了批貸或放款的速度，導(dǎo)致部分連環(huán)單出現(xiàn)違約情況，銀行也不需要承擔(dān)違約責(zé)任。”
“無(wú)論是銀行的原因，還是當(dāng)事人的個(gè)人原因，只要 連環(huán)單 一方當(dāng)事人沒(méi)有按照購(gòu)房合同約定的時(shí)間付款，導(dǎo)致合同無(wú)法正常履行，就構(gòu)成違約行為。該當(dāng)事人要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。”鄭磊律師說(shuō)。
有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒說(shuō)，“如果連環(huán)單當(dāng)事人面臨無(wú)法按期付款的情況，可以通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)借款，但是借款將會(huì)增加購(gòu)房成本。由于連環(huán)單存在較大風(fēng)險(xiǎn)，所以買(mǎi)賣(mài)雙方盡量不要采用這種方式進(jìn)行交易。”（上海晨報(bào)）