房產(chǎn)價(jià)格，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。
人口結(jié)構(gòu)和預(yù)期人口增長(zhǎng)是決定房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值走向最為關(guān)鍵的因素。因?yàn)橛腥朔讲庞行枨蟆?/p>
近日，央行罕見(jiàn)的發(fā)表工作論文，專(zhuān)門(mén)探討人口問(wèn)題。因?yàn)橹毖圆恢M、口吻嚴(yán)厲，很快在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議。其中，對(duì)于中國(guó)人口問(wèn)題的擔(dān)憂(yōu)，也引發(fā)了不少人對(duì)房產(chǎn)的擔(dān)憂(yōu)。
那么，央行的報(bào)告到底說(shuō)了什么？
01
中國(guó)人口問(wèn)題十分嚴(yán)峻
這篇央行工作論文題為《關(guān)于我國(guó)人口轉(zhuǎn)型的認(rèn)識(shí)和應(yīng)對(duì)之策》，深度剖析了人口及生育議題。
其中提到諸如人口轉(zhuǎn)型、老齡化、少子化、生育等關(guān)鍵詞，對(duì)當(dāng)下中國(guó)的人口困境直言不諱。
在正文部分，央行甚至表示，若我國(guó)沒(méi)有把握住時(shí)機(jī)，很有可能會(huì)“重蹈發(fā)達(dá)國(guó)家的覆轍”。
可以看到，央行最關(guān)切的人口問(wèn)題還是我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性的改變。這體現(xiàn)在人口老齡化迅速到來(lái)，并急速發(fā)酵和人口出生率持續(xù)斷崖式下跌。
報(bào)告指出：未來(lái)老年人口占比逐步上升，最有意思的是這句話(huà)：“代表社會(huì)負(fù)擔(dān)的老年人進(jìn)入資產(chǎn)清算階段”。
央行從人口方面表達(dá)了對(duì)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的憂(yōu)慮。一方面是老人會(huì)通過(guò)甩賣(mài)房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)來(lái)保障養(yǎng)老。另一方面，年輕人越來(lái)越少，老人越來(lái)越多，社會(huì)對(duì)于房產(chǎn)的需求也會(huì)降低。
資產(chǎn)清算增加，需求下降，字里行間都透露出對(duì)未來(lái)房產(chǎn)的悲觀(guān)預(yù)期。
02
人口與房地產(chǎn)的關(guān)系
現(xiàn)在中國(guó)的高房?jī)r(jià)很大程度上也是被人口紅利所推動(dòng)的。
我國(guó)住房制度改革一般分為三個(gè)階段。
第一階段，福利分房時(shí)期：1980--1987年。1980年，鄧小平提出了“出售公房、分期付款、提倡個(gè)人建房買(mǎi)房、鼓勵(lì)公私合營(yíng)”的改革設(shè)想，這成為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的開(kāi)端。
第二階段，雙軌制時(shí)期：1988--1998年。該時(shí)間段內(nèi)我國(guó)福利住房制度與市場(chǎng)化住房制度并存。
第三階段，市場(chǎng)化住房制度時(shí)期：1998年至今。
住房商品化徹底推行后，由于住房抵押貸款的普及和工資的提高，無(wú)論房?jī)r(jià)如何上漲，居民對(duì)房屋的需求均維持在高位。這里不得不說(shuō)，房貸和其他貸款的放開(kāi)，給居民購(gòu)房提供了金融杠桿，正是有了這些信貸制度的保障，讓很多本來(lái)買(mǎi)不起房的也能投入到房地產(chǎn)中。
但很多人都沒(méi)有察覺(jué)到，房地產(chǎn)狂熱的基礎(chǔ)其實(shí)不只是金融杠桿的放開(kāi)，更多的是快速城鎮(zhèn)化給各大城市帶來(lái)的人口紅利！
用以描述世界各國(guó)城市化發(fā)展共同規(guī)律的“納瑟姆曲線(xiàn)”認(rèn)為，一國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將經(jīng)歷兩個(gè)拐點(diǎn)。
第一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到30％時(shí)，此時(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；
第二個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70％后，此時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入成熟階段，發(fā)展速度減慢，實(shí)現(xiàn)了高度的城鎮(zhèn)化與現(xiàn)代化。
城鎮(zhèn)化率在30％-70％之間時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受快速增長(zhǎng)的住房需求影響，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲的勢(shì)頭。
我國(guó)2008--2020年，城鎮(zhèn)化率從44.9％提升到60.3％。在此期間，城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，就意味著新增城市人口1300萬(wàn)，由此帶來(lái)的剛性住房需求將為房?jī)r(jià)帶來(lái)直接上漲壓力。
也就是說(shuō)，2008年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷的飛速發(fā)展時(shí)期是與人口直接掛鉤的。12年間，城市人口增加2億人，由此帶來(lái)的剛需，配合金融杠桿和地方不斷擴(kuò)張的土地財(cái)政政策，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)一路狂飆。
很多人都覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲是金融的鍋。
其實(shí)更多是人口的需求擺在那，沒(méi)有人口就沒(méi)有需求，沒(méi)有需求就沒(méi)有價(jià)格，這是基本的市場(chǎng)規(guī)律。
03
人口坍縮，房地產(chǎn)還有未來(lái)嗎？
房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看還是要看人口，人口是決定性因素。
觀(guān)察一下這幾年但凡是人口下降的地方，人口外流的地方，人口減少出生率比較低的地方。比如東北、天津、石家莊、濟(jì)南等北方城市，房?jī)r(jià)都在下跌。
反之，像深圳、上海、杭州、廣州等人口還在繼續(xù)增長(zhǎng)的城市，房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)是非常堅(jiān)挺，深圳和上海去年年底和今年年初還經(jīng)歷了一波狂熱。
所以說(shuō)人口和房?jī)r(jià)確實(shí)是成正相關(guān)，這也是這兩年全國(guó)各大城市相繼發(fā)生樓市波動(dòng)的一個(gè)主要原因。
大量的人口是往一線(xiàn)二線(xiàn)城市，特別是南方沿海城市流入，人口是支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的一個(gè)基石。以前有闖關(guān)東，現(xiàn)在是闖深圳、杭州、廣州、長(zhǎng)三角和珠三角。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集聚了大量的甚至形成了一定的人口外地的輻射效應(yīng)。
但是北方的人口和資金持續(xù)流入南方城市的趨勢(shì)，到底能堅(jiān)持多久，這個(gè)確實(shí)不好說(shuō)。
如果未來(lái)中國(guó)的人口出生率持續(xù)的減少，新生兒減少，老齡化程度加深，那未來(lái)樓市是很難被撐起來(lái)的。
然而現(xiàn)下，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)陷入非常危險(xiǎn)的境地。
經(jīng)濟(jì)不景氣，很多人面臨著失業(yè)和收入下降的危險(xiǎn)，不少年輕人的房子都買(mǎi)不起，更別說(shuō)生二胎，生三胎了。
父母催婚，國(guó)家催生都起不到什么作用。
道理很簡(jiǎn)單，從孩子在子宮里還是胚胎狀態(tài)，基本就要開(kāi)始為他花錢(qián)了。
從出生起，一路收費(fèi)到幼兒園，中小學(xué)到大學(xué)，到結(jié)婚，直到死了還要收費(fèi)。
光是把小孩養(yǎng)大都不知道要花多少錢(qián)。
高房?jī)r(jià)必須要靠足夠的人口來(lái)維系，但是房?jī)r(jià)過(guò)高、剩余成本過(guò)高大家都不愿意生，不愿意生就是人口坍縮。一旦人口坍縮就沒(méi)有需求。
并且像央行報(bào)告里指出的一樣，未來(lái)老齡化形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，老年人口必然要通過(guò)資產(chǎn)清算來(lái)保障養(yǎng)老，那這兩者疊加所帶來(lái)的威力會(huì)把房地產(chǎn)帶入怎樣的深淵？
人口問(wèn)題對(duì)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊和資產(chǎn)價(jià)格打擊都將是致命的。人口斷崖，老齡化繼續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，財(cái)政基本上就不可能持續(xù)。
老接盤(pán)俠們不再生小接盤(pán)俠了，未來(lái)房?jī)r(jià)必將步入“黑暗世紀(jì)”。