業(yè)內(nèi)人士提醒：房產(chǎn)交易前需特別留意房屋抵押狀態(tài)，不要輕易支付定金
房產(chǎn)交易前需特別留意房屋抵押狀態(tài)。
買家查冊(cè)查不到抵押明細(xì)。
二手房產(chǎn)交易時(shí)最擔(dān)心的是房屋抵押狀況，一手交錢卻因抵押風(fēng)險(xiǎn)不能一手交貨。由于金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，房產(chǎn)抵押融資的方式也不少，碰到這樣的房產(chǎn)該怎么辦？
有買家發(fā)現(xiàn)賣家隱瞞了房屋的抵押狀態(tài)，中介公司及賣家聲稱房屋只有銀行抵押貸款，但在辦理按揭貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在二次抵押給個(gè)人的情況。鑒于交易風(fēng)險(xiǎn)的存在，買家在支付了定金后拒絕繼續(xù)交易，最終雙方鬧上公堂。日前，法院判決顯示，賣家需退還定金。業(yè)內(nèi)人士表示，在房產(chǎn)交易前需特別留意房屋抵押狀態(tài)，在查詢清楚明細(xì)之前不要輕易支付定金。
案例
賣家隱瞞二次抵押狀況 買家拒絕交易
法院：雙方都存在不當(dāng) 定金應(yīng)當(dāng)退回
姚女士看中了李先生位于天河的一套房，通過(guò)中介公司雙方洽談同意以460萬(wàn)元（另需一次性支付344萬(wàn)元作為房屋裝修及家電設(shè)施的補(bǔ)償款）的價(jià)格完成交易。姚女士分兩次分別支付了定金20萬(wàn)元和60萬(wàn)元給李先生，并同時(shí)支付了中介費(fèi)和網(wǎng)簽費(fèi)給中介公司。在支付方式上，姚女士選擇向銀行申請(qǐng)5年230萬(wàn)元的銀行按揭貸款，但在辦理銀行貸款時(shí)卻不能獲得批準(zhǔn)，姚女士發(fā)現(xiàn)，房屋除了抵押給銀行按揭貸款外，還進(jìn)行了二次抵押給第三人530萬(wàn)元。
姚女士表示，《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記查冊(cè)表》上載明第三人對(duì)房屋享有抵押權(quán)，雖然查冊(cè)表每頁(yè)均有她的簽名，但她是支付了網(wǎng)簽費(fèi)和60萬(wàn)元定金后，才看到中介人員出示的查冊(cè)表，中介人員表示房屋有問(wèn)題是辦理不了網(wǎng)簽的，所以她就在該查冊(cè)表上簽了名。姚女士表示李先生和中介只是說(shuō)了房屋存在銀行抵押貸款，并沒(méi)有說(shuō)存在抵押給個(gè)人的情況。李先生與中介表示，已向姚女士解釋清楚房屋的抵押情況，已明確告知存在抵押，只是當(dāng)時(shí)沒(méi)有明確是抵押給銀行，還是抵押給個(gè)人，李先生當(dāng)時(shí)出示房屋的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上顯示了抵押的情況，但并沒(méi)有注明是抵押給銀行還是抵押給個(gè)人。
姚女士表示，自己是在交付了60萬(wàn)元定金后，將相關(guān)材料（包括房屋的查冊(cè)表）交給按揭公司，按揭公司工作人員發(fā)現(xiàn)房屋有個(gè)人抵押并向其致電告知的，按揭公司表示銀行不受理該按揭申請(qǐng)，并表示房屋存在520萬(wàn)元的個(gè)人抵押對(duì)于姚女士沒(méi)有保障，之后姚女士立即與中介公司的工作人員進(jìn)行溝通，中介公司的工作人員表示也不清楚房屋存在二次抵押，因此，姚女士覺(jué)得交易風(fēng)險(xiǎn)不小，立即要求李先生退還已付的款項(xiàng)，得知李先生存在隱瞞房屋存在二次抵押的情況，姚女士覺(jué)得李先生不誠(chéng)信，因此即使知道李先生已在合同約定的期限內(nèi)辦好了房屋的涂銷抵押手續(xù)，她還是表示不同意繼續(xù)交易。由于雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，姚女士就提起了訴訟。
法院判決認(rèn)為，涉案房屋實(shí)際抵押給個(gè)人而非抵押給銀行，李先生在《合同》簽訂時(shí)并無(wú)告知姚女士涉案房屋已抵押給個(gè)人，存在不當(dāng)。其次，李先生涂銷涉案房屋的抵押并未超過(guò)《合同》約定的辦理提前還貸的時(shí)間，姚女士亦未舉證證明涉案房屋抵押給個(gè)人而非銀行致使其無(wú)法履行合同以及涉案房屋涂銷抵押后繼續(xù)履行合同存在實(shí)質(zhì)障礙，其拒絕繼續(xù)履行合同亦存在不當(dāng)。因此，導(dǎo)致合同解除，李、姚雙方均有過(guò)錯(cuò)。李先生應(yīng)向姚女士退還定金80萬(wàn)元，但姚女士請(qǐng)求李先生支付定金利息、中介費(fèi)、網(wǎng)簽費(fèi)及按揭費(fèi)，理?yè)?jù)不成立。
此外，李先生一審反訴要求沒(méi)收定金80萬(wàn)元以及要求姚女士賠償中介費(fèi)損失，理由不成立，法院不予支持；至于李先生主張因《合同》沒(méi)有履行致使其在另行購(gòu)房時(shí)產(chǎn)生額外支出，要求姚女士賠償借款利息、稅費(fèi)損失，上述支出并非姚女士訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的《合同》無(wú)法履行可能造成的損失，且涉案房屋所在區(qū)域的房?jī)r(jià)已實(shí)際上漲，李先生的相關(guān)損失亦可得到一定彌補(bǔ)，所以理?yè)?jù)不成立，法院不予支持。
專家教路：
需業(yè)主配合查冊(cè)
中原地產(chǎn)華苑分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理莫建國(guó)表示，目前如果由買家自行去查冊(cè)，不會(huì)顯示抵押狀況的明細(xì)，只能查到房產(chǎn)是否抵押狀態(tài)。只有由業(yè)主自己查詢，才會(huì)顯示明細(xì)，因此可要求業(yè)主配合查詢，出示明細(xì)抵押狀況。一般正規(guī)放盤程序都會(huì)要求業(yè)主提供房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件，有些還會(huì)要求提供查冊(cè)的資料，包括房產(chǎn)是否查封、抵押的狀況等，如果不能交易都不會(huì)介紹給買家。
如果出現(xiàn)二次抵押給個(gè)人的情況，在過(guò)戶交易時(shí)，需要債權(quán)人同時(shí)到場(chǎng)，提供相應(yīng)的證件才可以辦理過(guò)戶。此外，債務(wù)大小的情況也會(huì)影響買家辦理按揭貸款。因此，盡量不要購(gòu)買有抵押給個(gè)人或債務(wù)糾紛的房產(chǎn)，在看清楚查冊(cè)明細(xì)資料之前不要支付定金、首期款。
二次抵押可以再融資，
多由貸款公司提供
可以看到，案例中二次抵押成為引起糾紛的關(guān)鍵因素。所謂“二次抵押”，是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款，二次抵押貸款不用還清以前的貸款。房產(chǎn)二次抵押貸款就是按揭房抵押貸款。比如，剛購(gòu)買的房子價(jià)值100萬(wàn)元，首付30萬(wàn)元，房貸按揭70萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)幾年房子升值，目前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元。那么，可以進(jìn)行二次抵押貸款，貸款金額大致為140萬(wàn)元（200萬(wàn)×0.7）減去房貸尾款65萬(wàn)元后的75萬(wàn)元。