在2016年“930”樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房價 競地價”的土地出讓方式。開發(fā)商按此種方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項目，從土地出讓時就被敲定了房價上限。1年多來，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項目也即將入市。近日，北京市住建委針對《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》向社會征求意見。此次披露的征求意見稿規(guī)定，“限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房?！?/p>
也就是說，這些限房價項目除了在土地出讓時“鎖定”的銷售均價外，還將設(shè)“評估價”。相關(guān)部門將對這類項目的市場價作出評估。如果評估價與土地出讓時限定的銷售均價差距較大，則將由市保障房中心收購并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，公開搖號配售；如果價差較小，房源性質(zhì)仍為商品房，取得不動產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年后才可上市銷售。
“‘限房價 競地價’是為了防止出現(xiàn)‘地王’，適當(dāng)壓低住房銷售限價，也引導(dǎo)周邊新房、二手房房主理性定價。”北京房協(xié)副會長、秘書長陳志說，但在個別核心區(qū)域，或因市場環(huán)境變化產(chǎn)生新的熱點區(qū)域，部分限房價項目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價差。
這個“評估價”決定著“限競房”未來的銷售方式。“限競房”與共有產(chǎn)權(quán)房的切換，只針對價差較大的“熱點”項目。例如：某限房價項目土地出讓時限定銷售均價5萬元/平方米、評估價為5.5萬元/平方米，項目比值為90.1%，高于85%，該房源即為商品房，具備北京購房資格的都可購買；但若評估價為7萬元，比值為71.4%，低于85%，就會轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。
其實，新出爐的銷售規(guī)則，正是為了壓縮牟利空間。北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限房價項目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市場價明顯偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價項目分配到用來自住的剛需家庭手中，實現(xiàn)“房住不炒”。
由于銷售限價是土地出讓時敲定的，評估價是接近銷售時的市場價，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，即使再上市也只面向符合條件的家庭，投資客、炒房者也就降低了購買的動力，申請購買的也將主要是剛需家庭。 (經(jīng)濟(jì)日報記者 楊學(xué)聰)