房子房貸未結(jié)清可以做抵押貸款嗎，房貸未還清還能二次抵押貸款嗎

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是的沒錯！還在還貸的房子也能拿來貸款。

一、什么是二次抵押？

這種民間叫“二押”，在金融界的專業(yè)名詞稱為二次抵押貸款。

二次抵押貸款是指將已做過抵押的抵押物再次進(jìn)行抵押，從特定放款人處獲得貸款。

舉個(gè)例子：

假設(shè)一套房產(chǎn)在銀行已做抵押貸款，還在正常還款，這種情況下房主如再次申請抵押貸款，不必提前還清銀行貸款，只要能通過專業(yè)評估，即可根據(jù)評估值進(jìn)行再次抵押。

通俗來說就是：我為了向你借1000元現(xiàn)金，而抵押給你一塊價(jià)值3000元的金子，之后如果我還需要現(xiàn)金就可以直接向你借價(jià)差2000元以內(nèi)（3000-1000）的金額。

不必還了你1000元現(xiàn)金拿回金子，再押給你金子再進(jìn)行借款。

二次抵押貸款的特點(diǎn)：

是不用還清以前的貸款，直接再次抵押（二押）再次獲得貸款，節(jié)省了時(shí)間和墊資成本等很多中間環(huán)節(jié)。

二、二次抵押哪里可以做到最高額度

在按揭的房子，只要紅本（房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證或土地使用權(quán)證或購房合同和發(fā)票）在手就可以再去抵押一次。當(dāng)然第一次抵押還有欠銀行的錢沒還，所以二次抵押的額度還要視第一次抵押未還的款項(xiàng)為準(zhǔn)。

國內(nèi)做最高額抵押的，一般是商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)（有可能做到滿額）

二次抵押額度如何計(jì)算？

二押額度=房產(chǎn)價(jià)值*抵押成數(shù)-未還清的貸款

舉例:

王某2018年買了套房子價(jià)值200萬，首付60萬，房貸按揭140萬，經(jīng)過幾年房子升值，目前房產(chǎn)價(jià)值400萬。（抵押成數(shù)一般為0.5~0.7）

以抵押成數(shù)0.7舉例：400萬×0.7＝280萬，400萬減去還欠銀行的140萬房貸尾款＝260萬

三、二次抵押與余額抵押是什么關(guān)系？

二次抵押屬于余額抵押，依照物權(quán)法的規(guī)定，只要在一次抵押后，房產(chǎn)價(jià)值上還有的余額，就可以做二次抵押，有些城市也可以做三次抵押。（只要房子還有空間就可以三次抵押）

但是如果借款人申請銀行抵押貸款二次抵押，那么貸款利率就會比一押高出不少，這也是銀行為了規(guī)避放貸風(fēng)險(xiǎn)（壞賬）的一種手段。

國內(nèi)做余額抵押的常見形式，一般是銀行抵押、典當(dāng)?shù)盅骸I(yè)貸款公司抵押、少部分民間抵押（聯(lián)系金主操作）其他機(jī)構(gòu)的二次抵押貸款等。

1、貸款要求不同。
二抵除了一抵的個(gè)人資質(zhì)和房屋條件，以及公司條件以外，還要滿足房子必須是現(xiàn)房，即上文提到的借款人具有紅本（房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證或土地使用權(quán)證或購房合同和發(fā)票）且房子有二押額度（空間）

2、貸款額度不同。
一抵：最高可貸房屋估值的7成；

3、二抵：二次抵押貸款主要看剩余的評估額度，貸款額度=房屋價(jià)值*抵押率-原貸款的本金余額。與一抵相比，二抵額度有可能低，有可能高（所以買房子是件慎重的事情，投資價(jià)值也應(yīng)該著重考慮）

4、貸款機(jī)構(gòu)不同

二抵：大部分銀行和非銀行貸款機(jī)構(gòu)不接受二次抵押貸款，只有較少銀行可以辦理。一般情況下，可以辦理二次抵押貸款的銀行與辦理首次抵押貸款的銀行是一家。所以當(dāng)銀行不接受二押時(shí)，只能考慮：、典當(dāng)?shù)盅?、專業(yè)貸款公司抵押、少部分民間抵押（聯(lián)系金主操作）其他機(jī)構(gòu)等

五、辦理須知

1.辦理二次抵押貸款所需證件

主要依據(jù)各地區(qū)建委的具體要求，通常僅需要申請人的房產(chǎn)證（房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或購房合同和發(fā)票）、身份證明文件（居民身份證、軍官證等）。根據(jù)用款時(shí)間以及各區(qū)縣辦理他項(xiàng)權(quán)利證的時(shí)間，一般情況下，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證當(dāng)天即可放款。

注：他項(xiàng)權(quán)利證是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)利證由他項(xiàng)權(quán)人持有。

2.二次抵押房產(chǎn)要求

（1）百度百科：

各銀行對抵押房產(chǎn)的規(guī)定不盡相同，對房產(chǎn)的建成年代及所在區(qū)域會有相應(yīng)的要求，比如對95年以前的房產(chǎn)，或一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房產(chǎn)限制較多，貸款成數(shù)較少。但對房產(chǎn)沒有關(guān)于房齡、地域方面的限制，幾乎能做抵押登記的房產(chǎn)，都可以根據(jù)當(dāng)時(shí)市場同類出售房產(chǎn)的價(jià)格做出比較合理的評估，這樣貸款人可以獲得相對銀行高的貸款成數(shù)。

（2）實(shí)際工作中：

1.用于辦理二次抵押的房屋必須是現(xiàn)房

注：現(xiàn)房與期房是不同類型的房屋，但是存在著一定的聯(lián)系，因?yàn)槠诜拷ê弥缶褪乾F(xiàn)房，也就是期房是沒有建好的房屋，現(xiàn)房是建好的房屋。

2. 按揭時(shí)長要求

一般按揭還款半年以上，有點(diǎn)銀行還會要求更長時(shí)間，例如中國銀行的要求是2年，所以并不能房屋辦理一次抵押貸款后立馬來申請。（有可操作空間）

3. 面積要求

部分銀行要求辦理二次房屋抵押貸款的房屋面積要大于40㎡

4. 按揭房價(jià)值要求

部分銀行要求有房屋剩余價(jià)值大于50萬，并且按揭貸款金額不能高于房產(chǎn)總價(jià)的60%等

5. 借款人具有完全民事行為能力、無逾期、收入穩(wěn)定、信用良好等

6. 房屋的產(chǎn)權(quán)要清晰，不涉及任何經(jīng)濟(jì)糾紛和產(chǎn)權(quán)糾紛。

典型的就是離異后沒有確權(quán)或者父母留下的，一般這種情況出現(xiàn)記得去公證處，處理一下就好

六、法律依據(jù)

《擔(dān)保法》

第35條：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

《物權(quán)法》

第199條規(guī)定：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》

第九條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。