最近用收到私信說我想做一個(gè)經(jīng)營性抵押貸款,現(xiàn)在房子是按揭還款呢,我想著還了房貸,做一抵。又怕還了房貸,結(jié)果抵押不出來,竹籃打水,有知道這個(gè)具體流程怎么走好呢?


題主完全不用擔(dān)心這個(gè)問題,相應(yīng)的解決方案已經(jīng)很成熟了!


具體操作流程如下:


先申請抵押銀行獲得批復(fù)函,確認(rèn)額度后進(jìn)行還貸操作,按揭銀行解押后抵押銀行辦理抵押手續(xù),最后就是放款。


雖說這波操作已經(jīng)比較成熟,但仍有一定的風(fēng)險(xiǎn),比如批復(fù)出了,但由于過程中出現(xiàn)一些變動,導(dǎo)致最終被拒絕的幾率還是有的,所以建議在申請批復(fù)的時(shí)候,可以多做兩家銀行的預(yù)審,有備無患!


談?wù)勊栀Y料:


1、準(zhǔn)備材料


每家銀行的資料要求不一樣,在這里簡單說一下大致需要準(zhǔn)備的材料。


1、借款人及其配偶有效身份證件、戶口簿、結(jié)婚證;


2、個(gè)人收入證明;


3、貸款用途證明或聲明(有的銀行不需要用途證明);


4、抵押房產(chǎn)權(quán)屬證明;


5、貸款機(jī)構(gòu)要求的其他文件或資料。


2、審核


相關(guān)部門對材料進(jìn)行審核。


3、評估


抵押房產(chǎn)的評估價(jià)一般是市價(jià)的90%,貸款的成數(shù)一般是評估價(jià)的60%-70%,能做七成的銀行比較少,每家銀行都有自己認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu),會告知到哪家機(jī)構(gòu)做評估。評估的價(jià)格一般是千分之三到千分之五左右,采用差額定率累進(jìn)的方式收費(fèi),不同公司的收費(fèi)不同,不同地區(qū)的收費(fèi)也不同。


4、面簽


貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)提交的材料和評估報(bào)告審核、利率、期限、還款方式等具體事項(xiàng),然后簽貸款合同和抵押合同。


5、公證


公證不是必要的,根據(jù)不同銀行的要求來決定。


6、抵押登記


抵押登記是去房屋所在地的房管局辦理,一般抵押住宅80,非住宅550,另外還有幾塊錢的印花稅。


準(zhǔn)備材料:


申請人身份證明、婚姻狀況證明;


房屋登記申請書;


房屋所有權(quán)證或《房地產(chǎn)權(quán)證》(共有的房屋還須提交其他共有人同意抵押的證明);


國有土地使用證;


抵押合同和主債權(quán)合同;


其他必要材料。


7、購買保險(xiǎn)


部分銀行在貸款時(shí)要求借款人購買保險(xiǎn),保險(xiǎn)的第一受益人是銀行,像之前介紹過的包商銀行需要交貸款額0.25%左右的保險(xiǎn)。


8、放款


收到房屋他項(xiàng)權(quán)證之后,即能放款。




如果只是為了降低利息建議:不要轉(zhuǎn)貸


1.流程過于繁瑣


這個(gè)流程很繁瑣簡單介紹一下,具體如下(需要墊資的情況):


2. 隱藏成本不低:


第一:如果你不是公司法人或股東就需要過戶新公司,武漢費(fèi)用在5500-13000不等,而且每年還得繳納記賬和地址費(fèi)用(每年2000-8000);


第二:如果自己不知道怎么辦理,需要找中介機(jī)構(gòu),因?yàn)檎麄€(gè)流程太長太繁瑣(個(gè)人認(rèn)為比買賣房還麻煩一些),這樣就涉及中介費(fèi)用1%-2%;


第三:如果自己沒有錢還按揭貸款,就需要墊資,墊資費(fèi)用在10天0.6%左右,武漢大概需要兩個(gè)周期左右;


第四: 其他成本(或有)如評估費(fèi)、三方收款費(fèi)、下戶費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)用。


3. 風(fēng)險(xiǎn)


大部分銀行宣傳貸款年限都在3年以上,有的甚至可以貸30年,但實(shí)際是一般情況5年后都要重新審批,沒有問題可以續(xù)貸,但是你不能保證屆時(shí)會有一些政策變化,有可能會要求你提前還款;


中介風(fēng)險(xiǎn),有一些中介由于業(yè)務(wù)水平或者道德水平很低,可能有意或無意造成一些不必要的損失(慎重)


其他,由于合規(guī)問題,不方便在這說。


總結(jié),房貸不是太高建議別動,年化在5.9%以上趕緊轉(zhuǎn)吧!