中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會昨天(15日)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,對個人首套住房商貸利率的下限做了調(diào)整。
通知指出,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(也就是LPR)減20個基點,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,則按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這個變化意味著什么,政策發(fā)布后各地會有哪些變化?
首套房貸利率下限下調(diào)至4.4%
緩解剛性需求購房者壓力
央行、銀保監(jiān)會本次發(fā)布的《通知》指出,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房則按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹,這項政策發(fā)布后,購買首套房的購房者或?qū)⑾硎艿?.4%的房貸利率:“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率的下限,從過去的以貸款報價利率為基準(zhǔn),變成貸款的市場報價利率可以減20個基點。簡單來說就是從之前幾個月的4.6%為下限,變成了4.4%?!?/p>
而這樣的利率變化,對應(yīng)著多大的減免力度呢?張大偉為大家算了一筆賬:“過去5年期以上的房貸利率,基本上都在4.6%以上,以100萬貸款30年計算的話,月供在5126元左右。如果調(diào)整到4.4%,基本上每個月都能夠減少100多塊?!?/p>
下限變?yōu)?.4%,意味著每個城市都可以享受這樣的首套貸款利率嗎?中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,事實并非如此:“我們正常的房貸利率有兩塊,一塊是我們的LPR的基準(zhǔn)線,另外一個部分就是各地加點的幅度是不一樣的。根據(jù)重點監(jiān)測的重點城市首套房貸利率,目前來說平均線是在5.2%左右,其實離基準(zhǔn)線還是有一定的距離的;將基準(zhǔn)下限又調(diào)到了4.4%,所以這個調(diào)整空間是在加大的?!?/p>
各地陸續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策
助力居民安居樂業(yè)
根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計,2022年以來,全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整包括降低首付比例、房貸利率、調(diào)整住房公積金政策在內(nèi)的房地產(chǎn)政策超200次,尤其4月以來,各地出臺政策的節(jié)奏明顯加快。陳文靜表示,本次政策調(diào)整除了和小陳一樣的剛需買房者將受益,基于此前已有多個城市“因城施策”調(diào)整了“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn),此次調(diào)整也將惠及一些城市的部分改善型住房需求。
陳文靜表示:“根據(jù)監(jiān)測,目前差不多有10個城市調(diào)整了二套的認(rèn)定。比如已經(jīng)還清了貸款,即使房子還在,去購房的時候,可以按照首套去定首付比例和房貸利率。因為這個政策就是針對首套的,首套認(rèn)定下來后,也可以按照最低的房貸利率去做?!?/p>
新政策落實“房住不炒”原則
指導(dǎo)各地因地制宜、因城施策
根據(jù)央行、銀保監(jiān)會本次發(fā)布的《通知》,將按照“因城施策”的原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制,根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求,自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,這將和此前各地新政一起,為后續(xù)樓市發(fā)展創(chuàng)造更好條件:“此次央行政策選擇在周末發(fā)布,說明政策下調(diào)的引導(dǎo)非常必要,充分體現(xiàn)了金融部門對于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向,有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策,進(jìn)一步降低購房者的成本,為低成本購房落實優(yōu)惠政策。有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售。包括降低首付、降低房貸利率,松綁二手房限售、限購等政策在一起,將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易創(chuàng)造更好的條件?!?/p>
據(jù)了解,目前已有各地銀行分支機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)中介人士開始為接下來可能的調(diào)整做準(zhǔn)備。陳文靜認(rèn)為,新政策總體延續(xù)了此前“房住不炒”的原則,如果接下來各地能夠盡快落實,將更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!罢w上來說,因為這是一個全國性政策調(diào)整,整體上對各地的市場信心、購房者的置業(yè)信心有較好影響。如果各地能夠積極響應(yīng)、快速落實,可能有一部分需求在這波政策調(diào)整中會有比較好的帶動和釋放。如果需求能夠得到很好釋放,接下來整個市場環(huán)境、活躍度以及企業(yè)的信心都會好轉(zhuǎn)?!标愇撵o說。