最近，深圳已經(jīng)有銀行將消費(fèi)貸30年期限縮短至5年。主要是因?yàn)橄M(fèi)貸會(huì)削弱樓市調(diào)控所取得的成果，所以收緊是必然結(jié)果。目前房貸問(wèn)題越來(lái)越多人關(guān)注，下面為大家介紹一些知識(shí)。
一批炒房客的現(xiàn)金流怕是要斷了。
喜聞樂(lè)見(jiàn)，但是今天我們主要要討論的是對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要的――房貸。
自9月14日起，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，此次調(diào)整后，首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流，同時(shí)個(gè)別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策，還有個(gè)別銀行的多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)首套房集體“暫停接單”。
房屋貸款是由購(gòu)房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件，貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者發(fā)放的購(gòu)房貸款。那么，房屋貸款常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？
1、房貸首付需要付多少？大部分城市規(guī)定，首套新商品房首付為房?jī)r(jià)總額的三成左右。
2、房貸利率是多少？大部分地方商業(yè)房貸的利率浮動(dòng)范圍為央行基準(zhǔn)利率上調(diào)5%――10%。
3、貸款金額可以為多少？貸款金額與首付成數(shù)密切相關(guān)，據(jù)小編的了解，一般首套房最高可貸款房屋總額的70%，二套房只能貸款40%左右，三套房及以上原則上不給予貸款。
4、辦理房貸一般需要多長(zhǎng)時(shí)間？房產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間一般在3個(gè)工作日之內(nèi)；銀行審批的時(shí)間一般為7個(gè)工作日，但是此時(shí)間是可以縮短的；房產(chǎn)證出本的時(shí)間最長(zhǎng)為一個(gè)月；房產(chǎn)抵押時(shí)間最長(zhǎng)為一個(gè)月。
如果是公積金貸款，在貸款審核階段花費(fèi)的時(shí)間比商業(yè)按揭貸款時(shí)間長(zhǎng)，最長(zhǎng)為2個(gè)月，一般情況下為1個(gè)月，視當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。
除此之外，關(guān)于房貸的三個(gè)秘密你知道嗎？
Part1 買房貸款年限一定要貸滿30年
貸款年限是否越長(zhǎng)越好？買房的時(shí)候我們要怎么選貸款年限，你知道嗎？
多數(shù)辦理商業(yè)貸款買房的人在選擇貸款年限時(shí)，多可能在30年和20年之間徘徊。今天，三點(diǎn)理由告訴你為什么貸款要貸滿30年。
1、 每月還款壓力小
舉個(gè)例子，如果同樣貸款200萬(wàn)，貸款20年，等額本息每月要還近1.31萬(wàn)元，而貸款30年的話，每月只需還近1.06萬(wàn)元，這樣每月就可以多出近0.25萬(wàn)元的結(jié)余用于生活支出。
不過(guò)，還需要注意一點(diǎn)，月供不要超過(guò)月收入的50%，可以的話，盡量控制在30%以內(nèi)，否則將降低生活質(zhì)量。
2、越長(zhǎng)的貸款年限越適合提前還款
一般來(lái)說(shuō)，銀行還款都是先還利息再還本金，所以提前還貸不要超過(guò)貸款期限的1／3，因?yàn)槟阋呀?jīng)把大部分利息還了，提前還貸并沒(méi)有多大意義。
舉個(gè)例子，貸款300萬(wàn)，貸了5年之后一次性還清：
如果是貸款20年，你已還近117.8萬(wàn)，還要還近250.9萬(wàn)，總共還368.7萬(wàn)；
如果是貸款30年，你已還近95.5萬(wàn)，還要還近276.2萬(wàn)，總共還371.7萬(wàn)。
由此可見(jiàn)，貸款30年比貸款20年的利息就僅僅多出3萬(wàn)，但你這些年的生活質(zhì)量卻很不一樣。
3、可以買更大的房子
既然貸款年限越長(zhǎng)，月供越少，那為何不多貸一點(diǎn)，買一個(gè)大點(diǎn)的房子呢？要知道，你貸款200萬(wàn)，年限為20年，月供是13088元，而貸款300萬(wàn)，年限為30年，月供也就是15921.8元，兩者僅相差2833.8元，但總額相差100萬(wàn)。
總價(jià)相差100萬(wàn)元的房子，不管是在戶型、地段、面積、配套，還是位置方面，兩者的差距都很大。
Part2 為什么會(huì)房貸額度不夠？
最近，關(guān)于房貸利率、額度的咨詢不斷，銀行遲遲不放款，有的給出的理由是額度緊張，不過(guò)有朋友反映，今年5月份買的房，等了三個(gè)月都還沒(méi)放款，銀行及售樓處的人說(shuō)要等到明年初才能放款，雖然是額度緊張，也不能夸張到要等到明年吧？貸款額度到底由哪些因素決定？
房貸額度主要由房貸首付、借款人還款能力、征信、二手房房齡等因素決定。
1、買房貸款首付比例
銀行貸款額度，最先受到首付比例的影響，一般不能超過(guò)房?jī)r(jià)總額減去首付額度之差。
舉個(gè)例子：房子總價(jià)100萬(wàn)，首付30%，則根據(jù)首付計(jì)算出的貸款最高額度=100-100X30%=70萬(wàn)元
2、房屋評(píng)估價(jià)格
正如上面所說(shuō)公式，貸款額度也受到房屋總價(jià)的影響，這里的總價(jià)指的就是評(píng)估價(jià)格，評(píng)估價(jià)格越高，貸款額度越高，通常房屋評(píng)估工作會(huì)由銀行指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)做。
3、借款人還款能力
對(duì)于購(gòu)房人的要求方面，就是月收入，能體現(xiàn)一個(gè)人的還款能力，計(jì)算公式是月收入=房貸月供X2。
4、借款人征信
貸款人的個(gè)人征信，銀行要求的寬松程度不同，如果因?yàn)樾庞貌涣急唤档唾J款額度，可以試試其他要求寬松的貸款銀行。
5、二手房房齡
房齡大的二手房可能會(huì)被降低貸款額度，房齡越年輕越容易獲得貸款，之前普遍要求20-25年的房齡，但個(gè)別城市的銀行提高了要求，將房齡縮短到20年以內(nèi)。房齡原因造成的貸款額度減少比較難解決，畢竟銀行也是也是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，所以在買二手房的時(shí)候要注意了解銀行的規(guī)定，核實(shí)清楚房子的真實(shí)房齡，以免影響額度。
進(jìn)入9月份，無(wú)論是買房人還是銀行都處在博弈的狀態(tài)，一個(gè)為放款發(fā)愁，一個(gè)為額度、業(yè)績(jī)焦慮。
Part3 還貸中的房屋可以買賣嗎？
常常有人問(wèn)，貸款買房幾十年，萬(wàn)一有一天需要用錢或者不想要了，正在還貸中的房子可以賣掉嗎？怎么賣？
其實(shí)還貸中的房子是可以進(jìn)行買賣的，前提是必須取得不動(dòng)產(chǎn)證，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證，便不能進(jìn)行交易。至于具體的交易方式呢，常用的有三種。
一、轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭的意思就是把自己的房子出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三個(gè)人向銀行重新申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款，變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的房屋最為簡(jiǎn)單直接的一種交易方式。
二、用買房的首付款繳清剩余貸款
注意，這個(gè)方式的前提是，賣方剩余貸款不多，或者說(shuō)是買方有足夠的資金支付首付款。比如說(shuō)貸款100萬(wàn)，現(xiàn)在還剩40萬(wàn)沒(méi)還清，如果買方可以支付40萬(wàn)的首付款的話，那么買賣雙方就可以解決這次交易問(wèn)題，輕松的將房產(chǎn)從銀行中解押出來(lái)進(jìn)行二次交易。
三、利用其他抵押物抵押給銀行進(jìn)行貸款來(lái)還清剩余房貸
如果買方不愿意先支付首付款幫助賣家解押房產(chǎn)的話，買方還可以利用自己其他的抵押物，如其他的車子、房子來(lái)抵押給銀行，獲得一定的貸款，來(lái)還房貸，有點(diǎn)拆東墻補(bǔ)西墻的味道，但不失為一種方式。等到還清房貸，解押出房產(chǎn)，與買方完成交易，拿到買方支付的款項(xiàng)之后，再將抵押物解押，最終完成整個(gè)交易流程。