不管是買(mǎi)房還是賣(mài)房，如果遇到買(mǎi)家想通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)，一定會(huì)遇到需要進(jìn)行房屋評(píng)估的情況。房屋評(píng)估價(jià)格接近成交價(jià)，首付也是按照規(guī)定的三成四成五成或者七成，如果評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交價(jià)，首付就會(huì)變的高很多，這是怎么回事？遇到了又該如何解決呢?
為什么總能聽(tīng)到很多“首付5萬(wàn)，搶占黃金學(xué)位房”，“1萬(wàn)首付，即可入住城市中心大花園”的非常吸引人的樓盤(pán)廣告？
但其實(shí)這種套路非常的深！因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，首付也是水漲船高，很多買(mǎi)家就會(huì)有做低首付的訴求，但是這種為了一己之利違規(guī)操作，可能給自己帶來(lái)更大的損失！
0首付買(mǎi)房？做低首付小心房子雞飛蛋打！
什么是二手房的評(píng)估價(jià)？
由貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估公司評(píng)估出來(lái)，是根據(jù)房屋房屋現(xiàn)狀、周邊環(huán)境，當(dāng)前市場(chǎng)行情情況等因素綜合得出的一個(gè)價(jià)格，受齡、戶(hù)型、樓層、裝修、配套、朝向，噪音，本小區(qū)周邊小區(qū)當(dāng)前成交價(jià)，房?jī)r(jià)趨勢(shì)，當(dāng)前信貸政策等因素影響。
為何需要評(píng)估！找哪個(gè)評(píng)估公司
對(duì)于看到本文的人來(lái)說(shuō)，通常是因?yàn)橘J款需要，現(xiàn)實(shí)中評(píng)估報(bào)告還有很多作用的，比如出于分割財(cái)產(chǎn)需要（夫妻或者共有人，繼承人之間要分割財(cái)產(chǎn)，分割后一個(gè)人持有房子，一個(gè)人得到現(xiàn)金補(bǔ)償），因?yàn)榻欢愋枰戏椒慨a(chǎn)之前有發(fā)過(guò)如何合理省稅的方法，提供課稅用的評(píng)估報(bào)告可以用異議的方法合理省稅）。也有的大宗交易，希望有一個(gè)第三方評(píng)估公司合理界定價(jià)格。
出于不同的目的，對(duì)立的雙方，可能對(duì)評(píng)估值會(huì)有不同的要求，有的希望評(píng)估值高一些，有的希望評(píng)估值低一些。比如分割房產(chǎn)，持有房產(chǎn)的肯定希望評(píng)估值低一些，這樣子可以少分現(xiàn)金給另外一方，而分割現(xiàn)金的則肯定希望評(píng)估值高一些，可以多分現(xiàn)金。
選擇評(píng)估公司的時(shí)候，必須選擇使用評(píng)估報(bào)告的人認(rèn)可的評(píng)估公司，比如申請(qǐng)銀行貸款，必須是該銀行認(rèn)可的評(píng)估公司，不同的銀行認(rèn)可的評(píng)估公司是不同的。分割財(cái)產(chǎn)用，必須是利益相關(guān)方認(rèn)可的評(píng)估公司。課稅用，必須是二級(jí)以上的稅局所在地注冊(cè)的評(píng)估公司。
當(dāng)然了，貸款用的評(píng)估報(bào)告，也可以根據(jù)評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告來(lái)制定貸款銀行。比如本來(lái)你想在A銀行申請(qǐng)貸款，開(kāi)始A銀行認(rèn)可的評(píng)估公司不到價(jià)，B評(píng)估公司可以滿(mǎn)足價(jià)格需求，可是B評(píng)估公司只被C銀行認(rèn)可，那么也可以持B評(píng)估報(bào)告找C銀行申請(qǐng)貸款。
不過(guò)考慮到風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，部分銀行不允許指定評(píng)估公司，而是需要通過(guò)搖號(hào)隨機(jī)指定一個(gè)評(píng)估公司，每一次貸款可能會(huì)認(rèn)可不同的評(píng)估公司，如果該評(píng)估報(bào)告不滿(mǎn)足，也是不允許更換評(píng)估公司的。
要注意的是，如果申請(qǐng)公積金，或者公積金商業(yè)組合貸款，公積金中心也有自己認(rèn)可的評(píng)估公司名單，如果公積金額度高于商業(yè)額度，必須在指定名單選評(píng)估公司。
那么什么樣的評(píng)估價(jià)才是比較正常的？
購(gòu)房者如需辦理按揭貸款時(shí)，銀行需要根據(jù)房屋評(píng)估報(bào)告的評(píng)估值以及網(wǎng)簽合同的成交價(jià)，按照孰低原則確定一個(gè)價(jià)格，然后該價(jià)格計(jì)算貸款額度審批。
一般評(píng)估價(jià)能到市場(chǎng)成交價(jià)的90%左右，如果要求評(píng)估調(diào)高一些，則多數(shù)也可以接近成交價(jià)，要注意的是，房?jī)r(jià)漲幅較快的時(shí)候，評(píng)估值可能跟不上。
舉個(gè)例子：
小明購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)的二手房，評(píng)估價(jià)為90萬(wàn)，首付三成買(mǎi)房，那么可以貸款額度是評(píng)估價(jià)和成交價(jià)較低的90萬(wàn)的7成，也就是說(shuō)其可貸款額度為：90萬(wàn)×70%=63萬(wàn)，其首付款則為：100萬(wàn)-63萬(wàn)=37萬(wàn)。這里因?yàn)樵u(píng)估價(jià)不到價(jià)導(dǎo)致首付超過(guò)了3成。
但是如果評(píng)估價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交價(jià)，首付就會(huì)變的高很多，怎么辦？
回顧
讀者吳女士的朋友在4月中談下來(lái)的房子，準(zhǔn)備205萬(wàn)成交，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比上半年大概漲了50萬(wàn)多，但是現(xiàn)在的銀行評(píng)估價(jià)格卻遠(yuǎn)沒(méi)有200萬(wàn)，只有160多萬(wàn)，放貸7成約112萬(wàn)多，所以他要給出將近5成的首付。這房?jī)r(jià)漲了30%又要將近50%的首付，這樣我朋友始料未及，進(jìn)退兩難，畢竟這與預(yù)期的資金有很大的差距，缺口不是10萬(wàn)8萬(wàn)還可以籌借，增加這么多首付款讓剛需情何以堪啊 ？
評(píng)估價(jià)為什么經(jīng)常比成交價(jià)低？
1，銀行考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，所以通常評(píng)估價(jià)就會(huì)比正常交易價(jià)保守，所以評(píng)估價(jià)比成交價(jià)低一些。
2，二手房的位置及配置，還有房子的樓齡，破損比較嚴(yán)重的，條件差的房子，評(píng)估價(jià)就很低。
3，現(xiàn)在信貸政策比較嚴(yán)，評(píng)估值也比較低一些。
4，部分房子存在一些瑕疵，比如一屋兩證（之前的7090政策導(dǎo)致很多大面積的房子有兩個(gè)房產(chǎn)證）、房中房、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)兩套打通使用、存在違建。
評(píng)估價(jià)低，變相的提高了首付，怎么辦？
1，找一個(gè)評(píng)估價(jià)較高的評(píng)估公司，然后找認(rèn)可該評(píng)估公司的銀行。房?jī)r(jià)在漲的時(shí)候，評(píng)估值可能跟不上成交價(jià)，可以時(shí)間換空間，過(guò)一些時(shí)間再去評(píng)估，可能評(píng)估價(jià)就會(huì)升高了。
2，評(píng)估價(jià)低銀行會(huì)考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，所以通常評(píng)估價(jià)就會(huì)較正常交易價(jià)保守，即低一些，簽約的時(shí)候務(wù)必要有心理準(zhǔn)備。
3，在買(mǎi)房的時(shí)候，同一地段，建議不要選擇房齡過(guò)老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率。
4，買(mǎi)房簽約之前，建議務(wù)必提前找按揭公司，或者銀行或者評(píng)估公司了解評(píng)估價(jià)是否到價(jià)，如果不到價(jià)還可以考慮不買(mǎi)，一旦簽約后發(fā)現(xiàn)評(píng)估不到價(jià)就來(lái)不及反悔了。
5，買(mǎi)家要解釋成交價(jià)高的原因，竭力爭(zhēng)取提高評(píng)估價(jià)，比如送的花園、平臺(tái)、天臺(tái)，這些加送的面積不會(huì)體現(xiàn)在房產(chǎn)證，但是提高了成交價(jià)。這些都是同一樓盤(pán)個(gè)別價(jià)格會(huì)高的原因，往往很容易忽略的。
南方房產(chǎn)特約嘉賓
鄭大源
評(píng)估價(jià)低：繳納稅費(fèi)低，貸款額度小，首付款相應(yīng)增加;
評(píng)估價(jià)高：繳納稅費(fèi)高，貸款額度大，實(shí)際支付的首付款可以少一點(diǎn)。
總的來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，提前了解評(píng)估值，做到心中有數(shù)，減少違約的發(fā)生。