第一章
一、房屋商業(yè)貸款中評估的作用是什么?
在商業(yè)貸款中，商業(yè)銀行為了業(yè)務(wù)發(fā)展和防范風(fēng)險(xiǎn)，既不能壓低房地產(chǎn)價(jià)值，也不能提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值。兩全其美的辦法是，追求合理的抵押價(jià)值。
為了知道合理的抵押價(jià)值，商業(yè)銀行會(huì)委托信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額提供參考依據(jù)。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)估價(jià)公司要承接某個(gè)銀行的估價(jià)業(yè)務(wù)，則需要入圍這個(gè)銀行估價(jià)公司的目錄。
必須明確的是，商業(yè)銀行會(huì)委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，必須具備國家審批批準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。有些互聯(lián)網(wǎng)公司雖能提供估值服務(wù)，但不具備房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，商業(yè)銀行若認(rèn)可互聯(lián)網(wǎng)公司做的估價(jià)，將承擔(dān)估價(jià)無效的風(fēng)險(xiǎn)。
二、評估值與成交價(jià)格的比例是多少
評估值一般可以到成交價(jià)的90%。其原因是現(xiàn)在的評估公司，通常采用了市場法和成本法兩種評估方法，其中市場法評估的價(jià)格與成交價(jià)格一致，成本法評估的價(jià)格只有成交價(jià)格的一半，市場法的權(quán)重為80%，成本法的權(quán)重為20%，這樣得出的最終評估價(jià)格就是成交價(jià)格的90%。
三、評估值收費(fèi)
評估公司的評估作業(yè)是有償服務(wù)，是收費(fèi)的。評估費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：
商業(yè)貸款評估費(fèi)：評估價(jià)在100萬元（含）以內(nèi)：評估費(fèi)=評估價(jià)×0.5%；評估價(jià)在100萬元以上：評估費(fèi)=100萬元×0.5%+（評估價(jià)－100萬元）×0.25%（例：評估價(jià)為120萬元，評估費(fèi)=100萬元×0.5%+（120萬元-100萬元）×0.25%=5500元。
四、買方是否可以自行選擇評估公司
商業(yè)貸款評估公司均由銀行系統(tǒng)抽取，買方不能自行選擇。
五、申請?jiān)u估需要哪些備件
商業(yè)貨款評估：原賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、買賣雙方身份證復(fù)印件。
六、評估的流程和評估報(bào)告的時(shí)效是多久
商業(yè)貸款評估：銀行接單后，將借款人相關(guān)信息錄入系統(tǒng)并通過系統(tǒng)抽取評估公司，評估公司受理后7個(gè)工作日內(nèi)安排看房實(shí)勘，看房實(shí)勘后3-5個(gè)工作日出具評估報(bào)告。
七、交一次費(fèi)用同一評估公司是否可以重復(fù)出評估報(bào)告
不可以，交一次費(fèi)用只能出具一次報(bào)告。
八、評估拍照時(shí)是否可以采用同戶型的照片
不可以，必須一套房屋一套照片，照片不能替換。
第二章
一、首套住房、二套住房如何認(rèn)定
（一）首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：
（1）沒有住房，但有已結(jié)清住房貸款記錄；
（2）有1套住房且沒有住房貸款記錄或住房貸款已結(jié)清。
（二）二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：
（1）沒有住房，但有1套未結(jié)清住房貸款記錄；
（2）有1套住房且有1套未結(jié)清的房貸款記錄（貸款所購住房與當(dāng)前擁有住房是同一住房）。（三）“房”與“貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：
“房”指東莞市范圍內(nèi)的住房套數(shù)；“貸”指全國范圍內(nèi)的住房貸款套數(shù)（以征信為準(zhǔn)）。
1.查冊住房套數(shù)，名下無房直接到房管所查詢住房套數(shù)，名下有房需銀行出具協(xié)助查詢函（具體視房管所情況而定）。
2.以上標(biāo)準(zhǔn)均以居民家庭為單位認(rèn)定，居民家庭包含夫妻雙方及未成年子女。
3.以上政策，首套住房利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以各銀行具體細(xì)則為準(zhǔn)。
4.貸款套數(shù)是指以下類型的貸款：商業(yè)貸款，公積金貸款，組合貸款（其他消費(fèi)性貸、抵押貸款、經(jīng)營性貸款、商鋪貸款、寫字樓等非住宅貸款均不計(jì)入套數(shù)）。
二、普通住房與非普通住房如何認(rèn)定
（1）普通住房是指建筑面積為114㎡及以下（含）的住房；
（2）非普通住房是指建筑面積為144㎡以上的住房。
三、銀行針對哪些情形會(huì)拒貸
（1）虛假貸款申請資料。包括虛假身份證明、虛假收入、虛假工資流水、虛假征信記錄、虛假婚姻證明、虛假購房合同等。
（2）征信記錄非常差。原則上說，近兩年內(nèi)連續(xù)三次累計(jì)六次的逾期記錄，銀行就可以拒貸。逾期記錄包括信用卡、房貸、車貸等還款逾期情況。
（3）虛假房地產(chǎn)交易。例如，買賣雙方為親屬關(guān)系，買賣雙方為親密朋友關(guān)系，買賣雙方為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，均有可能被銀行視為騙貸行為。
（4）提高房屋評估價(jià)。例如，房屋正帶評估價(jià)200萬元，首付60萬元，貸款140萬元，但買賣雙方通過一定手段將房屋評估價(jià)提高以獲得更多貸款，降低首付成本，甚至實(shí)現(xiàn)零首付。
（5）收入證明不符合要求。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下（含），也就是收入應(yīng)達(dá)到月供的2倍。
（6）買方被列入人民法院發(fā)布的“失信名單”內(nèi)。