買(mǎi)房的時(shí)候，不少人考慮到地段啊、便宜啊等等原因，選擇入手一套二手房，但是交易的時(shí)候，經(jīng)常遇到房子貸款還沒(méi)還清的情況。
原則上來(lái)說(shuō)，貸款沒(méi)還清的房子是不能進(jìn)行交易的。因?yàn)?，貸款沒(méi)有還清之前，房子通常都是抵押給銀行的，賣(mài)房人必須取得房屋100％的產(chǎn)權(quán)才能出售。
你也許會(huì)有疑問(wèn)，市面上買(mǎi)賣(mài)二手房的中介是咋操作的，為什么貸款沒(méi)還清的房子，他們就可以賣(mài)？
未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過(guò)一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。
方法一：轉(zhuǎn)按揭
所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。
方法二：用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款
這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已歸還大部分貸款，所剩欠款不多的情況。通常情況下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
方法三：利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款
如果以上兩種方法都行不通，那么賣(mài)家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。
貸款沒(méi)還清的房子不是不能買(mǎi)的。但是，如果了解清楚房子狀況就貿(mào)然簽合同付首付，賣(mài)家一旦反悔或房子不能正常辦理解押，到時(shí)后悔就來(lái)不及了！
所以，在買(mǎi)貸款未還清的房子之前，最好做好以下準(zhǔn)備工作：
1、合同中明確違約責(zé)任
合同是雙方交易的最有力的證明，所以在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候最好明確房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)問(wèn)題較容易取證維權(quán)。
除了購(gòu)房合同，還有一種方式同樣具有法律效力。
2、預(yù)告登記
預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。意思就是預(yù)告登記后，賣(mài)房子的人不能不經(jīng)過(guò)買(mǎi)房人的同意就隨意處置房產(chǎn)，包括將房子賣(mài)給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同，合同也無(wú)效。
預(yù)告登記后的房子，賣(mài)房人還可以繼續(xù)居住或者出租獲取收益，直到正式辦理完房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，同時(shí)保護(hù)了賣(mài)房人和買(mǎi)房人的權(quán)益。
不過(guò)法律還規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，意思就是預(yù)告登記有期限限制，3個(gè)月之內(nèi)就要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，否則登記就失效了。如果時(shí)間真的來(lái)不及，可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳皼](méi)有規(guī)定預(yù)告登記的次數(shù)。
總的來(lái)說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)貸款沒(méi)還清的房子時(shí)，涉及到先付錢(qián)還貸的，要利用好中介和銀行的居間作用，不要隨便把錢(qián)打到個(gè)人賬戶(hù)，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)妥些。