文／沐丞



很多家庭在買了房子之后開心入住，然后背上幾十年的貸款，每月按時(shí)還房貸，特別是在房貸沒有壓力的情況下會(huì)覺得幸福指數(shù)陡然提升，相對于沒有房子的人有著更多的優(yōu)越感。這是不少購房者買了房產(chǎn)之后的心態(tài)和對房產(chǎn)最通用的處理方式。即買了自住，跟買了一件衣服、一個(gè)手機(jī)沒什么本質(zhì)的區(qū)別，只不過價(jià)格貴一些。另外一種則是買了房產(chǎn)之后進(jìn)行出租，每月獲得租金，當(dāng)個(gè)包租婆（公），這樣似乎也不錯(cuò)，感覺是買了一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，不斷獲得收益。


房產(chǎn)是一件相對比較特殊的產(chǎn)品，它屬于不動(dòng)產(chǎn)，不僅可以給自己使用，也可以租給他人使用，但是這兩種方式都還沒有發(fā)揮房產(chǎn)最大的價(jià)值。既然是不動(dòng)產(chǎn)，而且現(xiàn)如今房價(jià)高昂，那就意味著買一套房可能會(huì)傾其所有投入巨大，花光了儲蓄，那么必然會(huì)造成自己的現(xiàn)金流緊張。


房產(chǎn)作為一個(gè)高價(jià)值的商品，它有一個(gè)很重要的作用就是可以通過抵押來獲得貸款，因?yàn)樗恰安粍?dòng)產(chǎn)”，所以對于銀行來說安全性比較高，你如果還不了貸款那就可以把房子收走進(jìn)行拍賣，比信用貸款的壞賬可能性小很多，因此利率也相對比較優(yōu)惠。


對于已經(jīng)還完房貸的房產(chǎn)并且已經(jīng)擁有相關(guān)產(chǎn)權(quán)的情況下可以直接辦理抵押貸款，手續(xù)也相對比較簡單。


首先是找對應(yīng)的貸款銀行進(jìn)行申請，主要是遞交一些貸款銀行要求的材料，諸如身份證、戶口本、婚姻狀況、房產(chǎn)、收入證明、銀行流水、貸款用途等。這些材料主要用于銀行判斷你的身份信息、資產(chǎn)情況以及還貸能力。遞交材料后并不會(huì)立即獲得結(jié)果，也是需要幾個(gè)工作日，在這期間可能還有銀行的工作人員給你電話核實(shí)相關(guān)貸款信息。


獲得批準(zhǔn)后開始進(jìn)入正式貸款流程，通常都是先要由銀行指定的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行估值，然后確認(rèn)可貸款的金額。一般來說房產(chǎn)的估值可能比市場價(jià)要低，因?yàn)榉慨a(chǎn)評估一般不會(huì)看房屋的裝修、新舊、是不是學(xué)位房，只會(huì)根據(jù)面積、地理位置以及周邊的平均房價(jià)來評估。假如評估的房價(jià)是100萬，那么能獲得的貸款大概是60萬至70萬，銀行不會(huì)以評估價(jià)的百分百貸給你，這也是為了控制風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)價(jià)格評估也是要收手續(xù)費(fèi)的（根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值比例），這個(gè)是由貸款人預(yù)先支付，不論是不是最終能獲得貸款，一旦進(jìn)行評估就需要支付。


評估完房價(jià)，確認(rèn)了貸款金額，就可以跟銀行簽借貸合同，之后辦理房產(chǎn)抵押的手續(xù)，也即到產(chǎn)權(quán)中心將抵押的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到對應(yīng)的貸款銀行。辦理完之后，通常需要再等待一段時(shí)間，一般是一個(gè)月內(nèi)，銀行內(nèi)部流程走完后就會(huì)放款到指定賬戶。


整個(gè)過程有兩個(gè)地方要特別注意，一是關(guān)于貸款用途，銀行明確規(guī)定貸款獲得的資金不能用于炒股、買房等投資行為，主要是用于消費(fèi)，比如裝修、購物、旅游、留學(xué)等。如果你不能按照要求提供銀行需要的貸款用途則無法獲得貸款。如果你買的房子恰巧要裝修，已經(jīng)跟裝修公司簽了合同，那么這個(gè)就可以作為貸款用途說明。也許你已經(jīng)存夠了裝修的錢，但是仍然可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)來貸款，把原本存下的裝修的錢用于其它投資，畢竟抵押貸款的利率通常會(huì)相對比較低。如果實(shí)在無法提供貸款用途說明就只能找第三方中介幫你開具，但是這都是要根據(jù)貸款金額收取一定比例的手續(xù)費(fèi)。


二是關(guān)于放款賬戶，銀行一般不會(huì)把貸款直接發(fā)放到貸款人自己的賬戶中，而是要發(fā)放到跟貸款用途相關(guān)的第三方賬戶中。比如你是因?yàn)檠b修辦理的貸款，那么這筆貸款批下來后是要發(fā)放到跟你簽訂合同的裝修公司賬戶中。有的貸款額度比較低，可能也會(huì)直接發(fā)放到貸款者自己的賬戶中。


那么對于正在還房貸的房產(chǎn)是否可以辦理抵押貸款呢？這個(gè)有幾種情況，第一種是已經(jīng)償還了很多貸款，那么就可以采取提前還貸贖回房產(chǎn)，然后再辦理抵押。比如價(jià)值100萬的房產(chǎn)，原先貸款了70萬，已經(jīng)還了50萬本金，還剩20萬本金未還完，這個(gè)時(shí)候就可以向銀行申請?zhí)崆斑€貸，還掉20萬本金拿出房產(chǎn)證，這個(gè)時(shí)候再辦理抵押貸款，這樣又可以貸出70萬來，除去提前還貸的20萬，還可以多出50萬。


第二種是雖然還沒有償還很多貸款，但是房產(chǎn)在短時(shí)間里有了不錯(cuò)的升值，那么也可以進(jìn)行贖回再抵押。比如還是原價(jià)值100萬的房產(chǎn)，貸款了70萬，只還了10萬本金，還剩下60萬本金未還完，但是經(jīng)評估房產(chǎn)已經(jīng)升值到150萬。此時(shí)也可以向銀行申請?zhí)崆斑€貸，還掉60萬本金拿出房產(chǎn)證，接著再辦理抵押貸款，這樣又可以貸出100萬來，除去提前還貸的60萬，還可以多出40萬。


從上面的介紹可以看出，對于還在還房貸的房產(chǎn)如果想辦理抵押貸款，跟沒有房貸的房產(chǎn)辦理抵押貸款相比就有一個(gè)贖回的操作。這里會(huì)涉及到幾筆額外支出，首先是用于提前還貸的資金，這筆錢如果是找人借的，或者是找的擔(dān)保公司，那么會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，而且可能還不低。其次是不少銀行對提前還貸有限制，如果在一定的時(shí)間內(nèi)就提前還貸需要繳納一筆罰息。再次原房貸的利率可能會(huì)有10%以上的折扣優(yōu)惠，再次辦理房產(chǎn)抵押后利率不僅沒有折扣優(yōu)惠還可能會(huì)有20%以上的上浮，這樣一來借貸成本就會(huì)高出不少。


所以是不是要辦理抵押貸款獲得一筆資金也要事先計(jì)算好，特別是在自己有資金的情況下選擇提前還貸再抵押貸款，必要性可能就不大，如果不能貸出來較多的資金就會(huì)很不劃算。


那么房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款后使用權(quán)歸誰呢？是不是就交給了銀行不管了？答案是否定的。使用權(quán)仍然歸貸款人，也即你把房產(chǎn)抵押給了銀行，獲得了一筆資金，被抵押的房子你仍然可以自住，也可以繼續(xù)出租獲得租金。在還貸的期間房產(chǎn)升值了，只要你還完貸款，房子還是你的，仍然能享受到房產(chǎn)升值。


綜上，我們可以看到將所購房產(chǎn)進(jìn)行抵押獲得資金是充分發(fā)揮房產(chǎn)價(jià)值的一種途徑，一方面可以獲得一筆可觀的流動(dòng)資金解決消費(fèi)、經(jīng)營等方面的需求，一方面仍然可以繼續(xù)自住、出租對房產(chǎn)保留使用權(quán)，同時(shí)依然可以從房產(chǎn)升值中受益。


今日頭條簽約作家，簡書簽約作家，Linkedin專欄作家


微信公眾號：沐丞的自由生活（ID：mucheng-life）