首先請確定,是否一定要提前還貸?

實際上,在大多數(shù)情況下,我們不建議普通房貸者提前還貸: 一是因為,房貸利率幾乎是我們普通人能拿到的,最低的貸款利率。 這條是最主要的原因。 如果您是在2015年以及之后那買的房,正趕上央行下調基準貸款利率,那么繼續(xù)持有貸款是相對劃算的。2015年伊始,5年期以上房貸利率從之前的5.9%,一步步下調到5.6%、5.4%,直到目前的4.9%。 而且,多個城市還進行了下浮,個人貸款平均利率不足5%。這不僅遠低于歐美5.5%~6%的房貸利率,而且?guī)缀跏俏覀兤胀ㄈ诉@輩子所能拿到的、最低的借款利率了。 二是因為,未來貸款利率將呈現(xiàn)上升趨勢,借錢成本會逐步增加。 這條實際上與上條有直接關系。 由于金融(主要是銀行)機構壞賬率逐步上升,加之經濟下行壓力,銀行迫于盈利壓力,對于房貸利率,未來的趨勢一定是逐步走高的。 比如,根據最新統(tǒng)計數(shù)據,2019年2月,全國首套房貸款平均利率為5.63%,而在2018年2月,這一數(shù)字是5.46%。讓他在2017年同期,這一數(shù)字是5.3%,2016年則不到5%。 如圖,可以看到,房貸利率是逐步抬升的。換句話說,今后還想以目前的利率向銀行借款,以及幾乎不可能了。 如此低的利率,錯過這個村可沒這個店啦~ 與其提前還貸,不如繼續(xù)持有,享受這一貸款“紅利”,把到手的便宜占到底。 三是因為,申請房貸的難度將逐步提升 未來,除了房貸利率將走高,申請房貸的難度也在悄然提升。比如,最近有些熱點城市,有些剛剛符合條件的朋友,可能就被銀行拒貸了。理由要么是流水不符合,要么被告知“額度用完了”。 究其原因,就是因為房貸的利率太低了,而且貸款一放出去,動輒就是20~30年,銀行油水太少,又不符合風控常理,而且房地產市場在調控周期下,未來充滿不確定性。所以,房貸這門生意,從趨勢來說,銀行肯定是不太積極的。 如果提前還貸 話說回來,如果一定要提前還貸,選擇什么時候還比較劃算呢? 1、如果您單純是為了減少總利息的支出,那么越早還越好。 在這個目標下,您不用想那么多,一定是越早還越能節(jié)省利息支出。 早還一個月,就比完還一個月要劃算。這個很好理解。 2、等額本息模式,建議在貸款總期限未過半時還款 您如果選擇的是“等額本息”模式,即每個月月供金額相同,那么相對于“等額本金”模式,前者要支付的總利息更多,尤其前三分之一的時間中,每個月月供的利息金額都要顯著>本金。 所以,可以考慮在貸款總期限的前三分之一時間內還款。當然,前提是有經濟條件的話。 其實“等額本金”模式,個人認為如果要提前還款,也應該在前三分之一的期限還款,只不過還款的必要程度、節(jié)省的利息不如等額本息。 3、擔心未來資金流有壓力時 每個家庭的財務狀況都處于變動中。 如果您未雨綢繆,能夠料想到未來家庭的收支可能存在大幅減少,或者資產縮水的可能,進而給房貸帶來困難的話,建議提前還款,解決后顧之憂。 這種情況,適合那些做個體生意的朋友們。 4、簽訂的是浮動協(xié)議 如果您當初和銀行簽訂房貸合同時,約定的利率是“浮動”的話,那么未來央行一旦上調貸款利率,您的月供金額也會馬上水漲船高。 但目前來看,央行上調基準利率的可能性并不高,但如果股市過熱、帶動房價繼續(xù)高漲,則不排除上調可能,那個時候,您可以考慮是不是要提前還款,砍掉多余的利息。 5、當你要賣房時 有過二手房買賣的朋友都知道,一個產權完整的房子,比一個背著貸款的房子,能多賣一些錢。 貸款沒還完的房子,要么買家先付錢還清貸款,要么雙方到銀行做“轉按揭”處理,這都要額外多出一些手續(xù),耗費更多精力。 所以,要想多賣幾萬塊錢,建議先還清貸款(手頭寬裕的話),之后再掛出去,這樣既能賣個好價錢,交易手續(xù)也更漸變,錢也能盡快到手。