楊某在悠悠地產(chǎn)看中了一套房，遂與悠悠地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同，并支付了全部價款。但由于簽訂合同時，案涉房屋尚未辦理初始登記，故未能將案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至楊某名下。
后來，悠悠地產(chǎn)因為需要資金周轉(zhuǎn)，以包括楊某所購房屋在內(nèi)的多套房屋為抵押物，向銀行抵押貸款并辦理抵押登記。因悠悠地產(chǎn)到期未能還款，銀行遂向法院起訴悠悠地產(chǎn)，并申請查封了案涉房屋。
此時，楊某方知其所購買房屋已被悠悠地產(chǎn)抵押給銀行，且房屋已被法院查封的情況。楊某焦急萬分，自己花了半生積蓄才購買的房屋，卻被抵押給了銀行，還被法院查封了。
楊某遇到的這種情況絕非個案，如果購房者所購房屋的開發(fā)商是那種資金實力比較差的地產(chǎn)公司，這種情況也是購房者面臨的巨大法律風(fēng)險之一。那么，如果購房者遇到這種情況，該如何維權(quán)呢？
從目前的法律規(guī)定來看，楊某可以采取的救濟途徑，首先是作為案外人，針對案涉房屋提起執(zhí)行異議，要求不得執(zhí)行案涉房屋，并且解除案涉房屋的查封；如果執(zhí)行異議被法院駁回，再提起執(zhí)行異議之訴。
可以這樣說，楊某的救濟路徑是明確的。但楊某的這條路能否走得通，其請求能否被法院所支持，就需要滿足法律所規(guī)定的條件了。這些法律條件規(guī)定在最高法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條，主要包括3個條件。
一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。在本案中，楊某和悠悠地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同時，案涉房屋尚未被悠悠地產(chǎn)抵押給銀行，亦未被法院查封。
二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。在本案中，案涉房屋的性質(zhì)為住宅，楊某購買案涉房屋確實系用于居住。而且，根據(jù)楊某提供的房產(chǎn)查詢信息，除了該套房屋之外，楊某名下并無其他房屋。
三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。在本案中，楊某在簽訂合同之后，已向悠悠地產(chǎn)支付了案涉房屋的全部購房款，這一點有轉(zhuǎn)款憑證和悠悠地產(chǎn)出具的收據(jù)為證。
因此，上面所述的這三個法律條件，本案全部符合。因此，楊某對案涉房屋享有的權(quán)利足以排除銀行對案涉房屋的執(zhí)行。從法律規(guī)定上看，楊某要求不得執(zhí)行案涉房屋，并且解除案涉房屋的查封，具有法律依據(jù)。
在本案件中，實際上是消費者的生存權(quán)和銀行的抵押權(quán)的一種碰撞和對抗。當(dāng)這兩種權(quán)利發(fā)生碰撞時，法律優(yōu)先保護誰呢？從目前的規(guī)定看，法律選擇優(yōu)先保護消費者的生存權(quán)。
我們都知道，最高法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第27條規(guī)定，如果申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，則法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
而該司法解釋的第29條，就屬于上述法律規(guī)定中但書部分所述的例外情形。因此，雖然銀行對案涉房屋享有抵押權(quán)這樣的優(yōu)先受償權(quán)，但是，銀行也無法據(jù)此對抗楊某對案涉房屋享有的生存權(quán)。
說到這里，有一個問題需要明確，假如在本案中，楊某名下還有其他房屋，但是，該等房屋的性質(zhì)是商業(yè)，而非住宅。那么楊某還能基于生存權(quán)而主張排除銀行對案涉房屋的強制執(zhí)行嗎？
從目前的司法實踐來看，問題的答案應(yīng)該是肯定的。雖然購房者的名下還有其他的房屋，但是，如果銀行無法證明該等房屋是購房者用于居住的，而案涉房屋是購房者唯一可以用來居住的房屋，那么購房者同樣可以基于生存權(quán)而對抗銀行對案涉房屋的執(zhí)行。