房產(chǎn)價(jià)值高，但在經(jīng)濟(jì)周期中，流動(dòng)性也會(huì)有一定波動(dòng)。所以銀行的房產(chǎn)按揭貸款審批條件總會(huì)有調(diào)整。
但是，房地產(chǎn)流動(dòng)性的差異是相對的。一些核心區(qū)域或者一些配套基礎(chǔ)設(shè)施完善的物業(yè)，隨時(shí)會(huì)受到市場的青睞。這樣的“尖子生”自然受到銀行的青睞。
我們總結(jié)了優(yōu)質(zhì)樓盤的幾個(gè)特點(diǎn)：樓盤的位置涉及的條件比較簡單，最簡單的區(qū)分方式是內(nèi)環(huán)以內(nèi)，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間，外環(huán)以外。從中國的城市化發(fā)展來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤的配套交通條件、教育、醫(yī)療資源等條件目前都比較好，而且這種優(yōu)勢短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，所以整體價(jià)值較高。
但房齡較大、“老破小”情況集中等缺點(diǎn)也體現(xiàn)在市場交易中，買賣雙方往往有較大的議價(jià)空間。房屋銀行對房齡的劃分比較簡單。一般在按揭貸款的審批中，首先優(yōu)先考慮年內(nèi)的房產(chǎn)，其次是年與年之間的房產(chǎn)。2000年以上的房產(chǎn)融資相對比較難，需要滿足的附加條件比較多。但在政策寬松期間，部分銀行也會(huì)放寬審查條件，接受綜合條件較好的舊房。從面積房產(chǎn)市場的流動(dòng)性出發(fā)，銀行一般要求房產(chǎn)面積在平方米以上，也就是說平方米以上的房產(chǎn)能夠滿足購房者的正常居住需求，容易再次出售。隨著銀行貸款業(yè)務(wù)的放寬，持有這類房產(chǎn)的申請人越來越多。平方米以下的物業(yè)相對困難。目前部分銀行雖然可以接受，但利率和期限方面的優(yōu)惠可能會(huì)縮小。配套設(shè)施的優(yōu)先順序一般是學(xué)區(qū)醫(yī)療商務(wù)區(qū)。根據(jù)學(xué)區(qū)梯隊(duì)是否靠前，銀行給出不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)。醫(yī)療資源和商圈配套更多的是參考條件，但值得注意的是，隨著新購房者對地鐵配套的青睞程度越來越高，是否靠近地鐵成為判斷樓盤配套的重要標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主條件銀行在辦理按揭貸款申請時(shí)，會(huì)從“好人好房”兩個(gè)角度進(jìn)行判斷。也就是說，產(chǎn)權(quán)人的條件同樣重要。一般來說，銀行要求主貸款人年齡和抵押人年齡不超過一歲，貸款金額在一萬元以下，其次分別為一萬元以上。
陳建議，目前不同的銀行對房地產(chǎn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不同，同樣的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格可能差別很大。對于主貸款人的條件，銀行之間溝通的彈性也會(huì)有所不同。所以在貸前規(guī)劃階段，可以請專業(yè)人士幫忙“貨比三家”，選擇最符合自己需求的方案。