銀貸只是工具,經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值,我是睦融智,一名一線的銀行貸款策劃師,企業(yè)經(jīng)營(yíng)者。本文寫于2021年4月,保鮮期三個(gè)月,適用地上海。


本文多涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押,對(duì)公經(jīng)營(yíng)性物業(yè)個(gè)案各議。本文僅供專業(yè)人士參考,非單個(gè)方案推薦,融資須謹(jǐn)慎。


【利率】:一抵年化3.65~8.5%、二抵年化4.75~10.8%


多數(shù)低息銀行貸后要求高且每年循環(huán)。所以低于4.5%年化的先息后本每年循環(huán)、隨借隨還方案,經(jīng)營(yíng)不善降貸、斷貸、抽貸的概率較高。想要規(guī)避抽貸就做長(zhǎng)期方案,如先息后本3~5年不循環(huán)、等額本息20年、先息后本10~20年每年歸本N%。息高的銀行抽貸概率低,當(dāng)然預(yù)防抽貸最好的方法是經(jīng)營(yíng)務(wù)實(shí)并掌控好貸款節(jié)奏。


目前較受歡迎的銀行抵押貸款梯隊(duì):


T0:無(目前市場(chǎng)沒有拳頭方案)


T1:工商、廣發(fā)、招商(二押)、農(nóng)業(yè)、農(nóng)商、浦發(fā)、平安、浙商(二押)、廈門國(guó)際等


T2:中信、民生(二押)、交通、中國(guó)、光大、稠州(二押)、郵儲(chǔ)、興業(yè)、各類村鎮(zhèn)等


單個(gè)方案請(qǐng)關(guān)注本號(hào)閱讀實(shí)測(cè)分析。


【額度】:個(gè)人經(jīng)營(yíng)100萬~3000萬,企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸額度不限


個(gè)人消費(fèi)類抵押至多300萬,二抵消費(fèi)貸暫停。需要貸300萬以上的個(gè)人必須有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。不建議年收入較低的工薪階層購(gòu)買營(yíng)業(yè)執(zhí)照申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款。


個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押,70%的銀行限額1000萬。只有30%的銀行能突破1000萬。另只有10%左右的銀行能做到2000~3000萬。額度超1000萬實(shí)操難度將增加,故尋求融資顧問的老板也較多。


【還款模式】:市場(chǎng)主流分為以下五種模式


隨借隨還授信最長(zhǎng)10年,每年循環(huán):3.85~4.2%


先息后本授信最長(zhǎng)10年,每年循環(huán)回本:利率3.65~5.85%


先息后本3~5年不循環(huán)回本:利率4.2~8.5%


先息后本10~20年,每年歸還5%本金:利率4.85~5.7%


等額本息10~20年,5~10年循環(huán)一次:利率3.85~5%


【可貸期數(shù)】:最長(zhǎng)借款期數(shù)是取剩余可授信年齡(65 -主貸人年齡)與剩余可貸房齡(40-房齡)的最低值??墒谛拍挲g一般不超65歲,極限70歲??少J房齡一般不超40年(按揭50年),個(gè)別銀行不限。舉例:


王老板今年55歲,房子竣工日期是1996年,那么王老板最長(zhǎng)貸款期數(shù)是15年,多數(shù)銀行是10年。(70-55~65-55,40-24。取最低值15~10)


【主貸人國(guó)籍】:少數(shù)銀行不限


夫妻雙方都是外籍人士:須報(bào)表漂亮、收入充足,貸款金額超1000萬難度大大增加。所以申請(qǐng)外籍的朋友注意了,如果借款金額1000萬以上,夫妻雙方最好有一方是中國(guó)人。


夫妻雙方有一方為中國(guó)人:需流水充足且些許開票,報(bào)表收入要求一般。2000萬以內(nèi)相對(duì)好做,極限可貸3000萬。


【年齡要求】:主貸人18~65歲,權(quán)利人18~80歲,個(gè)別銀行不限。


不要輕易將老人(超過60歲)和小孩(低于18歲)的名字添加在產(chǎn)證上,會(huì)影響到可貸金額、利息和可操作銀行的家數(shù)。


【可做物業(yè)范圍】:住宅、別墅、優(yōu)質(zhì)法人的辦公樓商鋪、優(yōu)質(zhì)企業(yè)廠房


住宅類個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押上限3000萬,借款金額2000萬以上,銀行勸走對(duì)公經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或流貸較多。商辦類基本上1500萬以上就得走對(duì)公。商鋪?zhàn)詈檬茄亟稚啼?,不沿街的商鋪操作難度極大。廠房對(duì)私第一次放款多數(shù)低于2000萬以下(卡零售額度),對(duì)公不限。


【最高成數(shù)】:


一抵:住宅7成(極限7.5~8成),別墅6成,商用房5成。


二抵:住宅6.5成(極限7~7.5成),別墅6成。


有些銀行的評(píng)估價(jià)甚至是其他銀行的7.5~8成,主要看對(duì)客戶的認(rèn)可程度以及和評(píng)估公司的關(guān)系。聯(lián)排別墅的可貸金額會(huì)比獨(dú)棟別墅高,少數(shù)銀行不去地下面積。


【放款周期】:1~3周


1周內(nèi)放款是可以實(shí)現(xiàn)的,那些收件收據(jù)的銀行、保險(xiǎn)公司或者提供收件收據(jù)服務(wù)的過橋方可幫我們一周拿到款項(xiàng),但前提是各種資料要準(zhǔn)備齊全,及時(shí)提交。有條件的情愿未雨綢繆也不要臨時(shí)抱佛腳加急辦理銀行貸款。因?yàn)榈拖y行很少會(huì)收件收據(jù)或和保險(xiǎn)公司合作。一旦加急失敗,只能被動(dòng)地過橋或去做民間。由于目前市場(chǎng)過橋資金緊張。所以建議大家至少提前3個(gè)月準(zhǔn)備銀行抵押貸款。


【面積、房齡要求】:


單套房面積最小40平。多數(shù)銀行要求房齡30年內(nèi),優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房齡在20年內(nèi),少數(shù)銀行房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高,一般銀行要求評(píng)估價(jià)超過350萬,不然即便可做,銀行利率也不低。


【批復(fù)要求】:


可帶民間、機(jī)構(gòu)出批復(fù)、個(gè)別銀行可帶個(gè)人出批復(fù)。可接受福建人。不要隨意接受民間抵押借款,會(huì)限制轉(zhuǎn)貸銀行的可操作性。


【流水要求】:


多數(shù)銀行要求流水0.2~3倍覆蓋負(fù)債總額。目前中小企業(yè)政策扶持期已過,各銀行逐步開始要求有開票收入。


【征信要求】:


逾期情況原則上多數(shù)銀行兩年內(nèi)不得有3個(gè)2,1個(gè)3,6個(gè)1,或不能有9個(gè)1。實(shí)際個(gè)案各異,如果我們有特殊理由造成非主觀逾期,有證據(jù)能證明,可以溝通。


【備用房要求】:


幾乎都有,只是松緊的區(qū)別。一些銀行要求必須是主貸人名下房產(chǎn),而另一些可以是直系親屬。再松一點(diǎn)宅基地、外地房也認(rèn)。個(gè)別銀行沒有要求。


【新產(chǎn)證】:


目前新產(chǎn)證能接受的銀行必須是實(shí)際經(jīng)營(yíng)的企業(yè)主,有開票收入或經(jīng)營(yíng)流水。


二押優(yōu)質(zhì)方案一覽:


一押優(yōu)質(zhì)方案一覽:


綜上是銀行經(jīng)營(yíng)性抵押可操作極限。三分靠貸款,七分靠經(jīng)營(yíng)。希望各位老板合理做好規(guī)劃,生意興隆。


注意:同一銀行不同網(wǎng)點(diǎn)不同銀行老師,由于指標(biāo)壓力、業(yè)務(wù)熟練度、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估角度等不同因素會(huì)導(dǎo)致準(zhǔn)入條件、過件率和利率的不同。本文僅限參考小智實(shí)測(cè)過的支行網(wǎng)點(diǎn),如有異議歡迎補(bǔ)充指正。也歡迎企業(yè)主、銀行老師交流學(xué)習(xí)。


我是睦融智,唯道、善貸、且成。


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