本報記者 王柯瑾 北京報道
近期,房地產(chǎn)融資積極信號頻出。央行和國家統(tǒng)計局也相繼發(fā)布相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)傳遞市場暖意。
《中國經(jīng)營報》記者從北京部分銀行和地產(chǎn)中介了解到,近期銀行個人按揭貸款放款提速,二手房成交量有所回升。
業(yè)內(nèi)分析認為,房地產(chǎn)信貸環(huán)境逐步改善,按揭貸、開發(fā)貸有所松動,房地產(chǎn)企業(yè)資金面過緊的狀況趨緩和。
同時記者注意到,今年以來,個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券(RMBS)規(guī)模也在增加。Wind數(shù)據(jù)顯示,截至目前,今年以來銀行業(yè)發(fā)行RMBS規(guī)模已超去年全年。業(yè)內(nèi)分析認為,RMBS的放量可能會為銀行騰挪房貸額度,進一步促進個人住房按揭貸款的發(fā)放,且RMBS未來還有較大發(fā)展空間。
年內(nèi)規(guī)模同比約增60%
Wind數(shù)據(jù)顯示,2021年1月1日至11月17日,RMBS項目數(shù)量為56只,發(fā)行總額為4546.15億元,而去年同期,RMBS項目數(shù)量為37只,發(fā)行總額為2883.8億元。
按照華西證券固收團隊研報分析,2021年以來,RMBS發(fā)行先后經(jīng)歷了三個階段:伴隨著房貸集中度管控的推出,一季度延續(xù)了上年末的發(fā)行熱度依舊強勁;隨著發(fā)行端的收緊,以及RMBS投資端被納入房貸集中度統(tǒng)計口徑,6至7月發(fā)行陷入停滯;8月重啟發(fā)行,9月發(fā)行量井噴,單月發(fā)行量達769.75億元。
而從11月單月看,截至目前,發(fā)行量已經(jīng)比較可觀。Wind數(shù)據(jù)顯示,11月1日至11月17日,單月已經(jīng)有8只RMBS項目發(fā)行,發(fā)行總額為714.28億元。
“大環(huán)境來看,今年4月以來,房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪的融資調(diào)控,房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資環(huán)境在邊際收緊。但是9月以來,RMBS有一個放量的發(fā)行,這說明整體的房地產(chǎn)融資調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)換?!敝袊y行研究院邱亦霖博士后告訴記者。
RMBS發(fā)行放量可以騰挪銀行信貸空間,或可進一步支持銀行個人按揭貸款的發(fā)放。邱亦霖表示:“銀行發(fā)行RMBS可實現(xiàn)銀行資產(chǎn)盤活、利差收入和騰挪表內(nèi)按揭額度。房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺,使得銀行對RMBS的發(fā)行需求有所提升。同時,受疫情的影響,去年銀行信貸供給受到抑制,發(fā)行基數(shù)較小,也使得今年RMBS增長較快?!?/p>
“對于商業(yè)銀行而言,資產(chǎn)選擇需要根據(jù)自身資產(chǎn)負債表的動態(tài)平衡來做出決策。在目前房地產(chǎn)貸款集中度管理以及其他房地產(chǎn)監(jiān)管政策要求下,RMBS的發(fā)行可以一定程度上實現(xiàn)住房貸款的出表,幫助銀行騰挪涉房貸款額度,緩解銀行涉及房地產(chǎn)貸款項目相關(guān)的監(jiān)管達標壓力。”邱亦霖進一步解釋道。
除了已發(fā)行的RMBS,記者了解到銀行已經(jīng)備案但為發(fā)行的RMBS規(guī)模也比較可觀。10月27日,華西證券固收團隊研報稱,通過對披露的RMBS產(chǎn)品備案情況的梳理,除未找到產(chǎn)品備案信息但發(fā)行過RMBS產(chǎn)品的重慶三峽銀行、中德住房儲蓄銀行、浙商銀行、常熟農(nóng)商行和北京銀行外,目前各行未發(fā)行RMBS額度合計6177.19億元,其中建行未發(fā)行額度最高,達1577.83億元,且未發(fā)行RMBS額度主要集中在2023年到期。假設(shè)未使用額度未來全部發(fā)行RMBS產(chǎn)品,并且假設(shè)出表比例統(tǒng)一為45%,則未發(fā)行RMBS額度合計可騰挪個人住房貸款信貸空間2779.74億元。
華西證券固收團隊認為,未來,RMBS發(fā)行仍具較大發(fā)行空間。同樣,邱亦霖亦表示:“近年來,國內(nèi)個人住房貸款余額增長明顯,占房地產(chǎn)貸款余額比例達到了66%以上??偟膩砜?,我國住房貸款市場整體發(fā)展較為穩(wěn)健,這得益于我國較為嚴格的監(jiān)管環(huán)境,以及對于可能提高貸款風(fēng)險的業(yè)務(wù)模式較為謹慎的態(tài)度。但也應(yīng)該注意到,RMBS余額占中國債券市場余額的比例不足1%,RMBS產(chǎn)品也未納入央行的貨幣政策調(diào)控手段,未來還有很大發(fā)展空間。”
不過,目前RMBS的規(guī)模占中國債券市場余額的比例仍然較低,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一,且作為金融業(yè)務(wù)RMBS也存在一些風(fēng)險點。
邱亦霖告訴記者:“自2007年次貸危機使得全球經(jīng)濟遭到重創(chuàng)的同時,也使得各大經(jīng)濟體進一步反思金融市場的風(fēng)險監(jiān)管。針對RMBS這一資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),突出特點是RMBS資產(chǎn)鏈條長,涉及個人金融機構(gòu)多部門經(jīng)濟活動。因此,RMBS底層資產(chǎn)質(zhì)量、信息披露情況都是影響資產(chǎn)質(zhì)量與風(fēng)險監(jiān)控的關(guān)鍵因素?!?/p>
基于上述分析,RMBS底層貸款的信用風(fēng)險是銀行主要的風(fēng)險來源。邱亦霖表示:“以往發(fā)展的經(jīng)驗來看,國內(nèi)個人住房貸款信用質(zhì)量整體很高,貸款違約率較低,在不同類型的零售類貸款里其不良率處于較低水平。但值得注意的是,經(jīng)濟下行壓力不減的情況下,居民負債率的上升直接影響了居民房貸償付壓力進一步增加,也會影響個人住房抵押貸款的信用風(fēng)險。在這種情況下,需要銀行密切關(guān)注個人住房抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量,做好風(fēng)險監(jiān)控與防范?!?/p>
在完善RMBS市場建設(shè)方面,邱亦霖認為:“首先,應(yīng)進一步推進資產(chǎn)估值定價體系的建設(shè)。完善的RMBS定價估值體系是保證資產(chǎn)證券化市場積極性的前提,更有利于資產(chǎn)的價格發(fā)現(xiàn)與合理定價。其次,RMBS是在銀行間市場進行發(fā)行和交易,大量文獻也指出,成熟的做市商制度是市場流動性的保證,因此,需要進一步完善銀行間市場的做市制度,保證銀行參與者的積極性。再次,提升信息披露質(zhì)量是金融市場發(fā)展的重要內(nèi)容,同樣也是RMBS市場發(fā)展的著力點。建議進一步完善市場的信息披露要求,健全信息披露的平臺,提升主動披露的積極性?!?/p>
房貸環(huán)境逐步改善
今年下半年以來,包括按揭和開發(fā)貸在內(nèi)的銀行房地產(chǎn)貸款持續(xù)收緊,樓市也出現(xiàn)降溫。
央行披露,截至2021年10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當(dāng)月增加3481億元,較9月增1013億元。11月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。雖然10月70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢,同比漲幅繼續(xù)回落。但業(yè)內(nèi)專家預(yù)計,四季度房價料延續(xù)回落態(tài)勢,隨著房地產(chǎn)信貸環(huán)境逐步改善,未來一段時間按揭貸款投放將繼續(xù)發(fā)力,房地產(chǎn)企業(yè)資金面過緊的狀況會趨緩和。
在RMBS方面,邱亦霖表示,“六?!薄傲€(wěn)”依然是我們國家目前主要任務(wù),房地產(chǎn)市場穩(wěn)定對此是至關(guān)重要的,在堅持“房住不炒”的原則下,對房地產(chǎn)市場信貸投放也會保持一定的靈活度。往年來看,四季度是RMBS高峰期,今年年末的RMBS整體規(guī)模還需要密切關(guān)注房地產(chǎn)融資調(diào)控政策。
下半年以來,部分銀行可用于購房按揭貸款額度不足,放貸周期拉長,是導(dǎo)致購房者減少、房產(chǎn)成交量下降到原因之一。
北京某大型地產(chǎn)中介人士告訴記者:“近期成交量又回升了,合作的銀行放款速度都有不同程度提升?!?/p>
同樣,記者從北京部分銀行了解到,房貸放款確實有所提速,但并未明顯“開閘”?!胺趴顦I(yè)務(wù)較之前多了起來,周期有小幅度縮短,但并沒有完全放開。”某股份行北京分行員工表示。
一位在北京剛剛簽訂購房合同的人士告訴記者:“貸款審批很快,一周左右的時間就完成了。放款之前說要到明年3月,現(xiàn)在咨詢說大概一個半月就可能拿到貸款了?!?/p>
對于接下來居民按揭貸款的走勢,多位業(yè)內(nèi)人士表示難度或有所下降。中國民生銀行首席研究員溫彬表示:“與近幾個月相比,居民中長期貸款新增規(guī)模保持了相對穩(wěn)定,但居民中長期貸款占全部新增貸款的比重升至51.1%,為去年10月以來的新高,說明近期按揭貸款政策有所調(diào)整,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。居民按揭貸款有所改善,房企融資環(huán)境整體好轉(zhuǎn),預(yù)計會對未來房地產(chǎn)投資形成一定支撐?!?/p>
“10月住戶貸款增加4647億元,9月末央行貨幣政策委員會第三季度例會,以及央行、銀保監(jiān)會房地產(chǎn)金融工作座談會均明確提出‘維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益’,從防范風(fēng)險、保障剛需的角度矯正房地產(chǎn)信貸局部過緊的現(xiàn)象,居民獲取中長期貸款的難度略有緩和?!苯煌ㄣy行金融研究中心首席研究員唐建偉表示。