春節(jié)前后,上海和北京兩地的銀保監(jiān)局相繼“發(fā)聲”,表示要嚴查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。


哪些是重點排查對象?


一般就是兩大類:個人消費貸,個人經(jīng)營貸。


如果你比較關(guān)注買房,也許你會碰到過或聽說過這樣的場景:


買房先全款,后轉(zhuǎn)貸款。


聽上去有點懵,是不是?


其實這里面一般就違規(guī)使用了經(jīng)營貸資金。


全款:其實只有首付是自己的,剩下全是湊的,借來的資金,比如找機構(gòu)過橋一下,借個十天半個月。


貸款:等全款買下后,以房子做抵押,向銀行申請經(jīng)營貸,還了之前的借款,自己再慢慢還經(jīng)營貸。


為什么要這么做?


因為很多人是二套房,房貸利率比較高,而經(jīng)營貸利率能比房貸利率低1-2個百分點,月供壓力小很多。


以上只是簡單的描述這個過程,但洋房姐姐還是要提醒大家,以上是違規(guī)操作!不要去嘗試!被查后會嚴懲,也影響到個人征信!


消費貸,經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市,其實這些年一直存在,每逢樓市進入上升行情時,這種事就會增加。


在早幾年,中介自己就有過橋等金融服務(wù),但現(xiàn)在基本上都停了。但是,經(jīng)過市場多年的教育,“房抵經(jīng)營貸”這一灰色產(chǎn)業(yè)鏈卻變得愈發(fā)高效,愈發(fā)隱蔽。


中介機構(gòu)能夠提供全套服務(wù),他們諳熟各家銀行的貸款審批流程,在準備材料時很有針對性。


通常情況下,“經(jīng)營貸”是用于企業(yè)經(jīng)營的,一般以抵押住房最常見,能申請到抵押物近7成左右的貸款,現(xiàn)在有的銀行還款周期長達20年,這跟房貸已無差別。


而在“經(jīng)營貸”過程中需要的公司,中介公司也能幫忙收購,一般幾千塊錢就能搞定一家殼公司,然后就是為這家殼公司包裝流水,以便看上去一家在正常經(jīng)營的公司。


以上所有的操作,都是針對性包裝的,銀行要什么,他們就能做出來什么。


銀行審核環(huán)節(jié)為什么不能甄別?


實際上銀行業(yè)也很糾結(jié)。


一方面,銀行是希望追查的,但這類資金的流向經(jīng)過多家空殼公司的來回倒騰,追蹤資金實際用途的難度的確增加了。


另一方面,雖然現(xiàn)在鼓勵幫扶小微企業(yè),但銀行也得考慮風險,相對于小微企業(yè)的經(jīng)營風險,如果這筆錢真的被用來買房了,還款風險一般要小得多,為了控制不良資產(chǎn)率,銀行也很難有十分的動力去追查資金流向。


一位銀行信貸客戶經(jīng)理就曾跟洋房姐姐表示:“做貸款做得多了,客戶遞交過來的資金,打眼一看就知道是用來買房子的,但是人家提交的資料是符合我們的審批標準的,放貸也沒什么問題”。


經(jīng)營貸對樓市的影響大嗎?


怕的就是量變引起質(zhì)變。


前面說了,經(jīng)營貸,還有消費貸,違規(guī)流入房地產(chǎn)的問題,早就存在了,之所以現(xiàn)在出重拳監(jiān)管,是因為量變加速了。


2020年疫情基本得到控制后,深圳樓市率先反彈,而后是上海樓市加速回暖。這背后都有大規(guī)模經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)的影子。


資金和房價是互補的。房價有上漲的苗頭,各種資金就會涌入樓市;樓市熱了,資金的需求量就更大。房貸控制住了,其他的資金就會想方設(shè)法進入樓市。


最終,調(diào)控效果被削弱,深圳7.15之后,打新潮愈演愈烈,這里就有“房抵經(jīng)營貸”的助力。真以為那些上千萬幾千萬的房子,眼睛眨都不眨一下就能全款買下么?背后都是各種融資罷了,越有錢的人,玩得越大,越依賴融資。


雖然洋房姐姐也不贊成用“房抵經(jīng)營貸”炒房這種做法,但是真要查起來,其實難度很大的。銀行在明處,他們在暗處,規(guī)章制度永遠都不能主動出擊,只能被拆招。


已經(jīng)有多家銀行因為此事領(lǐng)到罰單,但不解決根本問題。


真要打掉這類資金違規(guī)流入房地產(chǎn),歸根結(jié)底還在于,讓他們無利可圖。比如增加持有房產(chǎn)的成本,增加供應(yīng)穩(wěn)定房價等,用疏不用堵。


如果只是單純遏制需求,壓得越狠反彈越猛,畢竟力的作用是相互的。