有關(guān)這個(gè)消息,文案十分統(tǒng)一,均為:“只要部分銀行按揭滿一年,即可由5.8%、5.9%轉(zhuǎn)為4.2%,一套二套均可轉(zhuǎn),流程合理合規(guī),現(xiàn)在就可以辦理,最高能節(jié)約幾十萬。”
并且,根據(jù)反映的信息來看,要獲取該方法還需要付費(fèi)。
那么,房貸利率轉(zhuǎn)至4.2這一政策是真的嗎?具體又是怎樣的呢?接下來,我們就一起來看一看。
據(jù)我們了解,這是重慶某銀行推出的一項(xiàng)業(yè)務(wù),小助理撥打該銀行客服電話詢問了此政策,客服回復(fù):&34;
從客服回復(fù)來看,該政策確實(shí)是真的,但是要想辦理此項(xiàng)產(chǎn)品,也需要以下幾個(gè)條件,并且還有一些“附加事項(xiàng)”。
1、貸款年限在一年以上,且總還款金額達(dá)到5%-10%的,首套房和二套房均可辦理此項(xiàng)產(chǎn)品;
2、必須先預(yù)存總貸款金額的10%-30%至該銀行,且存為定期;同時(shí),預(yù)存的比例不同利率也會(huì)不同;
3、貸款年限最長不超過22年,且不能超過原貸款年限;即如果用戶還剩27年的貸款要還,最多可以換成22年,還剩15年,最多可以換成15年;
4、公積金組合貸款的,可以只貸商貸部分;
5、最高只能貸款199萬,即如果用戶的總貸款為300萬,用戶只能轉(zhuǎn)199萬至該銀行,而剩余的101萬將繼續(xù)在原銀行貸款;
6、辦理該產(chǎn)品后,月供跟傳統(tǒng)的房貸計(jì)算器所換算的月供金額有所區(qū)別,將會(huì)按照該銀行特有的計(jì)算方式來換算。
7、轉(zhuǎn)按揭可以拿合同正常提取公積金。
根據(jù)目前得到資料顯示,該產(chǎn)品至少存在以下兩點(diǎn)好處:
第一,利率確實(shí)低了不少;如果用戶先預(yù)存總貸款金額的10-30%至該銀行,那么該用戶最終的房貸利率為LPR-40bp,也就是4.2%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在普遍銀行的5.2%(首房首貸)、5.4%(二貸)。
第二,貸款利息變少了;該產(chǎn)品把貸款年限下調(diào),最高僅為22年,明面上看貸款年限低了,貸款利息也將會(huì)少了很大一部分。
比如,按照同樣貸款100萬算,根據(jù)最新的利率計(jì)算:4.6%+最高的二貸基點(diǎn)80%,即為5.4%,貸款30年,所產(chǎn)生的總利息為1021511元。而根據(jù)網(wǎng)傳的4.2%、22年來算的話,總利息則為533786元;以此前的5.8%、5.9%來算,貸款30年總利息則分別為1112311元、1135291元。對比來看,幾者之間最高利息相差601505元。
節(jié)約了這么大一筆,乍一看產(chǎn)品確實(shí)不錯(cuò),但,真的這樣簡單嗎?該產(chǎn)品沒有任何弊端嗎?我們接著往下看。
首先,以100萬的貸款為例,先預(yù)存總貸款金額的10%-30%,也就是當(dāng)于要存10-30萬的定期,而這筆錢在27個(gè)月后就會(huì)直接提還進(jìn)用戶的本金中,但這27個(gè)月卻不會(huì)納入房貸貸款期限內(nèi),也就是說用戶反而會(huì)將多還27個(gè)月的房貸。
其次,對于公積金組合貸款用戶來說,此產(chǎn)品明顯不劃算。眾所周知,公積金貸款明顯比其他貸款方式利率更低,完全沒必要換;而剩下的商貸部分也不是用戶想換就能換的,必須要原貸款銀行同意才能換。值得注意的是,據(jù)小助理了解到,大部分銀行并不同意這樣的操作,如果原銀行不同意,那么客戶依舊只能按照比例償還。
再次,用戶將會(huì)存在有兩筆房貸的情況;以總貸款300萬為例,用戶只能轉(zhuǎn)199萬至該銀行,而剩余的101萬繼續(xù)在原銀行貸款,也就是說用戶不僅在該銀行有一筆房貸要還,在原銀行仍然存在房貸。
而關(guān)于購房者們最關(guān)心的月供問題,小助理在這里也為大家算了一筆賬:
貸款100萬、5.8%利率:
貸款30年月供為:5867.53元,總利息為:111.23萬
貸款22年月供為:6713.07元,總利息為:77.22萬
貸款100萬、4.25%利率:
貸款22年月供為:6291.67元,總利息為:643817.02萬
根據(jù)22年貸款期限來看,單月月供減少了421.4元,總利息則減少了128382.98元。
值得注意的是,對比來看,原來5.8%的貸款利率下,貸款30年,每月月供為5867.53元;而換算至4.25%的利率、貸款22年后,每月月供達(dá)到了6291.67元,雖然總利息有所減少,但用戶每月還貸壓力明顯增加,是否所有用戶都能承擔(dān)這個(gè)壓力呢?
綜上所述,該產(chǎn)品確實(shí)在利率以及利息方面有所降低,但幾大附加事項(xiàng)也存在不少“操作難度”;此外,該產(chǎn)品也并不適合所有購房者。
最后,小助理也在這里提醒所有購房者:理性操作!結(jié)合自己實(shí)際需求再?zèng)Q定是否辦理!