01

重慶首套房貸利率又降了!

又雙叒叕降了!

就在這兩天,我們得到消息,某知名銀行釋放出首套房按揭貸款利率下調(diào)的重磅消息——從12月的5.65%降到5.55%。

本來還懷疑怎么不到一個(gè)月又降這么多,結(jié)果不查不知道,一查嚇一跳——降點(diǎn)的還不止這一家,也不止降了首套,而是:

重慶首套和二套房房貸利率,居然都普遍下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)!

這對在重慶買首套房的剛需以及有按揭需求的改需購房者來說,是很大的福音了!

首先這個(gè)消息可以再次印證,重慶的房貸利率正頻繁下調(diào),且力度非常大。

從去年8、9月巔峰時(shí)期到今年1月4日,重慶大部分銀行首套房貸利率都下調(diào)了30個(gè)基點(diǎn),二套下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn),這已是房貸利率連續(xù)3-4月有下調(diào)跡象。

(根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)整理,僅作為趨勢參考)

1)從首套房來看

去年9月底到12月底這三個(gè)月時(shí)間,首套房貸利率才降了20個(gè)基點(diǎn);

然而去年12月底后至今不到半個(gè)月時(shí)間,首套就降了10個(gè)基點(diǎn),可見下調(diào)力度明顯加大;

從首付比例來看,11月底第二輪下調(diào)時(shí),只有極個(gè)別銀行支持首套房最低首付2成,而如今這個(gè)比例已從12月的接近50%提高到55%左右。

這意味著有更多“首付資金不足想通過多貸款來買房”的人,可以享受到更為直接的“省錢”福利!

我做了個(gè)算數(shù),假設(shè)貸款100萬、按揭30年,利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),首付從3成變?yōu)?成。就相當(dāng)于首付少了10萬、月供少還約60元!

2)從二套房來看

去年12月二套房房貸利率在5.95%的銀行占比約66%,而如今14家銀行二套房房貸利率全部都在5.95%以下了,并且有3家銀行利率還在5.85%。

雖然利率變化沒有首套房大,但松動的跡象也很明顯。

其次,新房的放款速度明顯變快,基本放款周期在一個(gè)月左右,據(jù)說最快6天就能放款。

02

信貸環(huán)境好轉(zhuǎn),觀望者沒必要再等

利率頻繁下調(diào)

下調(diào)力度加大

放款明顯變快......

我認(rèn)為重慶房貸的放松再次印證了央行、銀保監(jiān)會等釋放出信貸寬松信號后,全國的信貸環(huán)境正明顯好轉(zhuǎn),長期的利率下降已是趨勢。

去年12月包括深圳杭州重慶等在內(nèi)的重點(diǎn)50城的房貸利率,連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降,放款周期縮短到2個(gè)月以內(nèi);

去年12月貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%,二套利率為5.91%,均較11月回落5個(gè)基點(diǎn);

全國60%的城市放款周期都在縮短,西安、上海最快一個(gè)多月就能放款,深圳、南京部分銀行最快一周就能拿到貸款;

之前信貸政策的弦的確繃得太緊,開發(fā)商借錢難、購房者貸款難的2大難題讓市場進(jìn)入冷凍期。

但自從去年11月以后,“樓市寬松”的信號越來越多。

全面降準(zhǔn)釋放1.2萬億+房貸利率下調(diào)進(jìn)行時(shí)→信貸環(huán)境良性循環(huán)直接帶來的“可以買房”信號已經(jīng)很強(qiáng)烈:

一線城市新房已經(jīng)明顯止跌、二手房跌幅明顯收窄;

看來,“重點(diǎn)滿足首套房,和改善性住房的按揭需求”絕不是一句空話。

信貸環(huán)境的持續(xù)改善,還會繼續(xù)直接促進(jìn)市場成交,購房者特別是剛需真的可以“躁動”起來了。

03

公積金政策松動,改需嗨起來!

2021年最后一天,重慶二套房使用公積金政策正式出爐。

4年前重慶主城區(qū)僅支持首套購房公積金貸款,現(xiàn)在變成二套房也可用公積金貸款;

貸款額度也由60萬提高到80萬;

二套房公積金貸款利率5年以上是3.575%,5年及以下是3.025%。

如果按照二套房商貸利率約為5.85%算,它與二套房公積金貸款利率的差距約為2.3%,

而這2.3%的差距放在房貸上就是幾十萬的利息差額“大禮包”。

這對改需購房者來說,相當(dāng)于直接省下一套房的首付或是一輛大奔,壓力不再山大。

相比起最近濟(jì)南、青島放寬異地公積金貸款政策,沈陽放寬公積金貸款年限,

我認(rèn)為重慶二套房公積金貸款時(shí)代的到來,更能實(shí)打?qū)嵉拇龠M(jìn)購房熱情,讓積壓已久的改需得到真正釋放。

重慶首套二套房貸利率雙降+放開二套房公積金貸款等等組合拳一出,既能在很大程度上縮短重慶改善房源的去化周期,提升房地產(chǎn)市場整體信心;又能加速房企的資金回籠。

這無疑是在助力今年的重慶樓市小陽春行情加速到來!

05

房產(chǎn)稅稅線提高,預(yù)示房價(jià)還要漲?

我們再來聊聊房產(chǎn)稅。

2022新年第一天,重慶公布新的房產(chǎn)稅起征點(diǎn),由去年公布的22106元/㎡上調(diào)到25820元/㎡。

從2011年的9941元/㎡到如今的25820元/㎡,10年間翻了1倍多,這意味著重慶房價(jià)這10年間是一直在上揚(yáng)的。

今年發(fā)布的稅線比去年上漲了3714元,約16.8%的稅線增幅,是過去10年來最高的。

這背后透露的房價(jià)信息是什么呢?

因?yàn)楫?dāng)年稅線等于上2年成交均價(jià)相加,也就是:

2022豪宅稅稅線=(2021年商品住宅成交均價(jià)+2020年商品住宅成交均價(jià))

2021豪宅稅稅線=(2020年商品住宅成交均價(jià)+2019年商品住宅成交均價(jià))

所以能看出:

前兩年重慶房價(jià)的整體漲幅在提高。

這個(gè)漲幅甚至超過了2017年16.5%的漲幅。

也就是說,重慶樓市經(jīng)歷了2021年的冰火兩重天,最終是豪宅稅依然再攀高峰,房價(jià)依然在上揚(yáng)。

當(dāng)然也會有人擔(dān)心如果重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的話,房價(jià)會不會下降,要不要再觀望一下?

首先,我認(rèn)為剛需不需要太操心。

上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)10年了,房價(jià)并沒有降下去,疫情加劇的美國韓國,也并沒有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而阻止暴漲行情。

按照重慶新房成交均價(jià)約1.3萬元算,大部分樓盤都不用繳稅,有資格繳稅的也只有啟x、鵝x峯、錦繡x江等少部分真正的豪宅項(xiàng)目。

所以房地產(chǎn)稅基本和普通剛需沒啥關(guān)系,剛需唯一要擔(dān)心的是自己能不能夠得上這個(gè)起征點(diǎn),而不是擔(dān)心房地產(chǎn)稅的影響問題。

其次,非一線城市的非剛需也不用太過擔(dān)心。

房地產(chǎn)稅的出臺只能影響短期市場情緒,影響不了房價(jià)長期走勢,畢竟它只是影響房價(jià)的其中一個(gè)變量。

房地產(chǎn)稅削弱的是房價(jià)永遠(yuǎn)漲的預(yù)期,作為直接稅,它調(diào)節(jié)的是高收入,抑制的是高房價(jià)。

如果你不是身在高房價(jià)的一線城市,其實(shí)也并不需要過多操心。

06

結(jié)語

最后我想說,我對2022年的重慶樓市抱著很大的信心。

政策底已現(xiàn),降準(zhǔn)降利率已在路上,信貸環(huán)境放松;

重慶二套房公積金政策放松、房產(chǎn)稅稅線提高、市場成交量回升......

重慶很多剛需和改需購房者都早已放下觀望的情緒,根據(jù)政策信號開始入市,而你還在繼續(xù)等待嗎?