在某位貸款者發(fā)消息表示銀行已經(jīng)放貸后，其他購房者會在消息下面回復(fù)“接好運(yùn)”“沾喜慶”等祝賀討喜的話，背后其實(shí)是他們等待銀行放貸的辛酸。
這不是孤例。
受樓市的房貸調(diào)控影響，額度緊、放款慢是今年上半年全國房貸形勢的“新常態(tài)”，不少像這位讀者一樣的剛需購房者的在途交易因此被誤傷。他們真真切切體會到了“時代的一粒沙，落在個人頭上就是一座山”的滋味。
9月24日，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
10月20日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，“保障好剛需群體信貸需求，銀行要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
中國工商銀行上海徐家匯支行信貸部工作人員表示，商貸目前最少也要4-6個月放款。
“大部分銀行還是比較難放松的?！币幻猩蹄y行深圳分行的工作人員坦言，暫時沒有聽說房貸額度會放寬，或許是傳到執(zhí)行層面需要時間。
“放貸玄學(xué)”與“兩道紅線”
在某位貸款者發(fā)消息表示銀行放貸后，不少購房者會在消息下面回復(fù)“接好運(yùn)”“沾喜慶”等祝賀討喜的話。
“每家銀行的額度是不同的，同一家銀行不同地區(qū)的放款速度也會不一樣?！鄙鲜稣猩蹄y行深圳分行工作人員認(rèn)為，房貸能否放松，“兩道紅線”是關(guān)鍵。
第一道紅線：房地產(chǎn)貸款占比。大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。
第二道紅線：個人住房貸款占比。大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。
放款額度緊張的同時，房貸利率也水漲船高。
克而瑞9月數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)控的30個重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長，且七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調(diào)；二手房貸款方面，調(diào)研的23個城市放款周期基本在3-6個月，六成以上城市近乎“停貸”。
今年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年年底上漲23個基點(diǎn)，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29個基點(diǎn)。融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)也顯示，進(jìn)入2021年，已有30個城市的房貸利率較2020年年底上漲，紛紛突破了6%和7%的“關(guān)口”。
房貸緊張、放款慢、利率提高等產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，直接壓在了今年買房的剛需消費(fèi)者身上。
章小雨購房中出現(xiàn)的情況，在北京樓市并不鮮見。
“現(xiàn)在買房還是需要放平心態(tài)，據(jù)我們了解的消息，現(xiàn)在辦理貸款基本也要年后才能放款了。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。
三四線城市貸款松動
多方數(shù)據(jù)顯示，房貸利率走高、放款速度減慢與樓市成交量呈正相關(guān)。
今年5月，深圳多家銀行上調(diào)房貸利率。首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP（相當(dāng)于5.1%），二套房貸執(zhí)行LPR+95BP（相當(dāng)于5.6%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP（BP表示基點(diǎn)）。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)，今年上半年，深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)30505套（含自助），同比下滑48%，去年同期二手房網(wǎng)簽套數(shù)則為58662套（含自助）。
其間，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量已出現(xiàn)五連跌。
廣州今年已經(jīng)進(jìn)行了5輪房貸利率上調(diào)，從年初的首套5.05％、二套5.25％，一路漲到現(xiàn)在的5.85%（貸款市場報價利率‘LPR’+120BP）和6.05%（LPR+140BP）。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年1月至6月，廣州累計成交新房61063宗，環(huán)比去年下半年下跌10%。其中6月新房成交僅7057套，為今年以來最低。
7月24日，上海首套房貸利率從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%；蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6%，二套房（貸款未結(jié)清）利率多數(shù)已破6%；南京的首套房貸利率更達(dá)5.95%，二套房貸利率最高已達(dá)6.15%。
8月上海樓市二手房量價齊跌，成交量環(huán)比下降24%，同比下降40%；成交均價38206元/平方米，環(huán)比下降8%，同比下降5%。
央行9月底的三季度例會針對房地產(chǎn)市場定調(diào)后，在不少三四線城市，情況正出現(xiàn)微妙的變化。
“10月部分城市銀行下調(diào)房貸利率是對‘兩個維護(hù)’的具體踐行，住房市場信貸環(huán)境有所改善?！?0月20日，貝殼研究院發(fā)布報告稱，10月份20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，重合的9城首套、二套房貸利率均下調(diào)。整體來看，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點(diǎn)。表明利率開始轉(zhuǎn)向，但降幅微弱。
從下調(diào)城市名單看，除了廣州、深圳外，大多為三四線城市。具體來看，10月份首套房貸利率下調(diào)幅度居前的為洛陽、湖州、廣州、中山、襄陽、達(dá)州、無錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽。其中，洛陽首套房貸利率較上月下調(diào)25個基點(diǎn)。長沙的首套房和二套房主流貸款利率仍較為穩(wěn)定，分別為5.64%和5.88%。
在放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。主要原因是放款動作與利率調(diào)整存在時差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州等城市放款周期較9月有所縮短。
值得注意的是，盡管房貸利率微調(diào)的苗頭出現(xiàn)，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新鄉(xiāng)、許昌、開封這三個城市的主流首套房貸利率均高達(dá)6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，開封、新鄉(xiāng)更是高達(dá)6.86%，廣東惠州也達(dá)6.8%。
信號的成效還需時間檢驗(yàn)
對于此次房貸寬松信號的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者們有著不同的看法。
龍湖塘鵝租售山東策渠負(fù)責(zé)人、中房智庫特聘專家張斌表示，在央行釋放房地產(chǎn)信貸信號之后，基本上標(biāo)志著房地產(chǎn)的金融緊縮政策告一段落，各行隨著收到通知以后的落地執(zhí)行，都呈現(xiàn)在了近期的明顯放松上。
張斌說，這個政策從預(yù)期上給市場以更大的信心，實(shí)際上具體放了多少額度，能帶來多少成交，目前來看不會是大量，但是解決了前期購房者的放款難問題，會對房地產(chǎn)未來發(fā)展有很積極的作用，同時也有利于緩解房企目前資金困境。另外，從某種程度上說，信貸政策的適度放松對二手房市場的積極影響會更明顯一些，因?yàn)楝F(xiàn)在二手房市場交易較慘淡。
在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，銀保監(jiān)會的這次表態(tài)，實(shí)際上是對此前銀行等金融機(jī)構(gòu)對房貸問題上給予的應(yīng)激反應(yīng)的糾偏?！拔覈康禺a(chǎn)對于剛性需求還是要鼓勵，不能因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)對于風(fēng)險的厭惡，就讓普通的剛需購房者的購房需求得不到滿足?！?/p>
“健康的、滿足剛需的放貸，也能保障開發(fā)商資金的回籠，這是一個相輔相成的邏輯。”陳晟表示，銀保監(jiān)會高層的講話中提到了“保障首套購房者的信貸需求，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款?！笔滋踪彿空吆苋菀捉缍?，對剛需人群的購房給予支持的同時，屏蔽了投機(jī)和投資的貨幣流入樓市，這對于維持房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定很關(guān)鍵。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家王赤坤則認(rèn)為，此次銀保監(jiān)會的發(fā)聲及此前央行對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)，實(shí)際上都確定了是為保障剛需群體信貸需求而為，并不意味著樓市迎來寬松信號，“成效還需時間檢驗(yàn)”。