開發(fā)商承擔階段性擔保后，能否要求解除購房合同并收回房屋？近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院審結了一起房屋買賣合同糾紛，法院以房屋買賣合同已履行完畢，且案涉房屋處于查封狀態(tài)，原告開發(fā)商承擔階段性擔保責任后僅享有擔保追償權為由，依法判令房屋買賣合同不予解除，被告趙某支付某開發(fā)商代償款621542.89元、違約金44660.89元。
法院查明，2012年7月，某開發(fā)商與趙某簽訂《商品房買賣合同》，合同明確約定：房屋總價款為893216元，首付款273216元，余款62萬元辦理銀行按揭貸款。如買受人未按期歸還銀行按揭貸款本息，銀行要求出賣人承擔保證責任的，出賣人在接到銀行的書面通知后兩年內(nèi)均有權隨時解除與買受人簽訂的本合同，收回所賣房產(chǎn)另行出售，同時買受人應按本合同總金額的10%向出賣人支付懲罰性違約金。合同簽訂后，趙某向某開發(fā)商支付了首付款。
2013年5月，趙某與某銀行簽訂了《個人購房借款及擔保合同》，向該行借款62萬元，貸款期限為360個月，開發(fā)商為該筆貸款本息承擔階段性擔保。后因趙某未按約支付按揭款項，某銀行向某開發(fā)商發(fā)出《履行連帶保證責任通知書》，并從某開發(fā)商在該行的保證金賬戶直接扣劃了趙某貸款本息621542.89元。為此，某開發(fā)商訴至法院，請求依法判令解除涉案《商品房買賣合同》，趙某支付違約金89321.6元，開發(fā)商退還趙某購房款182351.51元。
法院認為，按照雙方的合同約定，如果趙某未按期歸還銀行按揭貸款本息，銀行在要求開發(fā)商承擔保證責任的情況下，開發(fā)商本有權解除《商品房買賣合同》。但案涉房在本案起訴之前已被其他3家法院查封，如果按照合同約定解除雙方的買賣合同，涉案房將重新回轉至某開發(fā)商所有，將極有可能侵犯其他中債權人的合法權益。因此，對開發(fā)商要求解除買賣合同的訴請不予支持。但某開發(fā)商作為借款合同的擔保人，為趙某代償了涉案房抵押貸款本息621542.89元，趙某應當歸還給某開發(fā)商。對于原、被告間在購房合同中約定的違約金為購房總價款的10%，標準過高，酌情調(diào)低為合同總價款的5%即44660.89元。
據(jù)此，法院依法作出上述判決。判決宣判后，原被告均服判息訴。
開發(fā)商承擔階段性擔保后僅享有追償權
法官庭后表示，近年來，由房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和銀行共同參與的按揭貸款業(yè)務發(fā)展迅速，銀行通常會要求開發(fā)商提供階段性擔保以保障信貸資金的安全。而開發(fā)商為了保障自身的權益，往往在房屋買賣合同中約定其承擔階段性擔保后享有解除合同、收回房屋的權利。隨之而來的問題是，開發(fā)商為停供、斷供貸款的購房者向銀行承擔保證責任的情況屢屢出現(xiàn)。如何防范為購房者按揭貸款提供階段性擔保所帶來的風險，開發(fā)商承擔階段性擔保后能否解除購房合同并收回房屋，已成為開發(fā)商不得不面對和解決的難題。
法官認為，開發(fā)商承擔階段性擔保責任后僅享有擔保追償權，無權解除購房合同并收回房屋。在房屋買賣合同中，購房者的義務是支付購房款，出讓人的義務是交付房屋和協(xié)助辦理權屬登記。購房者采取首付+貸款的方式支付了全部購房款，履行了其支付購房款的合同義務，而開發(fā)商也依約交付了房屋，此時雙方均按照合同約定履行了各自義務。在《商品房屋買賣合同》的合同權利義務已經(jīng)履行完畢之情形下，開發(fā)商顯然無法行使約定解除權。
另一方面，法律并未賦予開發(fā)商法定解除權。開發(fā)商法定解除權僅限于購房者遲延支付購房款之情形，而開發(fā)商承擔階段性擔保責任后，法律并未賦予其法定解除權。否則會導致購房者已經(jīng)辦理完預告登記的房屋轉移給開發(fā)商，等同于“流質”，為法律所禁止。
此外，司法實踐中，開發(fā)商行使解除權常常存在現(xiàn)實障礙。購房者常常為諸多案件的被執(zhí)行人，所購房屋辦理了所有權初始登記，時常出現(xiàn)其他法院預查封和輪候預查封的情形，或者存在購房者將所購房屋出售給案外人，涉及善意第三人之權利義務。如本案中涉案房在起訴之前就已被其他3家法院查封，如果按照合同約定解除雙方之間的買賣合同，顯然將極有可能侵犯其他案件中債權人的合法權益。因此，開發(fā)商承擔階段性擔保后，如解除購房合同并收回房屋，勢必會因為查封問題或者涉及第三人權利義務，導致執(zhí)行難。
法官表示，在《商品房屋買賣合同》的合同權利義務已經(jīng)履行完畢之情形下，購房者依法對涉案房產(chǎn)享有物權期待權，即便開發(fā)商承擔階段性擔保責任，其僅對趙某享有普通債權，不享有物權請求權。此時，開發(fā)商仍享有救濟途徑，即享有擔保追償權，可以向購房者主張擔保追償責任，要求購房者返還其代償?shù)馁J款本息并承擔違約責任，從而有效保障開發(fā)商的合法權益。