目前已經(jīng)是抗擊新冠肺炎的關(guān)鍵時(shí)期，企業(yè)逐漸開始復(fù)工，但仍有一些人由于疫情影響到了收入，對于這些交了首付的購房者，可以選擇退房嗎？今天，關(guān)于這個(gè)問題，幸福錦囊邀請了房產(chǎn)專家來幫你分析分析！
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回答：
根據(jù)商品房交易流程，這類問題通常有如下一些特征：
01、買房人跟開發(fā)商之間已簽訂購房合同
具體的購房合同形式，包括但不限于商品房購銷合同、商品房買賣合同、認(rèn)購協(xié)議、售樓協(xié)議、草簽合同等形式。
這類合同（協(xié)議）上有雙方的簽字、蓋章、捺印，那么，合同不僅已經(jīng)成了，而且已經(jīng)正式生效，具備法律效力，對雙方都具有約束力。
02、買房人已支付首付款
合同簽署完畢后，買房人依照合同約定，支付了首付款。
這個(gè)首付款支付的方式，可以是轉(zhuǎn)賬，也可以是現(xiàn)金，還可以是通過微信、支付寶等電子支付方式付出去，開發(fā)商收到資金后，會出具收款收據(jù)、房款發(fā)票之類的票據(jù)。
03、買房人貸款被拒
簽完合同，付完首付款，買房人接下來就會遞交貸款資料給銀行，申請住房按揭貸款。
由于個(gè)人征信問題、收入問題、銀行流水問題等買房人單方的原因，導(dǎo)致貸款被銀行拒絕。
貸款被拒絕后，買房人無法依照購房合同的約定，履行剩余的付款義務(wù)。
04、其他一些事實(shí)
比如，疫情爆發(fā)后，買房人收入銳減，儲蓄被消耗，支付能力下降，疊加周邊親友也遭遇了類似事件，想要在這個(gè)環(huán)境下融資，解決剩余房款的支付義務(wù)，存在現(xiàn)實(shí)的困難。
因?yàn)橐咔?，各單位延遲復(fù)工，各類人員到崗困難，尤其是湖北地區(qū)，開發(fā)商陸續(xù)出現(xiàn)了延遲交房，停工停售的現(xiàn)象。
小菜先從一般法律原則上，分析本次疫情的法律定性，再結(jié)合具體案例，解讀疫情法律定性的具體適用。
01、本次新冠肺炎的法律定性
2020年1月20日，國家衛(wèi)健委經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，發(fā)布了2020年第1號文，將新型肺炎定性為乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防和控制措施。
2020年2月26日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動(dòng)企業(yè)開復(fù)工工作的通知》，將新冠肺炎定性為不可抗力。
結(jié)合我國《民法（總則、通則）》、《合同法》的規(guī)定，不能預(yù)見、不能避免、并不能克服的客觀情況，是不可抗力。
綜合相關(guān)權(quán)威部門的文件和法律相關(guān)規(guī)定，可以確認(rèn)：本次新冠肺炎就是不可抗力。
02、新冠肺炎對這類合同的影響是什么？
新冠肺炎可以認(rèn)定為合同履行的不可抗力，但對合同的影響卻應(yīng)該具體問題具體分析，不能草率地采取“一刀切”的處理方式，我們抽絲剝繭般地來逐一分析下。
（1）能不能導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)？
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，可以解除合同。
這是法律在合同一方當(dāng)事人遭遇不可抗力事件后，賦予該受害一方當(dāng)事人享有的法定解除權(quán)利，而不需要經(jīng)過對方的同意即可單方行使，進(jìn)而達(dá)到合同解除的目的，還不用承擔(dān)違約責(zé)任。
回歸到合同案情中，新冠肺炎毫無疑問地影響到了合同雙方，開發(fā)商停工停售，延遲交房；買房人經(jīng)濟(jì)受到打擊，收入銳減，儲蓄被消耗。
但這些影響都不至于導(dǎo)致雙方購銷合同簽約目的無法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橐咔橹皇嵌唐谑录?，只是延緩了交易?jié)奏，隨著短期內(nèi)疫情即將結(jié)束，交易都能正常進(jìn)行，簽約目的也能正常實(shí)現(xiàn)。
因此，從這個(gè)意義上說，疫情不能導(dǎo)致雙方的購銷合同目的無法實(shí)現(xiàn)。也就意味著，不管是開發(fā)商，還是買房人，都不能以疫情為借口，單方行使合同解除權(quán)。那么，也就不能退房?。。?/p>
（2）疫情對合同的影響有哪些？都會是什么法律后果？
既然疫情并不能導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，不會出現(xiàn)合同的法定單方解除權(quán)，那帶來的影響有哪些呢？
①開發(fā)商停工停售，延遲交房
出于疫情防控需要，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向全國行業(yè)會員發(fā)出倡議，建議房地產(chǎn)商暫時(shí)關(guān)閉售樓部及業(yè)主答謝會等人員聚集的活動(dòng)和場所。
倡議后，多地開發(fā)商積極響應(yīng)，并主動(dòng)關(guān)閉售樓部，停售停工。這帶來的后果就是不得不違反合同約定，延期交房。
不管是出于疫情防控需要，還是出于響應(yīng)行業(yè)號召，面對新冠疫情，采取類似措施，都是合理合法的，不具有延期交房違約的后果。
②貸款被拒，問題出在哪里？是疫情影響嗎？
買房人按揭貸款被拒，可能是因?yàn)檎餍庞涗浭呛趹?，可能是因?yàn)槭杖氩贿_(dá)標(biāo)，也可能是因?yàn)殂y行流水不夠，還可能是因?yàn)橄拶J了，等等。
總之，銀行認(rèn)為買房人不滿足貸款要求，不適合承受這么大的壓力；如果銀行放貸的話，可能會給銀行信貸帶來風(fēng)險(xiǎn)，不適宜放貸。
從上面的分析已經(jīng)很明顯了，銀行拒貸跟疫情沒有半毛錢的關(guān)系！
③疫情導(dǎo)致收入銳減，跟購房合同有什么關(guān)系？
疫情來了，多數(shù)企事業(yè)單位都在停產(chǎn)停業(yè)，員工賦閑在家，商家關(guān)門歇業(yè)，民眾普遍收入銳減，這是一個(gè)全國性的普遍現(xiàn)象，不僅僅是買房人這一類群體是這樣。
也就是說，疫情不僅影響了買房人，也影響了開發(fā)商。
買房人基于正常的收入判斷，簽署了購房合同；疫情來了，影響了短期內(nèi)的收入狀況，對未來產(chǎn)生了悲觀情緒和不好的經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期；但這個(gè)導(dǎo)致因素又不是合同雙方中哪一方的原因造成的。
結(jié)合最高人民法院關(guān)于《合同法》解釋（二）中“情勢變更”的規(guī)定，買房人遭遇非因合同當(dāng)事人雙方的原因，導(dǎo)致一時(shí)經(jīng)濟(jì)困難，但又不至于導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以請求對合同進(jìn)行變更。
也就是說，疫情影響了短期內(nèi)的收入，基于公平合理原則，你可以跟開發(fā)商商量，協(xié)商延緩付款時(shí)間。理論上看，沒有合法依據(jù)可以請求減少房款支付。
畢竟怎么說呢？開發(fā)商也受災(zāi)了，如果你可以請求減少房款，開發(fā)商實(shí)際上也可以對等地基于疫情停售停工造成損失，要求增加售房款，道理是一樣的。
綜合本節(jié)的分析，疫情是不可抗力無疑，但作為短期事件，不能導(dǎo)致購房合同目的無法實(shí)現(xiàn)，也就不具備單方法定解除權(quán)（買房人和開發(fā)商權(quán)利同等）；而疫情在一定程度上，還是影響到了購房合同的履行，造成了簽約當(dāng)事人一時(shí)的履行障礙，基于情勢變更原則，受影響的一方可以就受影響的內(nèi)容部分請求變更。
先說結(jié)論：可以提出來協(xié)商，但最終能退回來多少錢？不好說。
01、買房人提出解除草簽合同，退回首付款，可以嗎？
通過上面的分析，我們已經(jīng)知道，以疫情影響到收入，以開發(fā)商延遲交房作為理由，都不能合法地解除購房合同。
但為什么小菜在此提出來說解除草簽合同、退回首付款呢？
因?yàn)檫@項(xiàng)要求，即便沒有疫情發(fā)生，簽了合同，履行不下去了，照樣是可以提出來的。只是會有代價(jià)。
什么代價(jià)呢？
要么損失定金，要么支付違約金。
定金就是買房前交的那個(gè)錢，違約金就是草簽合同上寫的，你不買房了，要付多少錢給開發(fā)商。
那首付款怎么辦呢？
既然雙方的購房合同都要取消了，合同即將不存在了，基于這個(gè)合同約定而支付的款項(xiàng)，自然要恢復(fù)到合同簽署前的狀態(tài)。
也就是說，如果購房合同解除了，首付款是應(yīng)該全額退還的。
綜上分析，買房人可以向開發(fā)商提出解除草簽合同，退回首付款，但法律后果就是要么損失定金，要么支付違約金。
02、定金、違約金和首付款，如何處理？
通過上面“第三.01節(jié)”的分析，我們已經(jīng)知道，買房人自身經(jīng)濟(jì)能力下滑，貸款被拒，無法繼續(xù)履行剩余的房款支付義務(wù)，購房合同無法繼續(xù)履行，可以提出解除購房合同，并可以要求退回首付款，但需要承擔(dān)違約責(zé)任。
這就出現(xiàn)了定金、違約金和首付款如何處理的問題，該怎么適用？
（1）首付款
首付款是基于購房合同約定而支付的款項(xiàng)，本質(zhì)上是房款的一部分，既然作為付款基礎(chǔ)的購房合同都不存在了，那如數(shù)退還首付款就是很自然的結(jié)果。
如果合同解除了，開發(fā)商不退首付款，就屬于不當(dāng)?shù)美?，按法律要求，也是要全額返還的。
（2）定金和違約金
先說結(jié)論：“兩金”并存時(shí)，由開發(fā)商選擇適用。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，“兩金”并存時(shí)，不能同時(shí)適用，只能擇“一金”適用。
那具體適用哪“一金”呢？
很明顯，哪“一金”對開發(fā)商最有利，大概率就會適用那“一金”！除非開發(fā)商主動(dòng)放棄這個(gè)有利的選擇權(quán)。
（3）實(shí)踐中如何抵扣？
通過上面的分析，我們已經(jīng)知道，首付款是應(yīng)該全額退還的，但這個(gè)只是賬面的算法。適用“一金”后，接下來就是抵扣的問題。
比如，首付款是30萬，定金是2萬，違約金是20萬，如果開發(fā)商最后選擇了適用違約金，如何抵扣？
①賬面上開發(fā)商該退的錢：首付款30萬和定金2萬。
②賬面上買房人該付的錢：違約金20萬。
簡單一算，該退32萬，該付20萬，最后能退回來32-20=12萬！
（4）有沒有什么辦法可以降低違約責(zé)任？或者說減少資金損失？
先說結(jié)論：有！
在疫情期間，出現(xiàn)這種情況，尤其是銀行貸款被拒，而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，一般開發(fā)商可能會出現(xiàn)兩種處理辦法。
①適用定金
這是開發(fā)商的一個(gè)選項(xiàng)！也是買房人應(yīng)該努力達(dá)到的一個(gè)方向！
違約金一般是總房款的20%-30%，很少有開發(fā)商將違約金定在5%-10%這個(gè)級別的，都是想加重違約責(zé)任，給買房人心理壓力，從而盡量促成交易，把房子賣出去。
但買房人因貸款被拒，導(dǎo)致不得不退房的，多數(shù)開發(fā)商最后會選擇適用定金；比較雞賊的開發(fā)商都會首選適用違約金，然后再看買房人的反映，決定要不要下調(diào)到適用定金。
怎么說呢？
貸款被拒，說明買房人有過錯(cuò)，但確屬無奈之舉！在這種情況下選擇退房，情有可原之處。好好跟銷售顧問講講，適用定金的機(jī)會還是有的，不要輕易放棄！
②特殊情況
另外，還要特別注意一種情況！
如果買房人在繳納定金、草簽合同之前，已經(jīng)將貸款資料通過銷售顧問遞交銀行審核，答復(fù)說能貸，結(jié)果被拒絕的，責(zé)任不在買房人，而在開發(fā)商工作人員。
這種情況下的責(zé)任分擔(dān)，一般都不會再適用違約金，適用定金可能都比較牽強(qiáng)；也就是說，這種情況下，連定金都可能退回來。
小菜在很多帖子里都做了很多有益的預(yù)防性建議，但還是有這么多人前赴后繼地往不利的處境跳，確實(shí)令人沮喪。
01、買房人一定要慎重
每個(gè)人都應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力和收入狀況，做好資金規(guī)劃，保持現(xiàn)金流，在能力范圍內(nèi)，做有能力履行的事情，不要頭腦發(fā)熱。
其中，眼前的資金規(guī)劃和未來的收入預(yù)期是最重要的。只有這兩個(gè)規(guī)劃有譜了，才能出手去搞房產(chǎn)這種長期、大額的交易。
02、貸款資料一定要在交錢、簽合同前，交給開發(fā)商去銀行落實(shí)，能貸了才能簽合同、交錢！
為什么要這么做？
①為了做事更穩(wěn)，都不浪費(fèi)大家的時(shí)間。
②在出現(xiàn)上面說的這些情況時(shí)，可以在法律上處于有利的位置，減少自己的資金損失。
綜合全文看，疫情導(dǎo)致了收入銳減，貸款也被拒，但在草簽合同已生效，并已履行的情況下，合同無法以疫情為借口單方解除，也就無法不付代價(jià)地退房退款。
這種情況下，首付款實(shí)際能退回來多少金額？還是要綜合分析草簽合同內(nèi)容的具體約定，并綜合分析落實(shí)貸款的細(xì)節(jié)證據(jù)，才能給出較為準(zhǔn)確的法律意見。
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