菏澤有銀行把買房首付款降到20%（現(xiàn)在一般是30%）在互聯(lián)網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有人還以為是個(gè)別現(xiàn)象甚至以為不久后會(huì)撤回。
也就是說這個(gè)事是真的！
降首付比最近幾年你有聽到過嗎？反正我沒有，即便是在2020年疫情之初樓市比較冷的時(shí)候也沒有。所以這個(gè)事影響會(huì)比較大。
2021年10月份以后，監(jiān)管層對(duì)樓市的支持是一個(gè)比一個(gè)大。
1、房企融資開始松綁。2、房貸利率下降。3、銀行放款時(shí)間加快。
現(xiàn)在又是降首付，一個(gè)一個(gè)都是直接跟錢相關(guān)，而且很容易產(chǎn)生立竿見影的效果。別以為目前只有個(gè)別地方在降首付比，但我相信跟隨的地方會(huì)有不少。
它的目的仍是不希望樓市太冷，樓市太冷對(duì)地方收入影響很大，有些地方連工資都難發(fā)了，更不用說房地產(chǎn)是“產(chǎn)業(yè)鏈之王”，它的過冷對(duì)地方經(jīng)濟(jì)也影響很大。
所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)最近10年樓市的真諦，過熱了會(huì)迎來調(diào)控，過冷了會(huì)出現(xiàn)松綁。
但這改變不了樓市的趨勢(shì)。
過去的20年，樓市的趨勢(shì)是：普漲-分化-輪動(dòng)。
所謂普漲就是一旦到了上漲周期全國(guó)各地的房?jī)r(jià)會(huì)不約而同地上漲，不僅包含一二線城市，也包含三四線城市，比如2000年-2010年這10年。
分化是出現(xiàn)“一二七”分化，即20%的城市能上漲，10%的城市會(huì)下跌，70%的城市走平。比如2010年-2020年這10年。
輪動(dòng)是自2020年以后，即使在這20%的城市里，它們房?jī)r(jià)上漲的步伐也不是一致的，而是像股市里的板塊一樣，輪流上漲，輪流吃飯。你會(huì)看到，很多時(shí)候一線城市中，廣州房?jī)r(jià)漲了，而深圳房?jī)r(jià)卻是在調(diào)整。反之，有時(shí)候深圳房?jī)r(jià)調(diào)整了，廣州房?jī)r(jià)卻是在回暖。
房?jī)r(jià)的分化會(huì)帶來調(diào)控政策的分化，像在一二線城市它的限購(gòu)限貸政策非常嚴(yán)，有社保年限要求、有銀行流水要求。而在多數(shù)三四線城市卻沒有限購(gòu)限貸。
結(jié)果會(huì)迎來這樣的循環(huán)，三四線城市越冷，越會(huì)松綁政策、鼓勵(lì)買房。一二線城市越熱，越容易加碼調(diào)控。
但是三四線城市本身就不存在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，本身松綁的空間非常小，所以只能是出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策或降低首付比。
早在2016年，監(jiān)管層就發(fā)過通知，在不限購(gòu)城市居民首套房按揭首付比例最低為25%，但各地可以向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著非限購(gòu)城市最低首付比例可降到20％。
根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年01月，贛州二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.93%
2021年，全國(guó)315個(gè)城市中，菏澤的二手房跌幅排在304位，
三地降低首付比告訴我們兩個(gè)重要信息：
1、房貸利率、首付比的趨勢(shì)是會(huì)下降的。你比如說美國(guó)，美國(guó)買家的平均首付比例為房款的12%。年輕一點(diǎn)的買家首付比甚至能達(dá)到6%。
房貸利率、首付比長(zhǎng)遠(yuǎn)來看之所以會(huì)下降，是因?yàn)槿丝诩t利、城鎮(zhèn)化紅利在淡化，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力會(huì)長(zhǎng)期存在。但穩(wěn)增長(zhǎng)很大程度上需要穩(wěn)樓市，怎么穩(wěn)樓市？當(dāng)然是需要不斷釋放像房貸利率、首付比下降這樣的利好對(duì)沖。
2、買房盡量買在有嚴(yán)格限購(gòu)限貸的城市。有嚴(yán)格限購(gòu)限貸的城市證明了它的需求旺盛，同時(shí)也意味著它有更大的政策空間來支持樓市。比如一線城市需要5年社保（非戶籍），那么它有降為3年、2年的空間，不斷有派發(fā)利好的空間，而非限購(gòu)限貸地方則沒有或很小。