記者了解到,部分地區(qū)樓市恐慌性上漲已經(jīng)引起高層關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對于短期供需矛盾無法緩解的城市來說,控房價(jià)、控地價(jià)、收信貸和限購令等調(diào)控措施仍是主要手段。同時(shí),房價(jià)上漲背后還折射出“資產(chǎn)荒”問題。如何引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體,合理管理公眾對樓市的預(yù)期同樣不容忽視。
更多城市料收緊政策
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,地方政府成為了各地調(diào)控政策發(fā)布的主體。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從目前政策動(dòng)向來看,各地調(diào)控政策仍以約束信貸和購房資格為主,“邊走邊看”、小幅漸進(jìn)加碼的趨勢明顯。
目前,一線城市中僅有北京尚未公布調(diào)控政策,前期二線城市中房價(jià)漲幅居前的四個(gè)城市均已公布了調(diào)控政策。由于之前的政策效果不明顯,近期多個(gè)地政府繼續(xù)加大調(diào)控力度。
8月9日,合肥市限貸政策加碼,規(guī)定:市區(qū)有2套及以上住房,有1次及以上貸款記錄,1次或1次以上未結(jié)清的;市區(qū)有1套房或無房,但有2次及以上貸款記錄,1次或1次以上未結(jié)清的,均停止貸款。其中,查貸包括外地貸款記錄。而按照此前的規(guī)定,房產(chǎn)有兩套房,貸款有一筆沒結(jié)清,可按照60%的首付比例貸款。不過,合肥尚未實(shí)施限購。
9月18日杭州宣布限購后兩天,杭州三宗冷門地塊仍以高溢價(jià)成交,溢價(jià)率分別高達(dá)323%、325%和150%。這使得杭州調(diào)控壓力陡增。9月27日,杭州升級調(diào)控政策,自9月28日起,同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。根據(jù)公告,二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低于50%。
昆山市28日也發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,在蘇州市調(diào)控文件的基礎(chǔ)上,將二套房公積金貸款的比例上調(diào)至30%。
機(jī)構(gòu)人士表示,部分二線樓市高燒,未來還有多個(gè)城市可能升級調(diào)控政策,這些城市都是最近房價(jià)漲幅較高、較快的城市。鄭州、無錫、福州、石家莊、天津、濟(jì)南等城市出臺(tái)或加碼樓市調(diào)控的可能性較大。
除了調(diào)控政策加碼外,監(jiān)管機(jī)構(gòu)對違規(guī)機(jī)構(gòu)的懲罰力度也在加大。9月26日,深圳6平方米的“蟻房”被通報(bào)涉嫌違法違規(guī),相關(guān)部門已經(jīng)責(zé)令“蟻房”所在的僑城尚寓項(xiàng)目整改。此外,上海銀監(jiān)局要求銀行立即終止與違規(guī)房地產(chǎn)中介的合作。
張大偉表示,隨著部分二線城市調(diào)控加碼,未來政策開始“托底蓋帽”。相對寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化,在市場分化的情況下,調(diào)控政策也有區(qū)別。在這種情況下,房價(jià)上漲較快的城市,包括部分一二線城市及輻射區(qū)出現(xiàn)了約束性政策。未來一些城市房價(jià)漲幅過快的話,還會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的政策。
房價(jià)上漲存“三推手”
業(yè)內(nèi)人士表示,資金潮疊加資產(chǎn)荒,以及部分購房者在這一輪房價(jià)上漲中獲利帶來的財(cái)富示范效應(yīng),是樓市開始高燒的主要原因。
央行日前發(fā)布的8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元,同比多增1391億元。分部門看,住戶部門貸款增加6755億元,其中,短期貸款增加1469億元,中長期貸款增加5286億元。分析人士指出,個(gè)人貸款的中長期貸款,多數(shù)是住房按揭貸款。8月個(gè)人貸款當(dāng)中的5286億元中長期貸款,占當(dāng)月人民幣總貸款的55.71%,且8月這一數(shù)字較7月的4773億元又多增了513億元。
張大偉表示,數(shù)據(jù)顯示,過去十幾年的房地產(chǎn)波動(dòng)歷史與貨幣政策完全吻合,外部宏觀因素是主要原因。不論是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化,還是各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái),都是造成市場下行的主要原因。由于信貸刺激,本該降溫的房價(jià)再現(xiàn)爆發(fā)。
杠桿與庫存水平的錯(cuò)配也是本輪房價(jià)大漲的原因之一。其中,供求關(guān)系緊張、房價(jià)較高的北京和上海卻是目前貸款利率折扣力度最大的地區(qū)。記者了解到,目前北京首套房商貸折扣有所降低,從原先的83折略有上升,但仍然處于85折的較低水平。濟(jì)南、武漢等省會(huì)城市,首套房商貸折扣大約在9折到9.5折。而在去庫存壓力最大的三四線城市,首套房商貸基本處于不打折的水平。若考慮到北京、上海流行的消費(fèi)貸和房抵貸中可能有相當(dāng)部分進(jìn)入了樓市,京滬樓市的實(shí)際杠桿要高得多。
今年以來,流動(dòng)性總體趨于寬松,債券、信托等金融產(chǎn)品收益率下滑,加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率下行,高收益產(chǎn)品剛性兌付逐步被打破,資金對低風(fēng)險(xiǎn)高收益資產(chǎn)需求得不到滿足,“資產(chǎn)荒”隨之出現(xiàn)。房地產(chǎn)尤其是一二線城市的房地產(chǎn)成為大量資金追逐的標(biāo)的。
此外,先入市者的財(cái)富效應(yīng)也吸引了更多的后來者。在一些供應(yīng)有限的地區(qū),供需關(guān)系失衡,導(dǎo)致房價(jià)上漲。
熨平情緒期待組合拳
在房價(jià)上漲的背景下,看空的聲音越來越小,惜售現(xiàn)象層出不窮,這又進(jìn)一步推高了房價(jià)。
鄭州作為本輪房價(jià)上漲的城市之一,出現(xiàn)了一手房和二手房房源同步枯竭的怪現(xiàn)象。記者了解到,目前鄭州新盤最火的區(qū)域當(dāng)屬鄭東新區(qū),熱門樓盤往往一出即是“日光”。新房市場情緒也傳遞到了二手房市場,熱門地區(qū)二手房房源緊缺。鄭州本地人楊先生對記者表示,近期本來打算購買一套二手房用來自住,可是小區(qū)里竟然一套二手房都沒有供應(yīng)。“并不是沒房可賣,而是賣家認(rèn)為房子還要漲價(jià),捂盤惜售的心態(tài)嚴(yán)重。這加劇了買家的恐慌性情緒?!睏钕壬f。
北京的數(shù)據(jù)也顯示市場情緒有逐漸陷入恐慌的跡象。云房數(shù)據(jù)市場分析師對記者表示,北京月度房價(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示,今年以來房價(jià)大幅上漲并非是線性上漲,而是經(jīng)歷了多個(gè)階段,其中市場預(yù)期對房價(jià)走勢作用十分明顯。這位分析師表示,今年1-3月是北京房價(jià)的加速上漲期,當(dāng)時(shí)在深圳、上海房價(jià)大漲以及各種利好因素的帶動(dòng)下,北京出現(xiàn)恐慌性購房,賣方紛紛上調(diào)掛牌價(jià)格,房價(jià)快速上漲。進(jìn)入4月,隨著深圳、上海先后出臺(tái)嚴(yán)格的調(diào)控政策,購房者逐漸趨于理性,房價(jià)漲幅收窄,這一趨勢維持到了7月。但進(jìn)入8月,受投資性需求帶動(dòng),購房者追漲情緒加劇,市場再度升溫,價(jià)格明顯回升。
中介的感受則更加直觀。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者表示,在市場上行的趨勢下,買家買漲不買跌的心態(tài)嚴(yán)重。小區(qū)內(nèi)只要有一套房漲價(jià)并順利成交,后續(xù)房源的價(jià)格只會(huì)比之前的價(jià)格高,漲價(jià)也就順理成章。整個(gè)小區(qū)乃至相關(guān)區(qū)域的房價(jià)就上去了。
張大偉認(rèn)為,解決當(dāng)前部分城市樓市高燒的問題要從三個(gè)角度來著手:降低資金潮;增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);化解購房者恐慌情緒。這三個(gè)方面都需要政策發(fā)力。信貸不能只投到房地產(chǎn)中,應(yīng)引導(dǎo)其進(jìn)入實(shí)體;房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線的庫存,銀行對三四線城市應(yīng)加大優(yōu)惠力度。同時(shí),還應(yīng)當(dāng)增加重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)?!氨仨氁o市場一個(gè)平穩(wěn)的預(yù)期,從而有助于為市場降溫?!睆埓髠ケ硎?。
“在正常的市場中,看多和看空的差距大致相等,即使這樣,其微小差異的長期積累也會(huì)導(dǎo)致市場波動(dòng),從而形成周期。從目前的房地產(chǎn)市場看,盡管總體風(fēng)險(xiǎn)仍然可控,但多空差異在日益擴(kuò)大,整體看多的趨勢越來越強(qiáng)烈。這種現(xiàn)象值得警惕。一旦看多力量呈現(xiàn)壓倒性優(yōu)勢,市場的泡沫會(huì)急劇放大。”中國建設(shè)銀行高級研修院劉旌表示。