昨日，央行宣布個人房貸利率調(diào)整新政！自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：
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一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。
二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的加點下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
新政一出，大家紛紛拋出各種問題：
新政將帶來哪些變化？
房貸利率到底高了還是低了？
以后房貸不能打折，是真的嗎？
新政對房貸有何影響？
別著急，你關(guān)心的問題，
普法君逐條為你解答。
Q
新政將帶來哪些變化？
根據(jù)新政，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。
對此，新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼表示，此次調(diào)整的最重要的變化，是個人住房貸款定價基準(zhǔn)的變化。在這次調(diào)整之前，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。調(diào)整之后，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貨款市場報價利率（LPR），即在LPR的基礎(chǔ)上加點，根據(jù)LPR來確定個人住房貸款的利率，這是這次調(diào)整的根本。
財經(jīng)金融評論家余豐慧點評，過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值，然后商業(yè)銀行參考定價自己的貸款利率?，F(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶平均利率基礎(chǔ)上上下浮動確定房貸利率。更加市場化了，商業(yè)銀行定價權(quán)提高，借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。
Q
房貸利率到底高了還是低了？
這是大家最關(guān)心問題。根據(jù)新政，首套房貸款不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）
這也就是說，根據(jù)8月20日的LPR報價，首套房利率不得低于4.85%，二套房利率不得低于5.45%。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認(rèn)為，此前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。
不過，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少。據(jù)統(tǒng)計35個城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，35個城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。
具體到我省，2019年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.31%；二套房貸款平均利率為5.55%，深圳地區(qū)首套房貸款利率平均水平為5.19%，二套房貸款利率平均水平為5.48%。新政出臺前，廣深兩地市場房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。
不過，房貸利率下降的可能性不大！
因為央行規(guī)定中提到的是利率是房貸利率最低下限。且根據(jù)新規(guī)，人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。也就是說，各地會根據(jù)情況“加價”且各家銀行也會根據(jù)本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，在4.85%（首套）、5.45%（二套房）上具體加價。
中國銀行主管研究員周景彤認(rèn)為，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。
董希淼認(rèn)為，央行省級分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，預(yù)計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會有所上升。
從市場看，進(jìn)入8月房貸利率有上調(diào)的趨勢。據(jù)多家銀行的最新情況，因近期房貸額度普遍偏緊，預(yù)計房貸利率近期會有上調(diào)趨勢。
而在8月20日國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，央行副行長劉國強(qiáng)明確表示，對于房地產(chǎn)市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定?！熬唧w怎么操作，過幾天央行將發(fā)布個人住房貸款利率政策的公告，但有一點是肯定的：房貸的利率不下降?！?/p>
Q
房貸利率打折，真的成為歷史嗎？
以往，很多小伙伴去銀行申請房貸，幸運的時候，利率可以打折。比如說，目前上海就有部分銀行可以申請9折的房貸利率優(yōu)惠。甚至有部分銀行曾打過7折或8折。
但根據(jù)央行最新公告，房貸利率強(qiáng)調(diào)最低價格。那這是不是意味著房貸不能打折了？
答案是肯定的。因為所謂房貸利率打折，是因為以“基準(zhǔn)利率”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打折，但如今房貸利率不再對標(biāo)基準(zhǔn)利率，自然不存在打折一說。
不過，按照央視新政內(nèi)容：首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，這與目前上海的房貸平均利率相當(dāng)。
Q
剛簽了合同，還沒放款，會受影響嗎？
對于已經(jīng)發(fā)放貸款的人來說，不受新政影響。
根據(jù)新政，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
Q
二套房貸款利率將如何調(diào)整？
根據(jù)新政，二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%。
那么新政對二套房貸款利率有何影響？對此，東北證券研究總監(jiān)付立春表示，央行公告里面首先表達(dá)的目的就是要為堅決貫徹落實“房子是用來住的不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制?！岸追?0個基點的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策的原則，預(yù)計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠(yuǎn)大于60個基點?！备读⒋罕硎?，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)。
Q
近期房貸利率如何？
張大偉對此表示，近期房貸利率有4個特點。具體包括：
1.目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。
2.房貸利率在2019年上半年對比2018年下半年是明顯有所寬松，最近部分城市又有輕微上行，這種波動看屬于正常，房貸利率都沒有超過2018年第四季度。
3.最近央行多次要求各銀行限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，但對于正常的按揭貸款并沒有政策收緊，大部分城市房貸利率是平穩(wěn)的。
4.從全國看，因為基準(zhǔn)利率不高，房貸執(zhí)行利率基本都在首套房基準(zhǔn)10%-20%，二套房在20%-30%，整體看，平穩(wěn)將是主流。