業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房貸利率新政是更加市場(chǎng)化的體現(xiàn),新政將加劇銀行間的競(jìng)爭(zhēng),降低企業(yè)的融資成本。
部分銀行10月1日?qǐng)?zhí)行新政
《公告》顯示,為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制,在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過(guò)程中,確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施,保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。
自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中,首套不得低于相應(yīng)期限LPR,二套不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn),存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
合富研究院高級(jí)分析師李興旺說(shuō),未來(lái)利率存在不確定性,有的人認(rèn)為會(huì)升,有的人認(rèn)為會(huì)降。認(rèn)為利率會(huì)升的人,會(huì)執(zhí)行舊政策的利率搶先買房;認(rèn)為利率會(huì)降的人,更愿意按新的方式去購(gòu)房。
在此背景下,業(yè)內(nèi)資深人士表示,一般情況下,銀行的房貸利率以放款當(dāng)天為準(zhǔn),建議8月、9月有按揭購(gòu)房需求的置業(yè)者現(xiàn)在就準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請(qǐng)。購(gòu)買一手房,簽合同后銀行出同貸書速度比二手要快些,若趕不上10月8日之前,就要按照新政執(zhí)行,具體以銀行落地細(xì)則為準(zhǔn)。
二套房普遍在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%
8月20日,新定價(jià)機(jī)制下首次LPR報(bào)價(jià)出爐。其中,5年期以上LPR報(bào)4.85%,比五年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%低了5BP。二套房貸方面,不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn),加點(diǎn)后為5.45%(4.85%+0.6),約等于基準(zhǔn)利率上浮12%。
具體看來(lái),本土銀行東莞農(nóng)商銀行房貸政策為首套房利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%至10%,二套房利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%至15%;工商銀行東莞分行首套房利率仍執(zhí)行同期人民銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%;交通銀行東莞分行一手房、二手房首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%,二套房則是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%……
按照東莞目前首套房普遍房貸利率5.39%(基準(zhǔn)利率上浮10%)、二套房5.635%(基準(zhǔn)利率上浮15%)來(lái)看,對(duì)比最新LPR報(bào)價(jià),10月8日后網(wǎng)簽房貸的利率會(huì)更低。
這是否意味著新發(fā)放的住房貸款利率會(huì)比原來(lái)有所降低?央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)不久前明確表示,房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR,但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。這次利率改革,房貸利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR,參考基準(zhǔn)變了,但利率水平不能下降。
李興旺介紹,LPR是每月變化一次的利率,當(dāng)前LPR與之前的利率水平相當(dāng),影響不大。但是利率是浮動(dòng)定價(jià)的,新政下房貸更優(yōu)惠或者漲價(jià)的說(shuō)法都不成立。
建設(shè)銀行東莞分行私人銀行理財(cái)顧問(wèn)萬(wàn)輝斌說(shuō),當(dāng)前貸款利率盯住LPR,LPR參考MLF定價(jià)為調(diào)整貸款利率的第一步,LPR利率由參考政策利率到參考貨幣市場(chǎng)利率轉(zhuǎn)變,未來(lái)利率市場(chǎng)化的最終目標(biāo)應(yīng)是取消存貸款基準(zhǔn)利率,并且實(shí)質(zhì)上放開(kāi)存款利率上限和貸款利率下限。
萬(wàn)輝斌說(shuō),基于降實(shí)體融資成本推出的LPR新報(bào)價(jià)機(jī)制,LPR盯住MLF操作利率,首次報(bào)價(jià)后利率降幅并不明顯,為促進(jìn)融資成本明顯下行,央行仍需適度增加流動(dòng)性投放力度,進(jìn)一步為MLF操作利率下調(diào)打開(kāi)充足空間。預(yù)計(jì)LPR會(huì)在9月20日降低,這意味著銀行業(yè)的貸款利率可能降得更快。
在中山大學(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)系教授林江看來(lái),LPR改革是為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,是利率市場(chǎng)化、國(guó)際化的表現(xiàn)之一。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),小微企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的利率都主要是根據(jù)供求關(guān)系確定,受基準(zhǔn)利率影響較少,銀行一般會(huì)先確定貸款實(shí)際利率,然后在貸款合同上倒推實(shí)際利率與基準(zhǔn)利率的倍數(shù)關(guān)系來(lái)填寫貸款合同。因此,即便今后新發(fā)放貸款要求以LPR為定價(jià)基準(zhǔn),但實(shí)際情況中短期內(nèi)對(duì)小微企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的利率影響較小。
■知多D
貸款基礎(chǔ)利率(Loan Prime Rate簡(jiǎn)稱LPR)是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率,其他貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況,考慮抵押、期限、利率浮動(dòng)方式和類型等要素,在貸款基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定。目前,對(duì)社會(huì)公布1年期貸款基礎(chǔ)利率。