在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們先捋一下新房及二手房的交易流程。

目前來(lái)說(shuō)，新房的交易流程相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是以下幾個(gè)步驟：

新房交易流程

二手房流程相對(duì)復(fù)雜一些，主要包括的流程一般是：

二手房交易流程

明確以上交易流程的目的其實(shí)為了搞清楚購(gòu)房者開(kāi)始還貸款時(shí)，是否已經(jīng)辦理完畢房產(chǎn)證。我們都知道，在我們國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都是以登記作為生效的條件（法律另有規(guī)定的除外），簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，購(gòu)房者是否已經(jīng)在法律上成為房屋的主人，是以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記為準(zhǔn)的，再通俗點(diǎn)，就是以房本上顯示的為準(zhǔn)。所以，在開(kāi)始還貸款時(shí)，是否已經(jīng)辦理完畢房產(chǎn)證成為后續(xù)處理此類(lèi)事情的關(guān)鍵。

各項(xiàng)步驟先后順序在實(shí)際交易過(guò)程中可能存在一些不同。但整體上，新房的買(mǎi)賣(mài)合同通常約定在交房后700日內(nèi)辦理完畢房產(chǎn)證，那么在新房交易時(shí)就存在已經(jīng)開(kāi)始償還銀行貸款但房產(chǎn)證還未辦理完成的情況。而在二手房交易中都是先過(guò)戶再開(kāi)始還貸款，已經(jīng)開(kāi)始還貸款的二手房購(gòu)房者是必然已經(jīng)完成過(guò)戶了。

理清這些背景，咱們?cè)倏磻?yīng)該如何處理這類(lèi)事情呢？

根據(jù)有關(guān)繼承的法律規(guī)定，如果購(gòu)房人去世，那么銀行有權(quán)要求其繼承人在貸款人的遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。其遺產(chǎn)要用于償還貸款，遺產(chǎn)被繼承的，繼承人要在繼承的份額內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任。如果購(gòu)房人的繼承人完全放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)償還責(zé)任。如果按揭的貸款屬夫妻共同債務(wù)，其配偶有義務(wù)還款。也就是說(shuō)，購(gòu)房人去世了，其配偶、子女或父母等是具有還款義務(wù)的，如果他們無(wú)力繼續(xù)償還，可以采取的方法主要有：

1.如果只是暫時(shí)無(wú)力償還貸款的，那么可以先向銀行申請(qǐng)延期還款，延期后的利息費(fèi)用等可能會(huì)與原月供數(shù)額不同，具體需要與銀行協(xié)商。

2.如果確實(shí)長(zhǎng)期無(wú)力償還，根據(jù)是否已辦理房產(chǎn)證可以采取的方法也不同。

一、針對(duì)未辦理房產(chǎn)證的新房

針對(duì)未辦房產(chǎn)證的新房如何處理，咱們先看一個(gè)發(fā)生在北京的案例：

2013年，李遠(yuǎn)（化名）的兒子李征（化名）與某房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)順義一處房子，總價(jià)約102.5萬(wàn)，付款方式為商業(yè)貸款。

當(dāng)年9月，雙方正式簽訂商品房預(yù)售合同。10月，李征向該房地產(chǎn)公司支付首付款41萬(wàn)余元。

2014年1月，李征向銀行貸款61萬(wàn)元，于當(dāng)日打入房地產(chǎn)公司的賬戶。2014年2月起，李征開(kāi)始償還貸款。

2015年4月，李征因病去世，并無(wú)子女，其父母成為第一繼承人。

基于此，李遠(yuǎn)向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除其子與房地產(chǎn)公司簽訂的購(gòu)房合同，房地產(chǎn)公司收回房屋，退還錢(qián)款。

法院審理過(guò)程中，被告表示：同意終止合同以及與第三人貸款合同，終止合同之前所涉及應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)的費(fèi)用（解除前欠銀行的本金、利息和滯納金，拖欠的物業(yè)費(fèi)，若房屋有損害由原告恢復(fù)原狀）由原告負(fù)擔(dān)。

雖然該案件的判決結(jié)果并未在網(wǎng)上披露，但我們也能從已經(jīng)披露的庭審過(guò)程中看出：如果是未過(guò)戶的新房出現(xiàn)類(lèi)似情況，購(gòu)房者的近親屬可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，解除購(gòu)房合同，合同解除后就是互相返還，購(gòu)房者返還房屋，開(kāi)發(fā)商退還房款，房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，與銀行的借款合同也自然解除。這種情況下，借款人可能會(huì)損失部分首付款。

二、針對(duì)二手房及已經(jīng)辦理房產(chǎn)證的新房

如果是已經(jīng)完成過(guò)戶的房子，那么從法律上購(gòu)房者已經(jīng)成為房屋的主人，“生米已經(jīng)煮成熟飯”，無(wú)法通過(guò)解除合同這樣的途徑來(lái)解決了，那么購(gòu)房人可能面臨的情況就是以下兩種：

1.房屋被銀行拍賣(mài)或變賣(mài)。在借款人逾期支付房貸的一定期限后，銀行可能會(huì)采取拍賣(mài)或變賣(mài)房產(chǎn)的方式保全債權(quán)。需要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)的是，如果房?jī)r(jià)上漲拍賣(mài)或變賣(mài)所得價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分仍屬于借款人；如果房?jī)r(jià)下跌拍賣(mài)或變賣(mài)所得價(jià)款不足以償還債權(quán)的，那么借款人仍需要償還剩余部分。

2.房屋已過(guò)戶，借款人可以自行將房屋出賣(mài)，買(mǎi)家支付房款后借款人將剩余房貸提前一次結(jié)清。如果是限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)房，在出售時(shí)還需要滿足政策要求，比如距離首次交易滿五年等。此外，如果購(gòu)房不久就遇到此類(lèi)情況，距離上次交易不滿五年甚至不滿兩年，再次交易的稅費(fèi)也會(huì)較高，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大不利影響。

最后，我們向吳同學(xué)的不幸離世致以沉痛哀悼，祝愿他的家人早日走出陰霾重拾生活希望。也衷心地建議每一位粉絲都能保重自己的身體，不要因?yàn)楸池?fù)的房貸壓力透支自己寶貴的生命，祝愿本篇文章的所有內(nèi)容在未來(lái)都不會(huì)被大家需要。