昨天「520」,對(duì)想買房和已經(jīng)買房的小伙伴們來說,收到了一份「愛的大禮包」與房貸掛鉤的5年期LPR下降了15個(gè)bp(0.15%),1年期LPR維持不變。
身上背負(fù)了180萬房貸的我,看到這條消息,趕緊拿計(jì)算器敲了敲:月供減少164塊,一年能省2000塊,每個(gè)月都能加頓大餐,美滋滋~今天,想和大家來聊聊:
1)LPR是個(gè)啥?
2)房貸能減多少?啥時(shí)候開始?
)下調(diào)的背后,意味著什么?
*已經(jīng)了解LPR的朋友可以跳過第一部分哦~01,LPR是什么?
不論是我們個(gè)人還是企業(yè),想找銀行申請(qǐng)貸款的話,銀行是會(huì)參考一定的利率來發(fā)放的。這個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)就是LPR,全稱叫「貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率」,每個(gè)月20日(節(jié)假日順延)就會(huì)更新一次。它由18家銀行共同參與,去掉最高的和最低的報(bào)價(jià),平均下來形成的利率,更加市場(chǎng)化。
LPR分為兩個(gè)期限品種,「1年期」和「5年期以上」的——
貸款期限在5年及5年以內(nèi)的,以1年期LPR為基準(zhǔn),比如企業(yè)找商業(yè)銀行貸款;
5年以上的長(zhǎng)期貸款,以5年期以上LPR為基準(zhǔn),比如我們普通人買房找銀行貸款。
新發(fā)放的房貸都根據(jù)「定價(jià)基準(zhǔn)LPR」的變化走了:房貸利率=LPR利率±點(diǎn)
加點(diǎn)有央行的參與,放貸銀行也有決定權(quán)——央行這邊,首套房目前有-0.2%的下限優(yōu)惠、二套房仍有0.6%的上行浮動(dòng);
銀行方面,個(gè)人信用低,每次就多還點(diǎn);信用好,就能低一點(diǎn)。另外,地產(chǎn)政策寬松的話,加點(diǎn)會(huì)少一點(diǎn);調(diào)控趨緊,加點(diǎn)就多些。值得注意的是,LPR只適用于商業(yè)貸款,組合貸的話只有商業(yè)貸款部分參考LPR,公積金貸款部分不變。一旦確定房貸利率,還貸期間加點(diǎn)的變化就和你無關(guān),影響利率的主要是LPR的升降。
不少地區(qū)去年的房貸利率在6%以上,看著最近「突突」下跌的利率,高位上車的小伙們欲哭無淚。想要降低成本的話,可以根據(jù)自身情況,考慮提前還貸,或者將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。
02,房貸會(huì)減少嗎?什么時(shí)候開始?
周一我們聊了聊首套房利率下調(diào)的事,主要影響未來準(zhǔn)備買房的朋友。那么,之前已經(jīng)貸款買了房的話,月供會(huì)下降嗎?
這就和「重定價(jià)日」有關(guān)了。
雖然LPR利率每個(gè)月公布,但個(gè)人住房貸款利率并不是每個(gè)月更新的,央媽規(guī)定重定價(jià)周期最短為1年。
當(dāng)然啦,你也可以和銀行商量5年、10年的重定價(jià)周期。不過按照LPR不斷下調(diào)的趨勢(shì),還是每年調(diào)整一次比較劃算。
反正每次重新定價(jià)時(shí),定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為「最近一個(gè)月的5年以上LPR」,定好就會(huì)延續(xù)一整個(gè)周期。所以這個(gè)「重定價(jià)日」,至少?zèng)Q定了你未來12個(gè)月的房貸利率會(huì)不會(huì)變。一般銀行會(huì)默認(rèn)兩種選擇:
1)每年1月1日
2)貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日
如果重定價(jià)日在1-19日,那么跟著上個(gè)月LPR走;其他日子跟著本月最新的LPR走。舉個(gè)例子:「重定價(jià)日」是每年1月1日,那么上一年的12月20日的LPR決定了你這一年的貸款利率。今天的LPR下降,和你今年的房貸利率沒有關(guān)系。
再比如,你的「重定價(jià)日」是每年的6月1日,那就馬上就可以享受到5月20日的LPR的利率咯~那具體能減少多少呢?
我們和銀行確認(rèn)合同后,加點(diǎn)是已經(jīng)固定好的,變的就只是LPR利率部分。比如這次就是下降了0.15%。給大家簡(jiǎn)單算了一下:100萬的貸款差不多每月能省70-90元,相當(dāng)于月供打了98-99折。
雖然我們無法預(yù)測(cè)未來,不過在以「穩(wěn)」為主的大環(huán)境下,別看每個(gè)月只省70-90元,放到整個(gè)還款期限來看,能省上萬元呢~
03,下調(diào)的背后,意味著什么?
從LPR推出后,這是第一次出現(xiàn)只降5年期、不降1年期的情況,可以說是針對(duì)「房貸」的定向降息了。另外,相比較此前5年期LPR普遍5bp一次的小碎步調(diào)降,這次15bp的幅度可以說是「超出預(yù)期」。這背后,還是與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)——一方面,賣地仍然是不少地方政府的主要收入方式,現(xiàn)在房企拿地意愿下滑,地賣不動(dòng),可防疫、基建的開支沒有減少,口袋里的錢不夠花了;另一方面,房產(chǎn)仍是中國(guó)家庭最主要的資產(chǎn)配置方式,占比40%,比同期美國(guó)、日本家庭高出兩、三倍。
如果房產(chǎn)價(jià)值過度下跌,對(duì)于家庭、個(gè)人的現(xiàn)金流和財(cái)產(chǎn)都是重大打擊。
所以,和每月減負(fù)幾十元的實(shí)際效果相比,這個(gè)動(dòng)作的信號(hào)意義強(qiáng)烈:進(jìn)一步恢復(fù)購(gòu)房和消費(fèi)的需求。
那未來的LPR還會(huì)下降嗎?
來看一組數(shù)據(jù),從2017年起,伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著升級(jí),貸款利率大幅上行。
2008年房貸實(shí)際執(zhí)行的利率只有3.4%,現(xiàn)在卻基本在5.5%左右。從我國(guó)居民的 DTI 指數(shù)來看(人均按揭貸款利息支出/人均收入),趨勢(shì)是逐年上升的。
「高利率」無疑會(huì)擠占平時(shí)的支出,起到抑制消費(fèi)作用。
總得來說,近期的利好政策主要是想刺激需求,讓經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,萬一效果沒想象中來得理想,未來LPR說不定還會(huì)有下調(diào)的空間,減輕我們的房貸負(fù)擔(dān)。
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