一、借款前準(zhǔn)備


貸款之前,您需要了解清楚房屋抵押貸款基本要求:


1、 年齡在18-55周歲(部分小額貸款機(jī)構(gòu)可接受有小孩或者老人)


2、 一般房屋抵押貸款額度為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的50~70%(部分銀行可能會(huì)有所增加)


3、 房屋抵押貸款的期限一般為1年-10年(少數(shù)銀行對(duì)與優(yōu)質(zhì)客戶最長(zhǎng)可到30年,不過(guò)貸款結(jié)束后借款人年齡最高不能超過(guò)70歲)


4、 房齡最高在20年內(nèi)(少數(shù)銀行可做30年內(nèi)、多數(shù)有備用房更容易審批)


5、 抵押貸款的貸款利率一般為基準(zhǔn)利息上浮10%-20%


6、 有一定還款來(lái)源(有效證明主要為銀行流水、最好每月有效進(jìn)賬大于,房屋抵押貸款月還款的2倍)


7、 個(gè)人或公司信用良好(逾期要少,要不銀行可能會(huì)找借口加利息或者不批款)


8、 目前銀行可接受的房產(chǎn)類(lèi)型有商品房、住房、商鋪、按揭房、二次抵押貸款、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、辦公樓等


9、 其他材料證明(提供更多的資產(chǎn)證明。辦理房產(chǎn)抵押貸款,個(gè)人還款能力是一項(xiàng)重要考察因素,所以如果能提供類(lèi)似于其他房產(chǎn)、車(chē)輛、有價(jià)證券、公司等做資產(chǎn)證明,能大大提高銀行房產(chǎn)抵押貸款額度;、有一定關(guān)系的也許可以申請(qǐng)獎(jiǎng)一些利息)


正常從申請(qǐng)貸款到放款的時(shí)間為20~35個(gè)工作日,多數(shù)銀行只接受清房抵押,部分企業(yè)客戶可通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保進(jìn)行二次抵押。


銀行貸款分為個(gè)人消費(fèi)貸款和企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款。


消費(fèi)貸款:個(gè)人貸款主要是指以個(gè)人名義申請(qǐng)的房屋抵押貸款,一般叫“個(gè)人消費(fèi)貸款”這類(lèi)貸款多數(shù)銀行貸款金額不高于200萬(wàn)。


企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款:公司抵押貸款主要是做為經(jīng)營(yíng)用途,貸款金額方面沒(méi)有太大限制,主要還是在還款來(lái)源上,參考企業(yè)的銀行流水,一般要求流水能兩倍覆蓋貸款金額,因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)用途,一般銀行都要求受托支付,只能有非關(guān)聯(lián)的第三方企業(yè)來(lái)接款(根據(jù)申請(qǐng)貸款時(shí)提供的購(gòu)銷(xiāo)合同打款)


然后問(wèn)問(wèn)自己,我想貸多少錢(qián),多長(zhǎng)時(shí)間?我的愛(ài)人是否同意我抵押借款,我能接受什么樣的銀行利率?我是辦理消費(fèi)貸款?還是經(jīng)營(yíng)貸款?考慮清楚以上問(wèn)題,您可以進(jìn)行 下一步了


二,找相關(guān)的業(yè)務(wù)人員咨詢溝通


這一步非常重要,因?yàn)橘J款是一件比較復(fù)雜的事兒,再加上目前貸款政策偏緊,在做貸款前,帶上上一步考慮好的問(wèn)題,咨詢相關(guān)的銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理,北金網(wǎng)小編可以免費(fèi)幫助您對(duì)接相關(guān)的銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理。如果您在北京,可以到北金網(wǎng)www.beijinwang.cn網(wǎng)站上查看相關(guān)的銀行。進(jìn)行簡(jiǎn)單的篩選,然后自行去相關(guān)銀行咨詢辦理。


這里需要提醒您的是,一定要盡量找辦理業(yè)務(wù)豐富的銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理。因?yàn)榻杩钊饲闆r各異,有一些小小的瑕疵有的銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理可以幫助您解決的,只要不違反銀行規(guī)定和風(fēng)控規(guī)定,是可以適當(dāng)放松的。但是如果經(jīng)驗(yàn)不豐富的業(yè)務(wù)人員,就會(huì)不知所措,貸款的過(guò)程其實(shí)很像生病找醫(yī)生。一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富并且對(duì)政策趨勢(shì)把握的好的客戶經(jīng)理對(duì)您辦理貸款的幫助非常之大。



三、提交貸款申請(qǐng)資料


我們把資料準(zhǔn)備這里分為個(gè)人基本資料和企業(yè)基本資料兩個(gè)部分,以對(duì)應(yīng)個(gè)人銀行貸款和企業(yè)銀行貸款:


個(gè)人房屋抵押貸款須準(zhǔn)備:


1、房產(chǎn)所有人及配偶身份證、戶口薄、收入與工作證明、個(gè)人消費(fèi)用途的相應(yīng)合同、婚姻狀況證明、房屋所有權(quán)證。


企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款需提供的材料有:


1、企業(yè)營(yíng)業(yè)四證、


2、公司章程、


3、公司驗(yàn)資報(bào)告、


4、購(gòu)銷(xiāo)合同,


5、近六個(gè)月的銀行流水、


6、年度財(cái)務(wù)報(bào)表和近一個(gè)月的度財(cái)務(wù)報(bào)表、


7資產(chǎn)證明(會(huì)根據(jù)不同的銀行有不同的材料提供)。



四、銀行審批


下面就是最重要的審查階段了,如果下面這幾點(diǎn)沒(méi)什么問(wèn)題,那么恭喜你,你的貸款基本沒(méi)什么問(wèn)題了,只要走完以下幾個(gè)階段,你就可以拿到你想要的錢(qián)了。


1.立項(xiàng)


該階段的主要是初步審查借款人提供資料的真實(shí)性,并確定主要考察事項(xiàng)、制定并開(kāi)始實(shí)施檢查計(jì)劃。


2.對(duì)借款人進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)估


信用等級(jí)是根據(jù)借款人的信譽(yù)狀況(也就是征信系統(tǒng))、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱、資金結(jié)構(gòu)的多少、履約情況的狀況、經(jīng)營(yíng)效益和發(fā)展前景等因素來(lái)評(píng)定的。


3.進(jìn)行可行性分析


這一階段包括發(fā)現(xiàn)借款人的問(wèn)題、探究原因、確定問(wèn)題的性質(zhì)及可能的影響程序等。其中,對(duì)借款人可抵押固定資產(chǎn)與財(cái)務(wù)狀況的分析最為重要,因?yàn)樗倾y行掌握和判斷銀行風(fēng)險(xiǎn)控制與企業(yè)償還能力的依據(jù)。


4.綜合判斷


檢查人員對(duì)調(diào)查人員提供的材料進(jìn)行核實(shí),判斷借款人目前的狀況、中期的盈虧和長(zhǎng)期的發(fā)展,復(fù)測(cè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)度,提出意見(jiàn),按規(guī)定權(quán)限審批。


5.進(jìn)行貸前審查,確定能否貸款。


銀行貸前審查的方式多種多樣,主要有直接調(diào)查、側(cè)面調(diào)查等,個(gè)人貸款一般為銀行直接實(shí)地調(diào)查。貸前審查結(jié)束后,由銀行經(jīng)辦人員寫(xiě)出貸款審查報(bào)告進(jìn)行審批,并明確能否給予貸款。


五、簽訂借款合同


若銀行對(duì)借款申請(qǐng)進(jìn)行檢查后,認(rèn)為各項(xiàng)均符合規(guī)定,并同意貸款,便與借款人簽訂《借款合同》。在《借款合同》中約定貸款種類(lèi)、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、糾紛處理及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)?!督杩詈贤纷院炗喼掌鸺纯逃行А?/p>


六、不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記


簽訂完借款合同后,銀行會(huì)與你約定日期與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心(房管局)辦理抵押手續(xù),需要你準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)所有人的身份證原件、產(chǎn)權(quán)證明原件,辦理完后,銀行會(huì)收取房管局出具的他項(xiàng)權(quán)利證明,房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明文件會(huì)交換給你。


七、發(fā)放貸款


借款合同簽訂并辦理抵押手續(xù)后,雙方即可按合同規(guī)定核實(shí)貸款。銀行會(huì)根據(jù)你提供借款用途合同上所指定的賬號(hào)放款,如果是企業(yè)流貸,那么借款人可以根據(jù)借款合同辦理提款手續(xù),按合同計(jì)劃一次或多次提款。借款人提款時(shí),由借款人填寫(xiě)銀行統(tǒng)一制定的提款憑證,然后到銀行辦理提款手續(xù)。銀行貸款從提取之日起開(kāi)始計(jì)算利息。借款人取得借款后,必須嚴(yán)格遵守借款合同,按合同約定的用途、方式使用貸款。


八、銀行貸后檢查


貸后檢查是指銀行在借款人提取貸款后,對(duì)其貸款提取情況和有關(guān)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和跟蹤調(diào)查。這個(gè)過(guò)程是電子的,也就是通過(guò)銀行系統(tǒng)的,所以借款人需要按照情況選擇轉(zhuǎn)賬或者借款,銀行是禁止借款人關(guān)聯(lián)人員或企業(yè)的。


九、貸款的收回與延期


貸款到期時(shí),借款人應(yīng)按借款合同按期足額歸還貸款本息。


1.銀行在貸款到期前1個(gè)月,會(huì)通知借款人準(zhǔn)備歸還貸款。


2.借款人應(yīng)及時(shí)籌備資金,貸款到期時(shí),一般由借款人主動(dòng)開(kāi)出結(jié)算憑證,交銀行辦理還款手續(xù)。


3.對(duì)于貸款到期而借款人未主動(dòng)還款的,銀行可采取主動(dòng)扣款的辦法,從借款人的存款賬戶中收回貸款本息。


4.借款人如因客觀原因不能按期歸還貸款,應(yīng)按規(guī)定提前的天數(shù)向銀行申請(qǐng)展期,填寫(xiě)展期金額及展期日期,交由銀行審核辦理。


5.若借款人員不能及時(shí)歸還貸款或者想要繼續(xù)貸款,一定要及時(shí)跟信貸人員溝通是進(jìn)行展期還是續(xù)貸。



房屋抵押貸款流程圖