4月20日，央行5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)降至4.65%后，青島各銀行不約而同一致逆向加10個(gè)基點(diǎn)，維持原來(lái)降息前的利率水平：即首套和二套房分別加98.5、123個(gè)基點(diǎn)，仍執(zhí)行原來(lái)的首套5.635%、二套5.88%利率水平。然后4月30日，在LPR加點(diǎn)“高位運(yùn)行”僅維持了不到10天后，青島的各銀行突然為島城人民空降了一個(gè)“大禮包”：自5月1日起，各銀行普遍開(kāi)始執(zhí)行首套加點(diǎn)70BP（5.35%）、二套加點(diǎn)100BP（5.65%）利率，相比之前分別下調(diào)28.5個(gè)和23個(gè)基點(diǎn)。對(duì)準(zhǔn)備貸款買房的市民來(lái)說(shuō)，此次降利率意味著，首套房貸款百萬(wàn)元，30年可以少還6.5萬(wàn)元利息。

調(diào)查

部分銀行房貸利率存在可議空間

農(nóng)業(yè)銀行青島市分行工作人員表示，征信沒(méi)有問(wèn)題的執(zhí)行首套房5.35%、二套房5.65%，近兩年有還款逾期現(xiàn)象的首套房執(zhí)行5.45%，二套房5.75%。之前房貸利率是從基準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮15%，現(xiàn)在是下調(diào)至上浮9.18%。對(duì)于很多客戶來(lái)說(shuō)選擇“1月1日還是對(duì)月對(duì)日”其實(shí)影響并不大，都是以一年為準(zhǔn)，而且LPR是在變化的。

工商銀行青島市分行工作人員表示，首套房5.35%、二套房5.65%，同時(shí)還需看客戶的征信情況和在本行的個(gè)人綜合評(píng)分，若近兩年有還款逾期現(xiàn)象，可能會(huì)在基礎(chǔ)利率上加80個(gè)點(diǎn)，但具體執(zhí)行還需根據(jù)客戶綜合情況來(lái)定。此外，工作人員表示，目前該行只能選擇按年對(duì)月，暫無(wú)1月1日可選，后期是否有變化，則根據(jù)行里通知來(lái)實(shí)行。

算賬

首套100萬(wàn)貸款30年少還6.5萬(wàn)

之前，辦理首套房貸款，利率加點(diǎn)98.5執(zhí)行5.635%。然而“五一”之后，首套房貸款利率則加點(diǎn)70執(zhí)行5.35%。對(duì)貸款買房的市民來(lái)說(shuō)，兩者的差距有多大呢？

以首套房貸款100萬(wàn)元30年為例：降息之前，購(gòu)房人每月還款5763元，利息總額107.5萬(wàn)元；后者每月還款5584元，利息總額101萬(wàn)元；每月還款額相差179元，一年相差2148元，30年下來(lái)相差6.5萬(wàn)元。

換錨

套上“公式”算算浮動(dòng)利率

采訪中，李先生還提到了LPR。“其實(shí)我到現(xiàn)在也不太明白LPR，說(shuō)新簽訂的房貸按照LPR執(zhí)行，那我另一套房子的貸款該如何做，之前貸款打的八折，現(xiàn)在轉(zhuǎn)換還是不轉(zhuǎn)換？”話語(yǔ)間，面對(duì)房貸利率下行，存量房貸是否應(yīng)該轉(zhuǎn) “LPR+加點(diǎn)”，李先生有些迷茫。

簡(jiǎn)單說(shuō)，如果選擇固定利率，房貸將維持當(dāng)前利率水平不變；如果選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，今后的房貸利率會(huì)隨著LPR變化。 LPR每月公布一次，可升可降。加點(diǎn)數(shù)值等于把原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平減去2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR，即4.8%，加點(diǎn)數(shù)值確定后，將一直固定不變。舉個(gè)例子。張先生在多年前買了一套房子，需要還貸30年，當(dāng)時(shí)5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為4.9%，張先生也爭(zhēng)取到9折優(yōu)惠，所以其實(shí)際貸款利率為4.41%。如果選擇固定利率，則維持當(dāng)前利率不變。如果選擇轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR，根據(jù)政策規(guī)定，2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%計(jì)算，張先生此次調(diào)整后的加點(diǎn)為4.41%-4.8%=-0.39%。加點(diǎn)確定后，將一直固定不變。

到了重定價(jià)日，張先生的房貸利率經(jīng)重新調(diào)整應(yīng)為當(dāng)時(shí)最新的5年期以上LPR加上-0.39%。如果那個(gè)時(shí)候的LPR下降為4.6%，那么實(shí)際利率為4.6-0.39%=4.21%，還款將變少；如果那個(gè)時(shí)候LPR上升為4.9%，那么實(shí)際利率為4.9%-0.39%=4.51%，還款將變多。基于以上計(jì)算，如果買房一族認(rèn)為以后LPR會(huì)降，那轉(zhuǎn)換成以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)形式可能更有利。