營(yíng)改增后，北京二手普通住房交易如何繳稅？
國(guó)家稅務(wù)總局北京市海淀區(qū)稅務(wù)局 王芳
自2017年3月北京出臺(tái)“3·17新政”后，二手房市場(chǎng)迅速降溫，到2018年3月二手房成交量才開始反彈，并逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期。換房時(shí)涉及哪些稅種以及如何計(jì)算繳納，成為買賣雙方更為關(guān)注的問題。
（一）個(gè)人買賣不足2年的普通住房
例1.2018年7月1日，李先生將其2016年8月1日100萬元（假定無合理費(fèi)用）購(gòu)買的位于市區(qū)的普通住房銷售給張女士，售價(jià)200萬，則：
（1）李先生涉及稅費(fèi)如下：
增值稅：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，即2000000÷（1+5%）×5%＝95238.10元
城市維護(hù)建設(shè)稅：房屋坐落地在市區(qū)的，稅率7%，即95238.10×7%＝6666.67元；在縣城和鎮(zhèn)的，稅率5%；在其他地區(qū)的，稅率1%
教育費(fèi)附加：95238.10×3%＝2857.14元
地方教育附加：95238.10×3%＝1904.76元
個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；不符合“滿五唯一”條件的，以本次房屋交易價(jià)格減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%稅率計(jì)算，即［（2000000-1000000）÷（1+5%）- 6666.67- 2857.14- 1904.76］×20%＝188190.48元
印花稅：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅
土地增值稅：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅
（2）張女士涉及稅費(fèi)如下：
契稅：購(gòu)買家庭唯一住房，且面積在90平米及以下的，稅率1%，即2000000÷（1+5%）×1%＝19047.62元；購(gòu)買家庭唯一住房，且面積在90平米以上的，稅率1.5%，即2000000÷（1+5%）×1.5%＝28571.43元；購(gòu)買二套房，稅率3%，即2000000÷（1+5%）×3%＝57142.86元
印花稅：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅
（二）個(gè)人買賣2年及以上的普通住房