央行先是公布從2019年10月8日之后，新增的商業(yè)房貸利率參考LPR利率或者轉(zhuǎn)化為固定利率。

央行接著在去年12月份公布了存量的基于基準(zhǔn)利率上下浮的房貸利率模式需要轉(zhuǎn)化成基于LPR的浮動(dòng)利率或者固定利率，轉(zhuǎn)換時(shí)間為2020年3月1號(hào)到2020年8月31號(hào)。

自此基于基準(zhǔn)利率的商業(yè)房貸利率模式成為歷史，這就意味著我們的商業(yè)房貸利率，要么是基于LPR的浮動(dòng)利率，要么是固定利率。

近日央行公布了2020年12月份的LPR，一年期的LPR利率為3.85%，5年期的LPR利率為4.65%，我們房貸參考的一般是5年期的LPR利率，明年的房貸利率確定。

1、選LPR房貸利率，是吃虧，還是賺了？

回答這個(gè)問題，首先要理解什么是基于LPR利率的房貸，其次比較其和固定利率的優(yōu)劣。

央行規(guī)定基于LPR利率的房貸，其貸款利率等于LPR利率加上加點(diǎn)。

LPR利率等于最近一個(gè)月央行公布的LPR利率。

LPR利率是除去18家銀行的報(bào)價(jià)利率最高和最低利率后的平均值，每個(gè)月20號(hào)公布。

固定利率，顧名思義整個(gè)合同期限的利率保持不變。

LPR利率和固定利率，核心區(qū)別在于固定利率利率保持不變，LPR利率是會(huì)變化。

加點(diǎn)對(duì)于老的基于基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)化和基于新增的房貸合同計(jì)算方式不相同，因此分兩種情況，分析LPR利率和固定利率，誰更好。

（1）新增房貸合同，LPR和固定利率哪個(gè)劃算？

新增房貸合同，加點(diǎn)每個(gè)城市不相同，一旦加點(diǎn)確定整個(gè)合同期限內(nèi)是不變的，但是LPR會(huì)改變 。

LPR利率誕生于2019年8月，截止目前，5年期LPR利率經(jīng)過了3輪調(diào)整。

2020年8月20號(hào)，5年期的LPR利率為4.85%。

2019年11月20號(hào)，5年期LPR利率為4.8%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

2020年2月20號(hào)，5年期的LPR利率為4.75%，再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

2020年4月20號(hào)，5年期的LPR利率為4.65%，再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

5年期LPR利率從誕生到現(xiàn)在，利率已經(jīng)下調(diào)0.2%。100萬意味著一年基本上可以少還2000元月供，每個(gè)月少還約166元。

但是如果選擇固定利率，則月供是不變的。

所以從目前看，選擇LPR利率是劃算的，長期看，我國經(jīng)濟(jì)會(huì)處于寬松，利率下降是趨勢(shì)。

另外，即將到來的2021年，你的月供是否會(huì)減少。

這取決于簽合同時(shí)參考的LPR利率和銀行每年重定價(jià)日對(duì)應(yīng)當(dāng)月的LPR利率對(duì)比。如果重定價(jià)日當(dāng)月的LPR利率低，則2021年你的月供下降。

舉個(gè)例子，2020年3月1日申請(qǐng)了房貸，重定價(jià)日為每年的1月1號(hào)，按照規(guī)定，貸款時(shí)參考的是最近的LPR利率，那就是參考了2020年2月份5年期的LPR利率（4.75%）。2020年房貸利率為4.75%+加點(diǎn)，假設(shè)加點(diǎn)為0.6%，利率為5.35%。

2021年1月1號(hào)，銀行開始重新計(jì)算新的一年的房貸利率，參考的是2020年12月份的5年期的LPR利率，2020年12月份的5年期的LPR利率為4.65%。

則2021年的房貸利率為4.65%+加點(diǎn)，等于5.25%，相比于2020年房貸利率下降0.1%。

2021年的月供減少，以此類推，每年的1月1號(hào)銀行都會(huì)重新計(jì)算房貸利率，參考的是前一年12月份的LPR利率。

2、基準(zhǔn)利率上下浮的老合同轉(zhuǎn)化為LPR和固定利率，哪個(gè)劃算？

老合同轉(zhuǎn)化為LPR和新合同參考LPR的區(qū)別，在于加點(diǎn)值的確定。

新合同的加點(diǎn)是根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼撸虻刂埔恕?/p>

老合同的加點(diǎn)等于現(xiàn)在的房貸利率減去2019年12月份的LPR利率，2019年12月份LPR利率為4.8%。

假設(shè)老的房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，則房貸利率為5.39%。

加點(diǎn)=5.39%-2019年12月份的LPR利率=0.59%。

加點(diǎn)在合同的剩余期限內(nèi)保持不變。

2021年1月1號(hào)銀行開始重新計(jì)算新的一年的房貸利率，新的一年的房貸利率等于2020年12月份的LPR利率加上加點(diǎn)，等于4.65%+0.59%=5.24%。

轉(zhuǎn)換成固定利率，按照規(guī)定，轉(zhuǎn)換前后的利率保持不變，固定利率為5.39%，合同的剩余期限內(nèi)保持不變。

相比于固定利率，轉(zhuǎn)化為LPR浮動(dòng)利率，利率下降0.15%。

所以轉(zhuǎn)化成LPR利率更劃算。

雖然8月31日的轉(zhuǎn)化截止時(shí)間已經(jīng)過了，但是還有猶豫期。

六大行此前的公告顯示，8月底的自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換完成后，貸款人若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

意味著，轉(zhuǎn)化為固定利率的，還有機(jī)會(huì)更改為基于LPR利率的。

綜上所述，只要LPR利率處于下行，那選擇LPR無疑是賺了，從LPR誕生到現(xiàn)在，LPR利率已經(jīng)調(diào)整了4次，而且全部是下降，另外我們的經(jīng)濟(jì)政策長期看會(huì)一直寬松，利率下降是長期趨勢(shì)，所以選擇LPR利率不虧。