2019年似乎是樓市的一個(gè)糾結(jié)之年,年初樓市的“小陽春”著實(shí)驚艷了一把,伴隨著“7折促銷”,“僅剩三套”等各類優(yōu)惠活動(dòng)頻繁轟炸,和突然放松的城市落戶政策,似乎有一種牛市卷土重來的預(yù)兆。

但是另一面,北京等一線城市的房?jī)r(jià)最近兩個(gè)月又開始躊躇不前,國(guó)管公積金中心發(fā)布了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的通知,三四線城市依舊冰封,房住不炒,因城施策依舊是主基調(diào),隨著投機(jī)者越來越少和棚改貨幣化放緩,在優(yōu)惠活動(dòng)和利好政策面前,剛需者不像以往一樣瘋狂,反而更害怕在高位接盤。

其實(shí)剛需的朋友并不需要太過糾結(jié)和謹(jǐn)慎,2019年最大的一個(gè)變數(shù)在三四線城市,由于本身受人口流動(dòng)影響較大,一旦棚改貨幣化安置放緩和返鄉(xiāng)置業(yè)退燒,需求很容易大起大落,但是一二線城市反而受益于超級(jí)城市群和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),房?jī)r(jià)可能更多是保持穩(wěn)定甚至緩慢增長(zhǎng),短期的剛需購房者不必?fù)?dān)心一二線樓市會(huì)大起大落,我們完全可以踏實(shí)地精選一套適宜的住房。

既然一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的話,抄底撿便宜幾乎不太可能,對(duì)于剛需者來說指望房?jī)r(jià)大跌買房很可能就錯(cuò)過了心儀的好房。近期的全國(guó)各地房貸利率普遍下調(diào),對(duì)于剛需的購房者來說,與其賭市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌撿便宜還不如算算怎么降低購房成本。在購房成本中,除了首付、稅費(fèi)之外,最主要的支出則是貸款利息。所以購房者必須做足功課,了解未來房貸利率走向,自己所在城市房貸利率是多少,還要對(duì)比全國(guó)的房貸平均利率的高低。

房貸利率的高低真的有這么大影響嗎?貓哥的兩個(gè)朋友,購房時(shí)間就差了半年,同樣貸款了200萬,房貸的利息成本卻差出一輛特斯拉,貓哥給大家算一筆賬就理解了:

假設(shè)小黑和小白都是首套,貸款了200萬,等額本息,基準(zhǔn)利率是4.9%,還款期限30年

● 小黑的房貸利率是在基準(zhǔn)利率上打8.5折,也就是4.17%,可以計(jì)算出:

● 小白的房貸利率是在基準(zhǔn)利率上浮10%,也就是5.39%,可以計(jì)算出:

利息差額:2038528.45—1508328.14=530200.31元

不僅月供多了1千多元,小白比小黑的貸款利息也多花近53萬多元。如果同樣是買總價(jià)300多萬的房子的話,相當(dāng)于小白最終多付出了超過10%以上的成本,絕對(duì)不是一筆小數(shù)目。

看來房貸利率的高低直接影響了貸款的成本,上浮的越多,你支付的利息就越多,下浮的越多,你支付的利息就越少。極端情況下,一個(gè)同樣房?jī)r(jià)的房子,如果利率是7折,那么比利率上浮30%的人,幾乎要少花一半的利息成本。如果在折扣低的時(shí)候貸款,對(duì)于咱們剛需的朋友來說,還貸的壓力就會(huì)少了很多。

目前,北京大多數(shù)銀行的首套房基準(zhǔn)利率只是上浮10%,二套房上浮20%。廣州四大行首套也跟隨下調(diào),只上浮至10%,深圳四大行是15%,其中上海比較優(yōu)惠,大多數(shù)銀行貸款利率已經(jīng)是95或9折了。

可以看出,從四大一線城市來看,整體房貸利率都在悄悄緩慢下調(diào),新一線城市也緊跟其后,例如,杭州,廈門,南京,等城市也出現(xiàn)部分銀行下調(diào)首套房貸利率,幅度也在5%左右。當(dāng)然也有例外,例如的鄭州,武漢,首套房還是上浮25%-30%,但畢竟這種重點(diǎn)調(diào)控城市還是少數(shù)。

在未來房貸利率趨勢(shì)逐漸下降情況下,對(duì)于咱們購買首套住房的剛需來說肯定是一個(gè)利好,大家貸款的利息付的越來越少,這時(shí)出現(xiàn)了一個(gè)問題,如果我貸款買房后,銀行又下調(diào)了房貸的利率,我之前的房貸利率也會(huì)下降嗎?是不是我也能享受到利息的優(yōu)惠呢?

首先,咱們必須了解一下決定住房按揭貸款利率的兩個(gè)因素:

● 一、央行的基準(zhǔn)利率

● 二、上下浮動(dòng)的比例

利率=基準(zhǔn)利率*浮動(dòng)比例

基準(zhǔn)利率是由中國(guó)人民銀行調(diào)整的,目前,5年以上商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為4.9%,各家商業(yè)銀行的利率都是以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)進(jìn)行上下浮動(dòng)。

也就是說,如果央行的基準(zhǔn)利率上調(diào),商業(yè)銀行也會(huì)跟著調(diào)整,咱們貸款的基準(zhǔn)利率也會(huì)跟著上調(diào),利息成本肯定會(huì)增加。如果央行基準(zhǔn)利率下調(diào),咱們也會(huì)跟著下調(diào),利息成本就會(huì)減少。

浮動(dòng)的比例是由各家商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)自己決定的,不同的銀行浮動(dòng)可能不同。如果銀行上調(diào)浮動(dòng)比例,咱們已經(jīng)拿到手貸款的朋友不用擔(dān)心,就算銀行上浮到30%也和咱們沒關(guān)系,不受利率浮動(dòng)的影響了。

比如,你辦理了200萬30年期限的房貸,A銀行的利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,那么你的貸款利率就是4.9%*1.1,也就是5.39%。

之后A銀行為了吸引更多的人貸款,把貸款的利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率下調(diào)20%。這時(shí)候你的朋友去辦理200萬30年期限的房貸,利率就是4.9%*0.8,也就是3.92%。

而此時(shí)你的房貸已經(jīng)放款,就算你貸款的銀行折扣再低,你的利率也不會(huì)再調(diào)整了。但是,反過來如果A銀行現(xiàn)在上浮基準(zhǔn)利率到30%,你的利率也不會(huì)再上調(diào),就很劃算。

最好的辦法就是從房貸上慢慢松綁,以時(shí)間來換取空間,通過調(diào)整利率來遏制房?jī)r(jià)快速上漲,一旦出現(xiàn)銷量下滑也可以下調(diào)利率來托底。數(shù)據(jù)顯示,目前全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%,已經(jīng)回到去年4月份的水平,對(duì)于不急需住房的朋友來說,歷史上房貸利率最低是85折,我們不求利率最低,在9折或者95折再入手是相對(duì)理性的,如果你所在的城市利率上浮在15%以上的話,可以再等一兩年,先攢足現(xiàn)金,因?yàn)槲磥硪欢€城市緩慢下調(diào)到基準(zhǔn)利率是大概率事件。