“首付6萬(wàn)安家置業(yè)上海南”“開發(fā)商協(xié)助分期”“名額限制,先到先得”……看著嘉興某樓盤宣傳單上誘人的介紹,白領(lǐng)蔚晨(化名)有點(diǎn)心動(dòng)。
按照正常操作,蔚晨倘若購(gòu)買這一樓盤68平方米戶型的房子,需交三成首付,也就是近27萬(wàn)元。而辦理分期后,僅需先交6萬(wàn)元首付。這對(duì)于積蓄不多的小白領(lǐng)來說,確實(shí)有一定吸引力。
只是,蔚晨有點(diǎn)猶豫。這樣的操作合規(guī)嗎?對(duì)于投資者來說,“首付分期”究竟是“餡餅”還是“陷阱”?
首付分期誘惑
根據(jù)當(dāng)代和山悅樓盤的宣傳內(nèi)容,他們推出了“首付分期”服務(wù),根據(jù)不同戶型,首付僅需6萬(wàn)至8萬(wàn)元,剩余首付部分3年內(nèi)還清。
那么,為何這一樓盤可以給出這樣的超低首付?
分期模式是否合規(guī)
一種是購(gòu)房者繳納了一定比例首付后,剩余的部分可以延緩一段時(shí)間繳納給開發(fā)商,期限普遍在3至6個(gè)月內(nèi),可分批次繳納歸還,且期間開發(fā)商不收任何利息。
另一種是購(gòu)房者繳納了一定比例首付后,剩余的部分開發(fā)商以自有資金或指定金融機(jī)構(gòu)以貸款的形式出借給購(gòu)房者,購(gòu)房者每月按期歸還本息,還款期限通常在一年以上,普遍為2至3年,類似于購(gòu)房者又辦理了一筆信用貸款。
那么,上述兩種“首付分期”模式是否合規(guī)呢?
張大偉解釋稱,對(duì)于大多數(shù)期房而言,從能夠銷售到把房子拿去銀行作抵押貸款約有一年左右時(shí)間。那么,在此期限內(nèi),開發(fā)商以首付緩收、少收等形式允許購(gòu)房者可以不一次性繳足首付款,允許其分期支付并不收取利息的,某種意義上并不違規(guī),相當(dāng)于給了購(gòu)房人一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的籌款期,也并沒有增加杠桿。
而針對(duì)第二種方式,張大偉指出,如果把首付延長(zhǎng)到2至3年甚至更長(zhǎng),并找一個(gè)金融公司以貸款的方式出借并收取高額利息,給購(gòu)房者增加了還款壓力,相當(dāng)于多了一層杠桿,就屬于變相的首付貸,是違規(guī)操作。
顯然,當(dāng)代和山悅MOMA屬于第二種方式,這也意味這一樓盤涉嫌違規(guī)操作。
“首付貸”為何屢禁不止
在分析人士看來,首付分期其實(shí)就是為逃避監(jiān)管打擊而變換馬甲的首付貸。
早在2016年,住建部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù);2017年,住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
那么,為何這種違規(guī)操作屢禁不止?
張大偉也稱,“很多開發(fā)商愿意選擇此做法的原因是,不僅能降低購(gòu)房者的門檻又能提高房屋的銷售量,而且對(duì)其自身而言促銷壓力也不大,何樂不為。不過,目前此現(xiàn)象還是多發(fā)生在較小的城市,地產(chǎn)項(xiàng)目隱蔽性較強(qiáng),地方監(jiān)管部門可能暫時(shí)還沒能發(fā)現(xiàn)?!?/p>
“擦邊球”暗藏風(fēng)險(xiǎn)
事實(shí)上,目前仍有不少人對(duì)首付分期持有不同觀點(diǎn),認(rèn)為首付分期可解決部分資金暫時(shí)有困難的人的購(gòu)房需求。但業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào),這猶如飲鴆止渴,弊大于利。
首先,首付分期產(chǎn)品大多是提供給沒有購(gòu)房能力的低收入人群,這會(huì)加劇他們的信用透支,增加購(gòu)房者買房杠桿和還款壓力。
“開發(fā)商公開給這一類購(gòu)房者提供此類服務(wù),存在誘導(dǎo)行為。如果客戶首付方面都背負(fù)了債務(wù),那么后續(xù)按揭貸款的壓力是非常大的。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
一位銀行從業(yè)人員也表示,購(gòu)房者需要理性地考慮自己的承受能力。“首付分期”看起來是緩解首付壓力,為剛需族降低購(gòu)房門檻,但實(shí)際上加大了購(gòu)房者還款壓力。如果在歸還期內(nèi)發(fā)生房貸違約或未能按時(shí)繳納,不僅會(huì)按照合同將被收取較高的罰息造成更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),且拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng),今后辦理金融業(yè)務(wù)將受到限制,或被拒絕,或被附加高要求的條款。
第二,由于“首付分期”、“首付貸”往往會(huì)收取非常高的利息,這也意味著可能加大購(gòu)房族的融資成本,使其原本脆弱的財(cái)務(wù)收支現(xiàn)狀變得更糟糕。
第三,首付分期有可能引發(fā)各類矛盾或經(jīng)濟(jì)案件,加大社會(huì)不穩(wěn)定因素。比如,不少樓盤曾因房?jī)r(jià)下降,引發(fā)房主上門鬧事;少數(shù)購(gòu)房者誤入高利貸借款后無法及時(shí)還款,就可能隨時(shí)面臨暴力催收。
上述資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱,確實(shí)會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)隱患。如果在銀行住房貸款審批過程中發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者從其它金融機(jī)構(gòu)借貸了大額資金充作首付,需要購(gòu)房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將資金歸還并補(bǔ)齊“真正”的首付款。否則,如若喪失購(gòu)房資格,會(huì)與房地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生糾紛。除了定金遭受損失外,還要付給金融機(jī)構(gòu)利息或手續(xù)費(fèi)等。一般而言,采用首付分期的購(gòu)房者本身經(jīng)濟(jì)就不寬裕,如再遇此情況無疑是雪上加霜。