銀行不會告訴一般人，比房貸利率還低的貸款

感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態(tài)看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關、置業(yè)路上買對房，司令期待和你有故事。

今年以來，時不時有老鐵困惑該不該替換房貸。而替換品就是看著比房貸利率還低的企業(yè)經營性抵押貸款，通常叫抵押經營貸。

最常用的抵押物是房子，雖然也有土地等也可以抵押，但抵押房子獲得的利率最低。

老鐵們之所有這想法，是由于今年疫情，上半年1年期和5年期以上的LPR一直下探。

前者跟抵押經營貸相關，目前利率3.85%，實際執(zhí)行加20個bp去到4.05%。

后者跟房貸掛鉤，目前為4.65%，目前首套利率通常加30~45個bp去到4.95~5.1%，高峰時上過5.2%，二套更高。

正因兩者利率有差，使得老鐵們動了替換房貸的念頭，尤其前兩年高峰期入手二套房，利率去到5.88%的老鐵們，扣月供時，常常心里憋屈。

那在這種情況下，是否可以用經營貸來替換房貸呢？

在銀行規(guī)定層面上，顯然是不允許的。但事實上很多人都這么干了，而且用經營貸套出來的錢去干了很多事。

就如上半年，深圳的經營貸利率補貼后不到4%，引發(fā)大量投機炒家瘋狂抵押套錢，去樓市加杠桿。

具體操作是一些有房貸在身的業(yè)主，為了套錢買多套，先找機構借錢過橋，還清房貸贖樓，再拿房子做抵押經營貸套錢出來，先還過橋資金，再入手多一套。

如果第二套全款，就繼續(xù)抵押套錢買第三套。房票不是問題，反正找人合伙買或代持。

此事被媒體曝光后，坊間嘩然。

但其實這種操作老早就這么玩了，只是今年瘋狂過了頭，深圳漲太兇了。

但這事給了很多老鐵啟發(fā)，尤其早幾年買房升值較多、或高峰期高利率時買房的老鐵，也想抵押房子套錢出來繼續(xù)買房或替換房貸。

關于如何辦理抵押經營貸的操作，這事此前司令在一篇文章里講過，此處不再贅述，可參考這篇文章：這些人都這么玩經營貸！

這里先聲明一點，銀行發(fā)放的抵押經營貸只可以用于企業(yè)的真實經營之用，不能挪作他用，具體后果你懂的，此處也不想再啰嗦。

那么，今天這篇文章主要計算抵押經營貸和房貸這兩條數(shù)，究竟哪條數(shù)劃算，在什么樣的情況下劃算！

我們以同樣借款100萬為例：

企業(yè)經營貸以普遍10年期為準，利率按當下4.05%（以后也會隨著LPR浮動）；

房貸利率以30年起為準，利率按照5.1%來計算（變化同上）。

經營貸100萬，雖然每年要回籠一次，但其實很簡單就能規(guī)避。雖然沒人會借足10年，中途會重新抵押，因為物業(yè)會升值。

但我們假設按照10年期做經營貸，總利息為40.5萬，10年到期時一次性償還本金100萬，合計償還總本息140.5萬。

而房貸利率貸30年，到了第10年（120個月）時贖樓，經過計算，合計償還總本息146.75萬。

以上兩者利息相差6萬多，經營貸比房貸還少。如果貸款金額更多，經營貸更劃算。

但假如按照兩者都貸足30年來計算，那么總本息對比，房貸可就比經營貸少得多了。

那么大家一定非常好奇，在第幾個月時，兩者的合計償還本息是相等呢？

經過計算，以上兩者的利息將會在第242個月（即20年零2個月）時非常接近。

雖然很少人會把房貸還上20年，但以上的數(shù)據(jù)透露了一個結論：

如果在房貸利率5.1%，且按30年等額本息的情形下，如果你只考慮供房20年內就還掉房貸，那理論上用經營貸來替換房貸，是劃算的。

何況很多人都會在10年內贖樓，而且不少人的房貸利息都超過5.1%，所以對于用經營貸來替換房貸，理論上對于大多數(shù)人來說都劃算。

但，抵押經營貸不是每個人隨便都能做，首先你得是企業(yè)法人或者股東，你用于抵押的房子得不能有其它貸款。

不過對于已經是企業(yè)法人或股東的老鐵來說，以上的數(shù)算得很清楚。如果你用手頭做生意的錢來還掉房貸，再抵押套錢出來用于做生意，這理論上當然可行的。

當然，上面的結論是按照5.1%的利率去計算的。如果房貸利率是85折時代的4.165%，按照結論肯定不一樣了。兩者總償還本息相等的時間會比上文的20年明顯縮短，經過計算大概在48個月左右。那么顯然也就沒有這個必要拿經營貸的錢去替換房貸了。

以上的結論僅供參考，大家心里有數(shù)就行了。如果你覺得自個房貸利率太高，想這樣倒騰一下，那么你自行去問銀行唄。一般工行相對其他幾家銀行來說，企業(yè)經營貸的綜合服務和政策比較不錯。

最后，再重申一下，企業(yè)經營貸的錢只能用于企業(yè)經營之用，不能挪作它用。如果你要挪作它用，你就只能祈禱自個運氣好了。

佛山買房，問問樓司令吧！