銀貸只是工具,經(jīng)營創(chuàng)造價(jià)值,我是睦融智,一名一線的銀行貸款策劃師,企業(yè)經(jīng)營者。本文寫于2021年8月,保鮮期三個(gè)月,適用地上海。
本文多涉及個(gè)人、小微經(jīng)營性抵押,對(duì)公經(jīng)營性物業(yè)個(gè)案各議。
【利息】:一抵年化3.65~8.6%、二抵年化3.85~10.6%
低息的銀行相對(duì)要求高,如果是低于4.5%年化的先息后本每年循環(huán)、隨借隨還的抵押貸款產(chǎn)品,經(jīng)營不善降貸、斷貸、抽貸的傾向也高。想要規(guī)避抽貸,挑選每年都會(huì)歸還(并不取出)一點(diǎn)本金的銀貸產(chǎn)品,如等額本息、等額本金、先息后本每年歸本N%。息高的銀行抽貸概率低,當(dāng)然預(yù)防抽貸最好的方法是踏踏實(shí)實(shí)做好企業(yè),管理好現(xiàn)金流。
目前較受歡迎的銀行抵押貸款梯隊(duì):
T0:工商、招商(二押)
T1:廣發(fā)、招商、中信、平安、浙商(二押)、交通、農(nóng)業(yè)、浦發(fā)、建行、廈門國際等
T2:民生(二押)、農(nóng)商、中國、光大、稠州(二押)、郵儲(chǔ)、興業(yè)、各類村鎮(zhèn)等
本文不涉及任何單個(gè)銀行融資方案推薦,融資須謹(jǐn)慎
【額度】:個(gè)人經(jīng)營100萬~3000萬,企業(yè)經(jīng)營貸額度不限
個(gè)人消費(fèi)類抵押貸至多300萬,二抵消費(fèi)貸極個(gè)別銀行才有。需要貸300萬以上的個(gè)人必須是有經(jīng)營資質(zhì),或有實(shí)際經(jīng)營證據(jù)。
注意:額度超1000萬,可貸銀行數(shù)量銳減,操作難度增加。必須找專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)豐富的銀行老師或行長。切忌隨便托人去做,特別是有過橋的朋友??!
【還款模式】:
先息后本3~10年:每年循環(huán)的貸款經(jīng)營不善抽貸風(fēng)險(xiǎn)高利率最低3.85%左右;每年不循環(huán)的利率集中在4.25%左右。
先息后本每年歸本N%:目前多為3~5年期的中期方案,抽貸風(fēng)險(xiǎn)低。
等額本息20~30年:注意借款合同期限,多數(shù)銀行只能簽3~5年合同,少數(shù)銀行能簽10年合同。合同期限越長,斷貸概率越低。
【可貸期數(shù)】:最長借款期數(shù)是取剩余可授信年齡(65 -主貸人年齡)與剩余可貸房齡(40-房齡)的最低值??墒谛拍挲g一般不超65歲,極限70歲??少J房齡一般不超40年(按揭50年),個(gè)別銀行不限。舉例:
王老板今年55歲,房子竣工日期是1996年,那么王老板最長貸款期數(shù)是15年,多數(shù)銀行是10年。(70-55~65-55,40-24。取最低值15~10)
【主貸人、權(quán)利人國籍】:非中國大陸籍會(huì)大幅降低可操作銀行家數(shù)。
夫妻雙方都是外籍人士:部分外資銀行可做,須報(bào)表漂亮、收入充足,貸款金額1000萬以上難度會(huì)大大增加。所以申請(qǐng)外籍的朋友注意了,如果借款金額1000萬以上,夫妻雙方最好有一方是中國人。
夫妻雙方有一方為中國人:流水充足即可,報(bào)表收入要求一般。2000萬以內(nèi)相對(duì)好做,極限可貸3000萬。
【年齡要求】:主貸人18~65歲,權(quán)利人18~80歲。
不要輕易將老人(超過60歲)和小孩(低于18歲)的名字添加在產(chǎn)證上,會(huì)影響到可貸金額、利息和可操作銀行的家數(shù)。
【可做物業(yè)范圍】:住宅、別墅、優(yōu)質(zhì)法人的辦公樓商鋪、優(yōu)質(zhì)企業(yè)廠房
住宅類經(jīng)營貸上限3000萬,3000萬以上就要走對(duì)公流貸,還款模式較差。商辦類基本上1500萬以上就得走對(duì)公。商鋪?zhàn)詈檬茄亟稚啼?,不沿街的商鋪操作難度較大。廠房對(duì)私第一次放款額最好低于2000萬以下,以后可以每年提額。廠房對(duì)公的話看企業(yè)資質(zhì),5000萬以上起做。
【最高成數(shù)】:
一抵:住宅7.5成,別墅6成,商用房5成。
二抵:住宅7成,別墅6成。
資質(zhì)好的朋友在銀行能借到足7成。各個(gè)銀行與評(píng)估公司的關(guān)系、體系都不同。有些銀行的評(píng)估價(jià)甚至是其他銀行的7.5~8成,部分小微銀行能做到足10成。聯(lián)排別墅的可貸金額會(huì)比獨(dú)棟別墅高,但基本都要去地下面積。相比之下大平層的可貸成數(shù)更多點(diǎn),個(gè)案各異。
【放款周期】:1~3周
1周內(nèi)放款是可以實(shí)現(xiàn)的,那些收件收據(jù)的銀行或者提供收件收據(jù)服務(wù)的過橋方可幫我們一周拿到款項(xiàng),但前提是各種資料要準(zhǔn)備齊全,及時(shí)提交。有條件的情愿未雨綢繆也不要臨時(shí)抱佛腳加急辦理銀行貸款。一旦加急失敗,只能被動(dòng)地過橋或去做民間。由于目前市場過橋資金緊張。所以建議大家至少提前3個(gè)月準(zhǔn)備銀行抵押貸款。
【面積、房齡要求】:
單套房面積最小40平。多數(shù)銀行要求房齡25~30年內(nèi),優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房齡在20年內(nèi),少數(shù)房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高,一般銀行要求評(píng)估價(jià)超過350萬,不然即便可做,銀行利率也不低。
【批復(fù)要求】:
可帶民間、機(jī)構(gòu)出批復(fù)、個(gè)別銀行可帶個(gè)人出批復(fù)??山邮芨=ㄈ?。不要隨意接受民間、非銀機(jī)構(gòu)的抵押借款,會(huì)限制轉(zhuǎn)貸銀行的可操作性。請(qǐng)咨詢專業(yè)人士。
【流水要求】:
多數(shù)銀行要求流水1~3倍覆蓋負(fù)債總額。優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)800萬內(nèi)輕流水要求。目前對(duì)經(jīng)營資質(zhì)審查較嚴(yán),部分銀行要求有開票收入或貸后發(fā)票。
【征信要求】:
逾期情況原則上多數(shù)銀行兩年內(nèi)不得有3個(gè)2,1個(gè)3,6個(gè)1,或不能有9個(gè)1。實(shí)際個(gè)案各異,如果我們有特殊理由造成非主觀逾期,有證據(jù)能證明,還是可以溝通的。
【備用房要求】:
幾乎都有,只是松緊的區(qū)別。一些銀行要求必須是主貸人名下房產(chǎn),而另一些可以是直系親屬。再松一點(diǎn)宅基地也認(rèn)。個(gè)別銀行沒有要求。
【產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照】:
新產(chǎn)證、新營業(yè)執(zhí)照只能做小微類,且須提供足夠證據(jù)證明之前已經(jīng)從事該生意滿2年以上。單新相對(duì)容易一些。
二押優(yōu)質(zhì)方案一覽:
一押優(yōu)質(zhì)方案一覽:
綜上是銀行經(jīng)營性抵押可操作極限。三分靠貸款,七分靠經(jīng)營。希望各位老板合理做好規(guī)劃,生意興隆。
注意:同一銀行不同網(wǎng)點(diǎn)不同銀行老師,由于指標(biāo)壓力、業(yè)務(wù)熟練度、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估角度等不同因素會(huì)導(dǎo)致準(zhǔn)入條件、過件率和利率的不同。本文僅限參考小智實(shí)測過的支行網(wǎng)點(diǎn),如有異議歡迎補(bǔ)充指正。也歡迎企業(yè)主、銀行老師交流學(xué)習(xí)。
我是睦融智,唯道、善貸、且成。