套上“馬甲”，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低息“抵押經(jīng)營(yíng)貸”竟搖身一變成為房貸。


中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北上深多地，利用“抵押經(jīng)營(yíng)貸”購(gòu)房已形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。中介可以提供設(shè)立殼公司、做賬和申請(qǐng)貸款等全流程服務(wù)。而在關(guān)鍵的貸款審批環(huán)節(jié)，銀行監(jiān)管和產(chǎn)品的漏洞隱約可見(jiàn)。


心照不宣


王先生最近接到一個(gè)令他無(wú)法拒絕的貸款報(bào)價(jià)——最低年息3.85%，最長(zhǎng)可貸20年。這一利率較他的房貸利率足足低了近200個(gè)基點(diǎn)。王先生現(xiàn)有房貸300萬(wàn)元，這意味著，若能成功置換，每月能少還約4000元，20年就能節(jié)省約100萬(wàn)元的利息支出。王先生心動(dòng)不已。


中介機(jī)構(gòu)推銷給王先生的解決方案就是“抵押經(jīng)營(yíng)貸”置換存量房貸。所謂的“抵押經(jīng)營(yíng)貸”實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，是銀行對(duì)公業(yè)務(wù)的一種。這類貸款主要用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)，需要有抵押物才能申請(qǐng)。其中，個(gè)人住宅是最“值錢”的抵押物。某股份制銀行北京分行業(yè)務(wù)人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，商鋪和寫(xiě)字樓一般最多只能申請(qǐng)到評(píng)估值四成左右的貸款，而個(gè)人住宅尤其是北京東西城區(qū)的住宅基本能申請(qǐng)到評(píng)估值七成左右的貸款。


“我們和全北京市的銀行都有合作。平安銀行和招商銀行現(xiàn)在都有‘抵押經(jīng)營(yíng)貸’產(chǎn)品，利息很低，年化利率最低3.85%?！币晃毁J款中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示。


長(zhǎng)期從事“抵押經(jīng)營(yíng)貸”業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人士李陽(yáng)（化名）告訴記者，過(guò)去存在一部分客戶“賣房炒股”的情況，但這幾年已經(jīng)減少很多。從他經(jīng)手的客戶情況來(lái)看，有不少“抵押經(jīng)營(yíng)貸”客戶的資金用于購(gòu)房。自2017年“3·17”調(diào)控以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸杠桿被嚴(yán)控，用“抵押經(jīng)營(yíng)貸”補(bǔ)足購(gòu)房首付款成為不少購(gòu)房者“曲線救國(guó)”的路徑。而自去年起，銀行普遍推出了針對(duì)小微企業(yè)的低息經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品，年利率普遍在3.875%到5%之間，與個(gè)人房貸水平出現(xiàn)倒掛。置換存量房貸成為新玩法。對(duì)此，大家都有一種心照不宣的默契。


那么，怎樣才能從銀行拿到低息的“抵押經(jīng)營(yíng)貸”呢？


辦理“抵押經(jīng)營(yíng)貸”需要一個(gè)殼公司，最好不要是最近注冊(cè)成立的，同時(shí)要求借款人為法定代表人、實(shí)控人或者大股東。然后通過(guò)對(duì)公司進(jìn)行包裝，以經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為理由向銀行申請(qǐng)貸款。而前述低息“抵押經(jīng)營(yíng)貸”產(chǎn)品主要是針對(duì)“一抵”（房屋抵押時(shí)無(wú)未結(jié)清貸款）客戶，客戶一般需要一筆過(guò)橋資金還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再將房屋作為抵押資產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款。


目前，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)獲取“抵押經(jīng)營(yíng)貸”已形成一條成熟的流水線。中介機(jī)構(gòu)可以提供全套服務(wù)，如果自己沒(méi)有殼公司，貸款中介可以提供殼公司、公司流水包裝、申請(qǐng)貸款，以及最終提款的全流程服務(wù)。


有中介機(jī)構(gòu)人士甚至對(duì)記者表示，不用擔(dān)心墊資的風(fēng)險(xiǎn)，可以先審核房本，出了批貸函，確定能放款了再墊資結(jié)清，然后重新在合作銀行抵押和放款。


“把關(guān)人”怎么了


“抵押經(jīng)營(yíng)貸”為何成為信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的通道？較長(zhǎng)的期限和審批漏洞是主要原因。


以往經(jīng)營(yíng)性貸款期限較短，短期內(nèi)還款壓力很大。目前不少銀行推出了長(zhǎng)達(dá)20年的“抵押經(jīng)營(yíng)貸”，期限已經(jīng)與按揭貸款接近，每月還款壓力變小。這為“抵押經(jīng)營(yíng)貸”變身房貸提供了可能性。


另一方面則是銀行的審批漏洞。而審批漏洞是不是銀行內(nèi)部人有意為之，業(yè)內(nèi)人士看法不同。


有股份制銀行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，銀行實(shí)際上很難精確追蹤每筆貸款資金流向，市場(chǎng)上有一些專門用于走賬的空殼公司，資金繞了幾道之后就很難再查出去向了?！百Y金要是去買了房，從資產(chǎn)質(zhì)量的角度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)要比經(jīng)營(yíng)貸小很多。真的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，我們反而會(huì)很關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及是否會(huì)逾期?！鼻笆隹蛻艚?jīng)理對(duì)記者表示。


對(duì)此，有中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，中介機(jī)構(gòu)在各家銀行都有比較相熟的信貸業(yè)務(wù)人員。一些銀行的業(yè)務(wù)員是了解資金實(shí)際用途的?！坝行┬刨J員知道資金是用于購(gòu)房，反而比較容易批復(fù)。畢竟資金用于買房，實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)比用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)低得多。”有中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者坦言。


這一說(shuō)法也得到了一些銀行人士的“承認(rèn)”。某股份制銀行分行副行長(zhǎng)對(duì)記者表示，盡管監(jiān)管層明令禁止，但“抵押經(jīng)營(yíng)貸”資金違規(guī)進(jìn)入樓市一直時(shí)有發(fā)生。


他認(rèn)為，銀行如此操作，可能主要有資產(chǎn)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量?jī)煞矫娴膭?dòng)機(jī)?！澳壳氨O(jiān)管部門對(duì)各家銀行的小微企業(yè)貸款余額占比有最低要求。這意味著，小微企業(yè)貸款余額達(dá)到一定規(guī)模，銀行才能開(kāi)展其他業(yè)務(wù)。長(zhǎng)期以來(lái)，銀行的模式都是‘傍大戶’，于是各家都開(kāi)始搶著做小微企業(yè)貸款，因?yàn)樽龃笮∥⑵髽I(yè)貸款才可能繼續(xù)‘傍大戶’。因此不排除有些銀行通過(guò)這種方式做增量做規(guī)模。另一方面則是出于資產(chǎn)質(zhì)量的考慮。小微企業(yè)貸款不良率相對(duì)較高，考驗(yàn)的是銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。而房貸則是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)之一，逾期率極低。有些銀行尚未接受‘賺辛苦錢’的觀念，不排除通過(guò)將少量‘抵押經(jīng)營(yíng)貸’變身房貸的做法來(lái)保持整體小微業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定?！?/p>

監(jiān)管出重拳


中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“抵押經(jīng)營(yíng)貸”進(jìn)入樓市是個(gè)老問(wèn)題，以往這類業(yè)務(wù)實(shí)際門檻不低，規(guī)模有限，對(duì)樓市影響有限。但目前值得警惕的是，一般企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款利率與個(gè)人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。


違規(guī)信貸資金進(jìn)入樓市一直是監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)打的領(lǐng)域。2020年4月，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行曾進(jìn)行審查，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行自查房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。2020年4月23日，央行上?？偛空匍_(kāi)上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，要求堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。


2020年6月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作的通知》與《2020年銀行機(jī)構(gòu)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作要點(diǎn)》，在“房住不炒”政策方面，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房成為監(jiān)管部門關(guān)注的重要問(wèn)題之一。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年有多家銀行因經(jīng)營(yíng)貸款資金違規(guī)流入樓市收到大額罰單，其中不乏國(guó)有大行、股份制銀行，相關(guān)工作人員也受到處罰。


今年以來(lái)，在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農(nóng)商行等多家銀行因存在資金違規(guī)進(jìn)入樓市問(wèn)題而收到罰單。其中，經(jīng)營(yíng)性貸款被挪用于購(gòu)房成為重點(diǎn)打擊方向。


1月11日，銀保監(jiān)會(huì)嘉興監(jiān)管分局發(fā)布的行政處罰信息公開(kāi)表顯示，浙江稠州銀行股份有限公司嘉興分行因信貸管理不審慎，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金被挪用于購(gòu)房，被處罰款人民幣30萬(wàn)元。1月19日，廈門銀行和工行衢州分行均因信貸資金違規(guī)流入樓市等被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管分局處罰。其中，廈門銀行因個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域被廈門銀保監(jiān)局罰款20萬(wàn)元。工行衢州分行因信貸資金違規(guī)流入房市、股市等被銀保監(jiān)會(huì)衢州監(jiān)管分局罰款95萬(wàn)元。


責(zé)編:劉赟 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬(wàn)軍偉


（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）