老楊感覺，此消息可能部分屬實(shí)。但實(shí)在沒必要壓制個(gè)人房貸啦！

今年7月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，一方面，多個(gè)熱點(diǎn)城市被約談而出新政；另一方面，“三道紅線”對(duì)房企形成重大融資制約。如果對(duì)于個(gè)人房貸也實(shí)施壓降，則邏輯上是順通的。

房地產(chǎn)貸款占比低于30%，是什么概念？

在此，老楊通過歷史數(shù)據(jù)給大家解釋一下。

房地產(chǎn)貸款，主要是個(gè)人按揭貸款，次要是開發(fā)貸，最后是土地貸。

今年第二季度，全國(guó)凈增房地產(chǎn)貸款12400億元，環(huán)比減少29%，同比減少11%。

從季度數(shù)據(jù)看，今年二季度相比一季度出現(xiàn)了比較明顯的下跌。需要說明的是，從歷史數(shù)據(jù)看，二季度貸款凈增額往往都要小于一季度，這和一季度銀行主動(dòng)放貸等慣例是有關(guān)的。

僅看一季度，其實(shí)最點(diǎn)是2018年，近兩年則出現(xiàn)下降。說明近兩年對(duì)于房地產(chǎn)融資的控制是加緊的。

從占比來看，房貸占比=凈增房地產(chǎn)貸款/凈增人民幣各項(xiàng)貸款。

今年2季度，全國(guó)新增房地產(chǎn)貸款占全部新增人民幣貸款比例為24.8%，也即近1/4的資金是投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的。

這一占比最高值，出現(xiàn)在2016年下半年，超過50%！眾所周知，當(dāng)時(shí)貨幣寬松，房地產(chǎn)政策寬松，房地產(chǎn)去庫(kù)存，所以大水涌入房地產(chǎn)。

今年上半年的占比，其實(shí)相比高點(diǎn)已經(jīng)腰斬。調(diào)控效果相當(dāng)顯著了。

既然看全國(guó)總占比，已經(jīng)降至30%以下了，為何相關(guān)部門還提新要求？

結(jié)論是：總量達(dá)標(biāo)，但部分銀行超標(biāo)了呀！

2020年二季度末個(gè)人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比上季度末低0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.6個(gè)百分點(diǎn)。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個(gè)人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對(duì)比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。

總規(guī)模增得很快。但增速卻并不高。歷史上最高增速出現(xiàn)在2010年一季度，09年貨幣大放水的結(jié)果也！

2020年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增12100億元，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增長(zhǎng)11%，房貸余額新增額目前絕對(duì)值仍處于歷史較高位。觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個(gè)人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。

從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來看，2020年二季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為24%，環(huán)比增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，今年二季度個(gè)人房貸占新增貸款比例相比去年同期更低，主要是今年疫情發(fā)生以來，貸款主要投放在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)上。觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。

全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率

這里，將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國(guó)住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為32.2%，環(huán)比與上季度基本持平，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行。2019年一二季度小幅上升，三季度下行，四季度再次小幅上升。2020年一二季度，居民購(gòu)房杠桿繼續(xù)小幅上升。

上半年全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購(gòu)房。但需要看到的是，自4月以來，5年期LPR已連續(xù)4個(gè)月未調(diào)整，說明貨幣寬松邊際收窄，下半年若5年期LPR 未明顯下調(diào)，房貸利率大概率不會(huì)大幅下降。7月份以來，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等熱點(diǎn)城市收緊了調(diào)控政策，進(jìn)一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度，預(yù)計(jì)三季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率不會(huì)大幅變化。

結(jié)合上述數(shù)據(jù)，老楊的感覺是：

開發(fā)商端，確實(shí)存在違規(guī)融資、高杠桿、高負(fù)債的不良現(xiàn)象；但個(gè)人購(gòu)房端，除了深圳、杭州還存在一定程度違規(guī)融資炒房的現(xiàn)象，全國(guó)絕大部分城市，基本都屬于合理、正常、健康的個(gè)人融資，也即通過商業(yè)按揭與公積金貸款。

對(duì)于個(gè)人購(gòu)房融資，沒必要進(jìn)一步收緊政策了！否則，反而容易誤傷合理需求！

從金融防風(fēng)險(xiǎn)的角度看，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房首付比例，首套貸款三成為主，二套貸款四成或五成為主。這一首付比例，全球最高。而全國(guó)房?jī)r(jià)不可能總體下跌超三成的！絕無可能！ 也沒什么風(fēng)險(xiǎn)可言。