目前，國內(nèi)銀行針對中小微企業(yè)貸款可接受的抵押物主要為不動產(chǎn)，其中不動產(chǎn)又包含了住宅、公寓、商鋪、寫字樓、工交倉、廠房等，我按照土地用途給上述幾類資產(chǎn)分個類，住宅類資產(chǎn)：住宅，商業(yè)類資產(chǎn)：公寓、商鋪、寫字樓，工業(yè)類資產(chǎn)：工交倉、工業(yè)廠房，今天就和大家聊聊這幾類資產(chǎn)。
（注：文中出現(xiàn)的“企業(yè)”特指中小微企業(yè)，經(jīng)營性抵押貸款特指銀行類的經(jīng)營性抵押貸款，其他機(jī)構(gòu)的經(jīng)營性貸款會開專欄講解。）
首先，銀行對于抵押的資產(chǎn)是有一些共同的要求的：1.抵押物產(chǎn)證齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、無產(chǎn)權(quán)糾紛，2.抵押物未列入當(dāng)?shù)夭疬w規(guī)劃。3.抵押物不存在損毀、違規(guī)改造、被列為違章建筑等情況，4.抵押物沒有查封的情況。抵押作為一種擔(dān)保方式參與到借貸關(guān)系中來，它是具有一定的參考價值的，例如大部分銀行的貸款額度是根據(jù)抵押物的評估價值打折后計算出來的，不同的抵押物的可貸成數(shù)是不一樣的：
抵押物 | 可貸金額 |
住宅 | 60%-70% |
公寓 | 40%-50% |
商鋪 | 40%-50% |
寫字樓 | 40%-50% |
工交倉 | 30%-40% |
工業(yè)廠房 | 30%-40% |
從上圖可以看出，抵押物的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，可貸金額也就越高。
那么接下來，就跟大家針對上述各類資產(chǎn)仔細(xì)聊聊：
住宅類資產(chǎn)
住宅絕對是銀行最喜歡的抵押物，一來變現(xiàn)能力強(qiáng)，二來價值較穩(wěn)定。所以住宅是目前銀行意向清單里排名第一的抵押物，甚至有銀行除了住宅就不接受其他類型的抵押物了。但是所有的住宅銀行都可以接受嗎？其實(shí)不然，銀行對住宅也是有一定要求的。首先，就是對房齡以及產(chǎn)權(quán)人年齡的要求：
另外，銀行只接受按照國家規(guī)定能正常在市場上進(jìn)行交易的資產(chǎn)，像商品房、滿了交易期限的動遷房、別墅這類房產(chǎn)都是可以正常進(jìn)的，而像未滿交易期限的動遷房、公租房、文物保護(hù)建筑等類型房產(chǎn)是不被接受的。最后就是對面積上的一些要求，一般來說銀行是不喜歡面積過小或者過大的住宅的，例如小于50㎡或者大于200㎡的住宅，像這類資產(chǎn)通過審批也就會更難一些，可能會出現(xiàn)降低貸款額度的情況。如果你有住宅類資產(chǎn)需要辦理經(jīng)營性抵押貸款的話，我首先建議你將國有銀行作為第一選擇，畢竟利息低，如果實(shí)在辦不下來的話，那么接下來依次就是股份制商業(yè)銀行，城商行、民營銀行。
商業(yè)類資產(chǎn)
這類資產(chǎn)的特點(diǎn)很明顯：1.變現(xiàn)能力一般，2.價值不穩(wěn)定。但是相比于住宅類資產(chǎn)來說，他的租金比較高，能為借款人提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那么像這類資產(chǎn)的話，銀行會著重關(guān)注那些因素呢？我們一起來看看：
商業(yè)類資產(chǎn) | 地域位置 | 房齡 | 產(chǎn)權(quán)人年齡 |
公寓 | 交通便利，地段繁華、人流密集，大概率可做。 | 30年以內(nèi) | 18-70周歲 |
位置偏遠(yuǎn)，交通不便，人流稀少，大概率不做。 | |||
商鋪 | 一樓臨街，人流密集，大概率可做。 | 30年以內(nèi) | 18-70周歲 |
商業(yè)體內(nèi)鋪，人流稀少，大概率不做。 | |||
寫字樓 | 地處城市主城區(qū)、人流密集，大概率可做。 | 30年以內(nèi) | 18-70周歲 |
地處城市遠(yuǎn)城區(qū)、人流稀少，大概率不做 |
其實(shí)在房齡以及產(chǎn)權(quán)人的年齡上，商業(yè)類資產(chǎn)與住宅類資產(chǎn)是差不多的，審批人的關(guān)注點(diǎn)還是主要集中于商業(yè)類資產(chǎn)的地域位置。另外，由于近幾年疫情以及電商的沖擊，商業(yè)類資產(chǎn)的市場已遠(yuǎn)不如以前活躍，在這種背景之下，銀行對這類資產(chǎn)的態(tài)度還是相對謹(jǐn)慎的，也直接導(dǎo)致了很多銀行直接不做商業(yè)類資產(chǎn)，還有的銀行是要求你必須要搭配著住宅一起來做抵押，如果你有商業(yè)類資產(chǎn)的話，我建議你提前了解下銀行最新的政策，然后定向的去做選擇，例如部分國有銀行、股份制商業(yè)銀行等等，還是我在上面提到的，國有銀行是第一選擇。
工業(yè)類資產(chǎn)
目前來說，工業(yè)類資產(chǎn)在銀行內(nèi)部是比較排斥的，對比上述兩類資產(chǎn)而言，它的流動性極差，而且價值極不穩(wěn)定。銀行對這類資產(chǎn)的要求主要是房齡以及產(chǎn)權(quán)人年齡，這些要求與以上兩類資產(chǎn)基本上是一樣的，在這里就不再贅述了。面對這類資產(chǎn)的話，銀行更看重的還是借款人本身的資質(zhì)以及借款企業(yè)的發(fā)展前景。抵押物并不能作為說服審批人的有力說辭。雖然這類資產(chǎn)缺點(diǎn)很多，但還是有部分銀行是能接受的，例如部分股份制商業(yè)銀行，部分城商行，部分村鎮(zhèn)銀行等等。所以，如果你有這類資產(chǎn)需要拿來貸款的話，就從上述幾類銀行中入手吧。
其實(shí)在一段借貸關(guān)系中，抵押作為擔(dān)保方式，它只是一種從關(guān)系，并不能決定你的貸款就一定能辦下來。說白了，就是不管你的抵押物有多優(yōu)質(zhì)，決定銀行是否能借你錢的因素還是你自身的資質(zhì)以及企業(yè)的資質(zhì)，最后希望大家能正確看待這種關(guān)系。