5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），明確對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著各地首套房貸利率最多可以低至4.4%。
《通知》表示，為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。《通知》事項包括：
二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
首套房貸款50萬未來30年或可少還2萬元利息
當(dāng)前房貸利率以5年期以上LPR利率為基礎(chǔ)，銀行根據(jù)各地房地產(chǎn)市場情況、銀行相應(yīng)貸款策略等，在該利率基礎(chǔ)上進行加點后形成最終的個人房貸利率。根據(jù)最新的5年期以上LPR為4.6%，這意味著在個人住房貸款利率下限下調(diào)之后，各地首套房貸利率最多可以低至4.4%。
那么，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有什么變化呢？光大證券首席經(jīng)濟學(xué)家高瑞東表示，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。
值得提醒的是，央行此次通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭 帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍
業(yè)內(nèi)專家表示，此次《通知》在刺激需求的同時，仍然堅持“房住不炒”原則，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
“通知首次對于差別化住房信貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情的決心。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
他認為，金融部門下調(diào)首套普通自住房貸款利率充分體現(xiàn)了金融部門對于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，其會產(chǎn)生多方面的重要影響：一是有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機構(gòu)進一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優(yōu)惠政策；二是有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍；三是有助于進一步降低購房者的成本，同時結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件；四是有助于各地基于實際情況開展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。
“《通知》拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求?！敝刑┳C券研究所政策專題組負責(zé)人、首席分析師楊暢表示。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，二套房房貸利率加點下限沒有調(diào)整，主要是為防止資金過多、過快地流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，彰顯了“房住不炒”的根本原則。
上海金融與法律研究院研究員劉遠舉認為，該政策對于房地產(chǎn)市場起到了促進作用。下一步可能需要將重點轉(zhuǎn)向生產(chǎn)上，避免發(fā)生滯漲的可能性。
展望未來，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，預(yù)計部分樓市供給相對大、需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，以此減輕剛需購房成本。整體上看，國內(nèi)樓市仍將堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，同時，推動各地“因城施策”、精準調(diào)控，落實“三穩(wěn)”任務(wù)，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
數(shù)據(jù)：一季度全國百余城市下調(diào)房貸利率
人民銀行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。
4月份，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，創(chuàng)2019年以來月度新低。
個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則
在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限調(diào)整方向。
部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。“這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征?！编u瀾說。
鄒瀾在2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上解釋了相關(guān)機制。他表示，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
以利率下限為例，彼時，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。
鄒瀾表示，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。