擁有一套屬于自己的住房，是每個年輕人的夢想、因此個人住房按揭貸款，是與廣大普通人接觸最多的銀行貸款品種。住房按揭貸款有沒有門檻？有什么要求？兩種還款方式有什么區(qū)別？相信大家對此有著很多疑問。本文將以問答的形式，對住房按揭貸款進(jìn)行答疑解惑。
一、問：申請住房按揭貸款對借款人有什么要求？
答：1、國籍要求：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。
2、年齡要求：是年滿18年周歲起，上限通常是60周歲，也有65周歲，具體看各銀行各自的標(biāo)準(zhǔn)。但最新有銀行如工行已經(jīng)將年齡上限調(diào)高到70周歲。其總的掌握標(biāo)準(zhǔn)，是借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。
3、工作收入要求：不限行業(yè)只要有穩(wěn)定的工作和收入，如果是自雇人士，也可以提供銀行流水，每月收入必須大于每月還貸金額的兩倍。
二、問：申請住房按揭貸款的期限怎么定？
答：住房按揭貸款的期限確定，有三個參考因素：
1、銀行最長貸款期限是30年，因此貸款期限必須在30年以內(nèi)。
2、借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。舉例，如果申請人30歲，那么可以申請最長的30年還貸期；如果申請人50歲，那么能貸款的期限只能是75-50=25年。
3、借款人年收入與貸款之比。借款人年收入要與當(dāng)年還貸的金額匹配，貸款期限過短會導(dǎo)致無力還貸。舉例：貸款100萬基準(zhǔn)利率的話，30年等額本息每月還貸5307元，而20年的話要還6545元。也就是說，如果你的家庭月收入只有11000元的話，只能申請30年而無法申請20年。
如果是二手房按揭的話，還要增加一個參考因素：二手房房齡。具體掌握是二手房房齡加貸款年限不能超過30年。舉例：房齡10年的二手房按揭，貸款期限最長不能超過20年。
三、問：等額本金和等額本息兩種還款方式怎么確定？
答：1、二者的區(qū)別：
等額本金，指的是將貸款本金按月均分，利息按照遞減的貸款本金進(jìn)行計(jì)算，每月還貸金額即兩者的加總。
等額本息，指的是提前計(jì)算好還貸期的所有利息，與本金加總后按月均分，每月還貸額即包含了均分的本金和利息。
上述二者最大的區(qū)別，是利息的算法不同。前者利息是隨著每月本金的歸還而逐月下降的，而后者的利息是固定的。因此，就利息總額來說，等額本金的所支付的利息肯定大于等額本息。
2、二者如何選擇：
雖然等額本金的利息成本比等額本息的方式要高，但是有一個不可忽視的問題，就是等額本金前期支付的利息要高，因此對借款人有很大的還款壓力。
如果借款人比較年輕，處于職業(yè)初期，工資收入不多，那么只能選擇等額本息以降低還款壓力；如果借款人已經(jīng)中年，處于職業(yè)的頂峰，那么可以選擇等額本金，前期雖然承受較高壓力但可以降低今后的還款壓力。
還有一種情況，如果借款人打算在較長的一段時間后（如10年后）提前歸還，那么可以選擇等額本金，因?yàn)橐坏┨崆皻w還，相比之下等額本金支付的利息要比等額本息支付的利息要少。
四、問：影響房貸審批的有哪些因素？
答：影響房貸審批的，主要有以下幾個因素：
1、征信情況。房貸申請人需要提供自身的征信報(bào)告，有以下三種情況的拒貸概率比較高：一種是有當(dāng)前逾期，征信記錄中記當(dāng)期有信用卡或貸款逾期；第二種有不良記錄，即連三累六的不良記錄，連續(xù)逾期三次或者累計(jì)六次逾期；第三種是查詢記錄頻繁，也就是各種小貸公司查詢記錄。
2、收入和負(fù)債情況。收入是指工資收入，如果是自雇人士則是營業(yè)收入，收入必須能夠覆蓋貸款本息，且達(dá)到兩倍以上。同時，如果有大額信用卡負(fù)債或者其他消費(fèi)貸款，銀行會根據(jù)你的收入情況，削減你的貸款額度，如果負(fù)債超過了收入，則會拒貸。
對于還款能力不夠的問題，也有補(bǔ)救措施，即增加共同還款人。有些負(fù)責(zé)任的銀行，如果覺得借款人資信尚可，只是還款能力與要求差了一點(diǎn)，會要求增加共同還款人。共同還款人不能是借款人的配偶，其他只要能出具收入證明且有還款能力的，都可以。
3、資料的真實(shí)度。很多人都不重視資料，以為通過一些手段造些銀行所需要的資料即可蒙混過關(guān)，豈知銀行會通過外部調(diào)查對客戶所提供的資料進(jìn)行查證，一旦發(fā)現(xiàn)造假，那么你這筆貸款申請就算黃了。
五、房貸審批流程和時間是怎樣的？
答：房貸的審批流程，基本上是這樣的：第一步，客戶經(jīng)理與申請人面談；第二步，收集客戶相關(guān)資料并撰寫調(diào)查報(bào)告；第三步，送支行部門負(fù)責(zé)人審批；第四步，送支行分管行長（或行長）審批；第五步，分行審查崗審查；第六步，分行分管行長審批；第七步，與客戶簽署合同；第八步放款。上述流程并非標(biāo)準(zhǔn)，有些大行為了提高效率，直接下放權(quán)力給支行行長審批。如果是二手房，第二步還要增加一個房產(chǎn)的評估過程。
關(guān)于房貸的審批時間，很多人都很關(guān)心，但是實(shí)話說這很難有一個共同的標(biāo)準(zhǔn)。首先要看這個銀行的審批流程是不是段；其次看這家銀行貸款額度是不是夠；再次是這家銀行的工作人員是不是敬業(yè)；最后看銀行崗位安排是否合理。以我的經(jīng)驗(yàn)，通常情況下，一家流程暢通，人員勤奮的支行，按揭貸款從受理到放貸時間不會超過兩周。如果遇到貸款額度緊張的時候，等兩個月都是有可能。有些甚至還要有一些保險、理財(cái)?shù)雀郊訔l件。