個(gè)人住房抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么？
住房抵押貸款就是以房產(chǎn)為抵押物進(jìn)行抵押擔(dān)保的，一般情況來(lái)講是很安全的一款貸款產(chǎn)品。但但受制于房產(chǎn)抵押貸款時(shí)間長(zhǎng)、流動(dòng)性較低等因素，對(duì)于銀行和借款人來(lái)講也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行來(lái)講，其風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在如下幾方面：
1.借款用途風(fēng)險(xiǎn)。
個(gè)人住房抵押貸款的審批相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易，所以住房抵押貸款更容易出現(xiàn)虛假的借款用途。如果借款人挪用貸款或改變借款用途，銀行根本無(wú)法了解也不能控制資金的使用。等到貸款到期的時(shí)候?qū)︺y行來(lái)說(shuō)貸款歸存在極大了不確定性。當(dāng)貸款逾期的話，銀行需要跟借款人協(xié)商，或者申請(qǐng)法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房屋，所得款項(xiàng)優(yōu)先歸還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用。如果借款人將貸款用于非法、違規(guī)等不正當(dāng)用途，銀行還將承擔(dān)合規(guī)檢查、內(nèi)部審計(jì)、監(jiān)管檢查等更多的風(fēng)險(xiǎn)。
2.房產(chǎn)抵押所有權(quán)人的信用風(fēng)險(xiǎn)。
由于住房抵押貸款時(shí)間長(zhǎng)，受多方面因素影響，如果借款人貸款之后資金短缺，就會(huì)出現(xiàn)房貸拖欠，產(chǎn)生借貸風(fēng)險(xiǎn)；再就是比如承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的開(kāi)發(fā)商或是擔(dān)保人資格實(shí)力超出自身能力時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生貸款無(wú)法正常歸還的問(wèn)題，那么銀行將承擔(dān)貸款逾期甚至形成不良的風(fēng)險(xiǎn)。
3.抵押物處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
如果借款人不能按時(shí)歸還貸款，銀行只能被迫處置抵押房產(chǎn)。其實(shí)處置抵押房產(chǎn)是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，同時(shí)還伴隨了很多不確定性，比如，房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，大家知道，現(xiàn)在房產(chǎn)銷(xiāo)售基本上銷(xiāo)售的都是尚未完工的樓盤(pán)，真正拿到房產(chǎn)權(quán)證辦理還需要一個(gè)很長(zhǎng)的期間。如果，整體樓盤(pán)房產(chǎn)權(quán)證登記辦理出現(xiàn)脫節(jié)甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商跑路等方面的風(fēng)險(xiǎn)，就有可能影響整個(gè)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的辦理?；蛘叽嬖诒黄渌麄鶛?quán)人申請(qǐng)查封等等，這些都會(huì)使借款人出現(xiàn)違約以及抵押物品價(jià)值失效，給銀行行使債權(quán)帶了障礙。
3、利率風(fēng)險(xiǎn)
利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對(duì)利率的調(diào)整而相應(yīng)變動(dòng)，而存款利率卻可以根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)我國(guó)利率政策的規(guī)定，如果利率下調(diào)，定期存款利率按存入時(shí)的利率即原較高的利率執(zhí)行，而貸款必須在執(zhí)行期滿一年
4、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)借款人來(lái)講，其風(fēng)險(xiǎn)主要有：經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。
如果貸款到期不能歸還，抵押權(quán)人將抵押物房屋處置變現(xiàn)，處置變現(xiàn)的價(jià)格可能遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，其中的差額就是借款人的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。為了避免這種情況出現(xiàn)，借款人申請(qǐng)貸款前一定要充分評(píng)估自己的還款能力，如果在貸款后出現(xiàn)資金困難，可以從其他途徑籌資歸還貸款，不然損失的可是自己的經(jīng)濟(jì)。