今天用數(shù)據(jù)分析一下，到底買(mǎi)房漲多少才不虧。
第一:人總是有著對(duì)比心理，這就有著一個(gè)機(jī)會(huì)成本，同一個(gè)時(shí)間，你用來(lái)買(mǎi)房的錢(qián)和用做投資其他的錢(qián)，哪個(gè)回報(bào)快，哪個(gè)收益高。比如你這20萬(wàn)炒股，行情好賺了30萬(wàn)，那你就有50萬(wàn)重新買(mǎi)房了，就是這個(gè)意思。
第二:利率情況。利率上浮了多少，加入一個(gè)月還款，有一千利息，那一年就是12000，根據(jù)你的貸款金額和利率上浮來(lái)計(jì)算，月供會(huì)有金額顯示的，自己可以算。
第三:契稅，雜費(fèi)，物業(yè)費(fèi)和各個(gè)方面的費(fèi)用，自己加一加，契稅萬(wàn)把塊錢(qián)，買(mǎi)房雜費(fèi)幾千，物業(yè)費(fèi)一年一千多，自己去算。多少平的，單價(jià)多少，漲多少，夠這個(gè)錢(qián)就知道多少錢(qián)。
這個(gè)問(wèn)題提的非常好，房子已經(jīng)成為我國(guó)居民茶余飯后必談的話(huà)題，“你買(mǎi)了幾套房”、“在哪里買(mǎi)的\"、“漲了多少”，\"賺了不少吧“，這些都是見(jiàn)面好像必談的話(huà)題，還有大家更關(guān)心的，我買(mǎi)了一套房，房子漲價(jià)到多少，才能保本，其實(shí)回答這個(gè)問(wèn)題不難，把房子的成本和收益計(jì)算清楚，成本包括貸款利息、買(mǎi)房稅費(fèi)、賣(mài)房稅費(fèi)、中介費(fèi)、首付成本；收益包括：房子出租的房租、房子價(jià)格上漲的收益。每個(gè)地方和每個(gè)人的情況不一樣，可以自己回去按照實(shí)際情況算一下，舉個(gè)例子，給大家演示一下如何計(jì)算。
假定房子總價(jià)150萬(wàn)，其中商業(yè)貸款100萬(wàn)，首付50萬(wàn)，期限20年，還款方式等額本息，5年后賣(mài)出，租金年利率按照2.3%計(jì)算，中介費(fèi)和賣(mài)房費(fèi)用為0，買(mǎi)房費(fèi)用按照總價(jià)的3%計(jì)算。
1、租金
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，二季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，租金收益類(lèi)按照2.3%計(jì)算，150萬(wàn)的房子，5年的租金收入總和為17.25萬(wàn)。
2、首付的資金成本
首付50萬(wàn)，我們按照銀行存款5年期利率5%計(jì)算，5年銀行存款獲得的收益為12.5萬(wàn)，所以首付的資金成本為12.5萬(wàn)。
3、貸款100萬(wàn)總利息
貸款本金100萬(wàn)，還款方式為等額本息，期限20年，貸款利率為基準(zhǔn)利率4.9%，每個(gè)月還款6,544.44元，5年后提前還款，5年支付的總利息為232512.98元。
所以：買(mǎi)房總成本等于=12.5萬(wàn)+23.25萬(wàn)+150*0.03（買(mǎi)房費(fèi)用）=40.25萬(wàn)元。
買(mǎi)房總收益=17.25萬(wàn)+房子升值
要保本，需要買(mǎi)房總成本=買(mǎi)房總收益，計(jì)算得出房子升值23萬(wàn)元，5年后需要賣(mài)173萬(wàn)元即可保本，房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率為2.89%，這個(gè)漲幅在過(guò)去已經(jīng)被證明是輕松可以達(dá)到，從1999年到2018年，全國(guó)住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)為從1999年每平米1857元上漲到2018年的每平方8544元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為8.36%。
現(xiàn)在已經(jīng)證明也可以輕松達(dá)到，輕松達(dá)到年復(fù)合2.3%的漲幅。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：7月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.3%，二線(xiàn)城市新建商品住宅同比上漲10.7%，三線(xiàn)城市新建商品住宅同比上漲10.2%。
綜上所述：以上的例子只是為了方便說(shuō)明使用貸款買(mǎi)房需要賣(mài)多少才能保本，每個(gè)人的情況不一樣，可以根據(jù)上面的計(jì)算方法，自己計(jì)算一下，心里有個(gè)數(shù)。
要看你買(mǎi)的房子是來(lái)住的。還是來(lái)炒的，住的話(huà)是不能說(shuō)虧不虧，假如你是來(lái)炒的話(huà)那我還是不建意，你這樣做！現(xiàn)在從十月八號(hào)起買(mǎi)房的利率就會(huì)上漲假如是你買(mǎi)房剛需的話(huà)在十月八號(hào)之前簽的合同的話(huà)還是按今年的利率算的！
你要是這么算賬無(wú)論如何你都不會(huì)虧的，首先你沒(méi)還完貸款的情況下就房子的實(shí)際價(jià)格而言根本就不可能是你說(shuō)的那么多。人家買(mǎi)房以后除非是你拿房款一次性把剩余貸款還完，否則買(mǎi)房子的還要繼續(xù)還貸，提前還貸的利息和按期還款的利息有很大差別，總房款上達(dá)不到你說(shuō)的那個(gè)136.7萬(wàn)元，，按五年計(jì)算的話(huà)你已經(jīng)還完66.7萬(wàn)，剩余一次還款大概在六十萬(wàn)左右吧，最后算起來(lái)能少付十幾萬(wàn)到二十幾萬(wàn)。