SS小百科：土地抵押貸款和房屋抵押貸款一樣嗎？
這里所說的房屋抵押貸款并不是按揭貸款，是指已經付清全款或部分款項購買后的房屋再辦理抵押，就是二次抵押。
土地貸款與房屋貸款的異同
差異（由于較高的風險因素）：
與傳統(tǒng)的房屋抵押貸款相比，通常銀行是不接受只付了首付款的土地進行抵押的由于違約率較高，涉及土地的抵押貸款利率可能相比房屋的通常要高一點點通常土地貸款都涉及到建設，比如建造工廠/車間/倉庫什么的。那么也就意味著回款的周期會比較長，借款期限甚至可能達到30年房屋抵押貸款由于變現(xiàn)能力較強，對應的貸款業(yè)務期限也會較短土地抵押貸款目前的情況來說，銀行都不會辦理只有單獨土地的抵押貸款。會要求您將將來或在目前在建的工程之類的資產一并抵押，同時也會要求您承諾在建設工程完工后，把所有的地上建筑物再次進行一并的抵押。而房屋則可以單獨辦理抵押貸款
土地貸款和房屋貸款的相似之處：
都需要到不動產登記中心，辦理抵押登記手續(xù)價值較大的房地產都需要經過專業(yè)的評估機構，進行評估才能確定其價值房地產包括房屋和土地凈值計算方式大致相同（下面再細說）
為什么單獨的土地抵押貸款會被視為高風險貸款？
土地貸款對銀行機構來說風險較高，因為單獨的土地上沒有現(xiàn)有的房屋。部分企業(yè)在購買土地時，已經占用了他們絕大部分的資金。如果這個時候再發(fā)生意外就會導致財務困難，資金跟不上就會出現(xiàn)資金鏈斷裂，那么整個建設項目就會出現(xiàn)風險，這就是為什么大多數(shù)不接受單獨土地抵押貸款的原因！
那么單獨的土地貸款的貸款條件是什么？
通常在項目融資的情況下，銀行才會有可能附帶條件的接受單獨的土地抵押貸款。這個會因不同的項目所要求的條件不一樣，一般是按照整個項目的總投資進行計算。
評估房地產的價值方法：
這里有一個比較常見的誤區(qū)就是關于土地或者房屋的價值，許多人都會認為，“如果我買土地或買房屋花費了100萬，那么我的房屋土地也至少價值100萬（還沒算升值呢），因為我花了那么多錢！”可是現(xiàn)實并不是這樣哦！購買成本并不總是等于評估價值，更不等于您可以從銀行獲得的貸款金額。對于銀行來說常用的價值評估方法，是您的房地產在經過專業(yè)的評估機構評估后得出的價值（可以參考安居客這類的App看看周圍的房價），而房屋凈值是再減去日后變現(xiàn)可能發(fā)生涉及的費用，才是您目前房地產的真正價值。
變現(xiàn)涉及的費用：
營業(yè)稅及附加 交易價5.6%土地增值稅 交易價0.5%契稅 交易價3%交易服務費 買賣各自3元/㎡(按拍賣單方全額支付計算）律師費 評估值×2.5%拍賣費 成交價×3.5%（按評估預算）訴訟費 評估值×2%強制執(zhí)行費 起訴金額×1%（以最高貸款額度80%預算）評估費 評估價×5‰（價值100萬以內部分按5‰計，101-1000萬部分按2.5‰計）分戶圖測量費 100㎡以下500元，＞100㎡/每100㎡增加30元
您持有的房地產在剔除了這些費用后，才是它們真正的凈值。我這里列舉的費率及項目都是大概，會因為時間/地區(qū)/銀行機構的不同等等會有所差異。
可貸款金額：
在得出了您的房地產凈值后，銀行會根據(jù)這個凈值再次按照可貸比率來計算您的可貸金額，一般都在60%-80%以上。
影響可貸比率的因素：
房地產所在地區(qū)，例如是否靠近市中心或發(fā)達地區(qū)，越靠中心可貸比率越高抵押辦理的相應的貸款品種貸款人-越大型的銀行比率越低，當然利率越低。否則相反