21世紀經(jīng)濟報道記者胡慧茵 報道 在房地產(chǎn)市場連漲11個月之后，新加坡還是忍不住要向“高熱不退”的樓市出手。
當?shù)貢r間12月15日晚間，新加坡宣布了一系列措施來冷卻其房地產(chǎn)市場，包括提高印花稅和收緊貸款限制。
新加坡政府在聲明中稱，盡管受到新冠疫情影響，私人住宅和公共住房轉(zhuǎn)售市場一直很活躍。自2020年第一季度以來，私人住房價格上漲了約9%，而公共住房轉(zhuǎn)售單價上漲了約15%。
據(jù)悉，新加坡上一次調(diào)控額外買方印花稅 (ABSD) 利率，還是在2018年。如今再次加大力度調(diào)控樓市，顯然是因為樓市的高漲已經(jīng)引發(fā)了政府方面的擔憂。
財政部、國家發(fā)展部和央行在聯(lián)合聲明中表示，如果放任不管，價格可能會跑在經(jīng)濟基本面之前，并增加隨后出現(xiàn)不穩(wěn)定調(diào)整的風險。另外，聲明中還提及借款人容易受到未來幾年利率可能上升的影響。
瘋狂的樓市，背后推手是強需求
雖然新加坡仍處在奧密克戎變異毒株的陰影下，但這絲毫無阻其房地產(chǎn)市場繼續(xù)火熱。
從今年第一季度算起，目前私人住房價格上漲了約9%，而組屋（注：由新加坡建屋發(fā)展局投資建設(shè)，主要提供給中低收入新加坡公民家庭的保障性住宅）轉(zhuǎn)售單價則上漲了約15%。到目前為止，新加坡樓市的上漲已經(jīng)持續(xù)了11個月。
僅從上漲幅度或許很難看出新加坡房地產(chǎn)漲勢的瘋狂程度。根據(jù)英國房地產(chǎn)信息企業(yè)萊坊（Knight Frank）在今年9月公布的《全球房價指數(shù)》（Global House Price Index）顯示，第二季度新加坡房價同比上漲6.8%，位列亞洲國家房價漲幅首位。
盡管受疫情影響，新加坡樓市始終“一枝獨秀”。對此，亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，新加坡自去年以來高效的疫情管控，使其經(jīng)濟保持穩(wěn)定，在東南亞表現(xiàn)特出，另外，疫情期間新加坡政府紓困政策不少，購房按揭利率更低于2%，都推動了人們的購房需求。
事實上，新加坡本地的購房按揭利率在過去七年里一直維持在很低的水平。但不同的是，新加坡目前的通脹率已上升至2.5%，升至八年來的新高。在這樣的背景下，像房產(chǎn)一類的避險資產(chǎn)就成了一眾投資人的首選，當中還有不少是國外投資者。
“新加坡穩(wěn)定的政經(jīng)環(huán)境一向被外國投資人視為財產(chǎn)安全港。根據(jù)居外IQI2020年的買家詢盤數(shù)據(jù)，新加坡是亞洲購房人海外購房目標國第7名?！笨ㄋ狗颉ぐ菜_里（Kashif Ansari）向記者表示，這些因素都推動了疫情期間新加坡樓市的紅火。
尋求資產(chǎn)避險的大多為海外買家，而對于大部分本地買家來說，在疫情后開始在家辦公，才是他們增加購房的主因。
“空間現(xiàn)在看來已是必需的，而不再是奢侈。”合登集團首席執(zhí)行官葉潤明表示，不少買家利用他們現(xiàn)有的組屋套現(xiàn)，提升到私宅轉(zhuǎn)售市場中選擇他們負擔得起的房屋。
樓市火熱一片之時，新加坡的家庭債務(wù)水平也在攀升。12月6日，新加坡金管局發(fā)布的《金融穩(wěn)定評估》報告（下文稱“報告”）顯示，過去一年里家庭債務(wù)增長6.8%，而房貸是家庭債務(wù)增長的主要因素。該報告稱，一旦房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊，房價回調(diào)，國內(nèi)需求降低，隨之而來的不良貸款增加會影響銀行系統(tǒng)，削弱銀行向其他部門提供信貸的能力。
有分析人士向記者預(yù)測，明年新加坡的購房按揭利率大概率會上漲。
新加坡國家發(fā)展部長李智陞也給出了樓市調(diào)控的解釋，他表示是要降低私人和住房委員會轉(zhuǎn)售市場價格上漲的風險，這也將影響住房的可負擔性?？磥?，此時政府向房地產(chǎn)給出降溫措施確實是恰逢其時。
政府降溫有效嗎？
為了讓樓市有效降溫，新加坡政府出臺了一系列措施。
據(jù)聯(lián)合文件顯示，這些措施包括：政府將把針對外國人的額外買家印花稅(ABSD)從目前的20%提高到30%；另外，對于新加坡公民，購買第二套住房的印花稅從12%提高到17%，而第三套及以后，公民的住房印花稅從15%提高到25%。據(jù)悉，額外買方印花稅是新加坡政府推出的房地產(chǎn)降溫措施之一，主要在于緩解當?shù)睾蛧庾≌飿I(yè)買家的強勁投資需求，確保新加坡人依然可以買得起當?shù)刈≌?/p>
新加坡上一輪的樓市降溫措施還是在2018年。當時被分析師稱為“重拳出擊”的降溫措施，除了購買第一套房產(chǎn)的新加坡公民和永久居民，個人買家要交的買家印花稅都上調(diào)5%。相較之下，本輪的降溫舉措顯然力度更大。
“雖然過去已經(jīng)有一些降溫措施，如收緊總債務(wù)償還率（TDSR）或抵押貸款服務(wù)比率（MSR），以確保房主不過度使用杠桿，但仍有一些買家還是可能會過度使用他們的財務(wù)，包括一些出售了組屋公寓并購買兩套私人住宅的家庭，也有家庭可能已經(jīng)辦理了最高額度的房貸，而沒有給予足夠的緩沖?！毙录悠路慨a(chǎn)經(jīng)紀公司橙易產(chǎn)業(yè)（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部總監(jiān)孫燕清（Christine Sun）向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，如今的降溫措施都將有助于解決這類問題。
值得一提的是，此次政府選擇在12月15日午夜宣布新政，并在第二天（12月16日）正式實施，有分析指這是吸取了2018年時進行樓市降溫的“教訓”。當時在傍晚時分宣布降溫措施，在措施生效前，樓盤前隨即出現(xiàn)“人龍”，相信這次是為了避免排隊買房的情況再次出現(xiàn)。
盡管新加坡政府已經(jīng)釋出新政，但樓市恐怕不會太快降溫。
新加坡房產(chǎn)經(jīng)紀公司博納集團經(jīng)紀人黃文富向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，按此前的經(jīng)驗，市場可能需要6-9個月的時間來消化新政。
孫燕清也持有相近的觀點，她向記者表示：“預(yù)計交易量在未來的六個月內(nèi)會放緩。2022年新加坡的樓市價格可能會穩(wěn)定下來，并以更慢的速度上升。因此，我們已經(jīng)修改了2022年新加坡私人住宅的價格預(yù)測，升幅將從6%-9%降至0-3%。另外，2022年組屋轉(zhuǎn)售市場的價格升幅預(yù)測將從8%-11%下調(diào)至5%-8%。”
在樓市交易價格逐漸放緩的同時，新加坡租房市場或許也會迎來新變。
居住在新加坡的華人張小姐告訴記者，感覺最近一年在新加坡租房的價格持平甚至有所下降。
對此，黃文富向記者表示，對外國買家來說，如果已經(jīng)打算在新加坡工作或移民到新加坡，在樓市新政后他們可能會延緩買房，因此租房市場會上漲。但同時，他也指出，但對于那些把新加坡當作資產(chǎn)長期避風港的外國買家來說，他們就不會太在乎這個新政。
新加坡向來主張“居者有其屋”，此次新政的出臺更是給了本地首次購房者一顆“定心丸”。
“這項措施亦會鼓勵公屋市場的置業(yè)人士在財政上更加審慎?！毙录悠聡野l(fā)展部長李智陞表示，預(yù)計這項改變不會對首次置業(yè)人士造成重大影響，尤其是中低收入家庭。
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