程世鵬 | 武漢銀行金融服務第一自媒體


我有一個朋友,前幾年在武漢買的房子,房產總價200萬,按揭貸款貸了7成140萬,當時貸款利率為基準利率上浮30%,就是6.37%,無論是相比以前還是現(xiàn)在,當時的按揭貸款利率都還是相對比較高的。


我記得四五年前做按揭貸款一般利率都是4.9%,有時銀行還會有些折扣,而現(xiàn)在武漢按揭貸款利率相比前年有所降低為5.68%,近一年也基本保持不變,主要是基于LPR變化而變化。


這個朋友前幾天跟我說,說聽說現(xiàn)在有銀行抵押貸款利率只有4.65%,居然低了1.72%,相比一年就少了24080的利息,10年就少了240800的利息,想想都不平衡,所以就來問我可不可以結清貸款之后再轉抵押貸款。


我將從以下幾點綜合評估:第一:利息

從數(shù)學上來講,做抵押貸款當然是更劃算些,畢竟年化利率相差了1.72%,10年20年省下來的利息也不少,從數(shù)學上來講,這是可行的。


第二:月供

朋友貸款140萬,年化利率6.37%,貸款30年,每期月供8729.60元。


如果同樣是貸款140萬,年化利率4.65%,貸款20年,每期月供8970.85元。


那么這里問題來了,按揭貸款一般可以最長做到30年,但是抵押貸款卻很少有銀行能做到30年,能純做20年的都屈指可數(shù)。


以上以20年來算,雖然利率低了很多,但實際上因為貸款年限縮短,所以月供并沒有降低,反而增加了241.25元。


雖然這里相差并不多,但是隨著貸款額度的增加,或者貸款年限相差越大,所以每月月供就會越高。自己收入能否跟月供相匹配,我想這是不得不考慮的問題,特別是一些上班族。


市場上面更多銀行抵押貸款年限其實也并不長,一般一年期居多,然后就是10年期,20年30年的相對很少,即使有,也許利率也就沒這么低了。


所以要想年限長,又要利息低,月供低,還是沒那么容易的。


第三:可貸額度

按揭貸款一般可以貸7成,但是抵押貸款即使是住宅也只有6-7成,沒有準7成。


這就意味著,如果在房產沒有升值的情況下,同樣是價值200萬,那么能夠貸到140萬的可能性是比較小的。并且辦理過程中肯定會產生其他的費用,所以很有可能是要貼錢進去的。


而這個朋友的房產很明顯,武漢這2年的房價基本變化不大,雖然已經(jīng)還了2年貸款,但是貸款初期,基本上大多數(shù)都是還的利息,所以在沒有資金進去的情況下,肯定是沒有可行性的。


但是如果房產升值比較多,比如30%以上,或者當時按揭貸款首付比例比較高有50%,那么還是有可行性的。


除了以上幾點要考慮的情況以外,還需要考慮房產的區(qū)域,房產屬性,因為商品房都可以做按揭貸款,但并不代表所有的房產銀行都接受做抵押貸款的。比如武漢的新洲、漢南等地的房產銀行的準入就比較少,又或者房產性質是商業(yè)住宅等。


綜上所述,從我朋友面臨的情況來講,雖然從數(shù)學上來講是非??尚械模菑钠渌麕讉€方面綜合來講,是不可行的。


但也不是說每個人都不可行,因為不同的人的情況也有所不一樣,只有通過綜合評估,首先從銀行準入要求,然后到可貸額度,月供,利息等方面綜合評估以后才能最終確定轉貸方案是否可行。而不是簡單地做數(shù)學題,這是一道綜合題。


銀貸是杠桿,經(jīng)營創(chuàng)造價值,投資有風險,貸款需謹慎。


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