對(duì)于那些有購(gòu)房打算的人們來(lái)說(shuō),貸款購(gòu)房成為他們未來(lái)買房的選擇。然而他們對(duì)于住房按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別,都表示不怎么清楚。

由于按揭貸款要產(chǎn)生權(quán)的轉(zhuǎn)移而抵押貸款則并不變更關(guān)系,因此,二者當(dāng)事人的法律地位及享有權(quán)益不同。按揭中,按揭受益人經(jīng)過(guò)權(quán)轉(zhuǎn)讓成為權(quán)人,享有擔(dān)保物的權(quán),按揭人則只有對(duì)擔(dān)保物的他項(xiàng)物權(quán);抵押過(guò)程中并未發(fā)生權(quán)轉(zhuǎn)移,抵押人仍保留了擔(dān)保物的權(quán),抵押權(quán)人是非權(quán)人只享有抵押權(quán),即對(duì)抵押物的支配權(quán)。按我國(guó)《民法通則》的規(guī)定,權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán),抵押權(quán)等他物權(quán)則歸于“與財(cái)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”。因此在法律關(guān)系上,按揭受益人享有主要財(cái)產(chǎn)權(quán),而按揭人享有的主要是“與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”。

抵押中卻恰恰相反,抵押權(quán)人只享有“與財(cái)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”,財(cái)產(chǎn)權(quán)歸抵押人。是以按揭受益人和按揭人的法律地位、權(quán)利方向和抵押權(quán)人、抵押人之間的法律地位、權(quán)利方向基本相反。

按揭是指購(gòu)房者在支付部分房款的前提下,通過(guò)與銀行簽訂貸款協(xié)議,將房屋的產(chǎn)權(quán)暫時(shí)移交銀行作為貸款的擔(dān)保,從而獲得銀行放款,通過(guò)貸款人每月償還一定的月供,當(dāng)最終還完全部貸款和利息之后,再將房屋產(chǎn)權(quán)從銀行拿回,從而擁有獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)。

抵押是指購(gòu)房人將自己名下的房屋作為抵押物,抵押給銀行,從而獲得銀行的貸款,但房屋的產(chǎn)權(quán)仍在貸款人手中,銀行只是擁有了房屋的抵押權(quán),無(wú)權(quán)隨意處置房屋,也從來(lái)沒(méi)有擁有過(guò)房屋的產(chǎn)權(quán)。

房屋抵押貸款與其他貸款最大的不同就是:當(dāng)借款人長(zhǎng)期沒(méi)有還款以及不得已而為之的情況下,銀行才會(huì)以拍賣抵押房屋的方式來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)的損失。因而銀行在審批房屋抵押貸款的時(shí)候,會(huì)特別看重借款人的信用記錄,一般都會(huì)選擇信譽(yù)較好的借款人進(jìn)行合作。如果你在在兩年之內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)逾期超過(guò)3次,或者是累積逾期超過(guò)6次的用戶,那么估計(jì)你申請(qǐng)起來(lái)就難了。

一般來(lái)講,抵押給銀行的房產(chǎn)都要有變現(xiàn)的能力,否則銀行是不會(huì)接受你的申請(qǐng)的。舉個(gè)例子來(lái)講,你打算拿一個(gè)40多年快要倒塌的危房去抵押給銀行,你那不是找抽嘛!銀行把貸款放給你那才奇怪呢!一般來(lái)講,有幾種房屋的變現(xiàn)能力都不是很好,一般很難獲得銀行的認(rèn)可。