最近一則關(guān)系到貸款利率的消息引起了廣泛的關(guān)注，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整公告》，10月8日后新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將根據(jù)LPR發(fā)生一定的變化，那么將發(fā)生哪些變化？對(duì)于即將買房的人來說是好消息還是壞消息？筆者帶你一探究竟。

貸款新規(guī)及變化 《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整公告》稱 為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下： 那么與現(xiàn)行的規(guī)定有哪些變化呢？我想至少有三點(diǎn) 1.參照物不同 現(xiàn)在房貸利率是參照央行公布的存貸款基準(zhǔn)利率，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)情況和當(dāng)?shù)胤抠J政策，決定上浮或者下調(diào)的比例，如上浮10%也就是1.1倍利率或者下浮15%也就是85折利率，而10月8月后貸款利率將變?yōu)橐宰罱粋€(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，再結(jié)合貸款風(fēng)險(xiǎn)情況和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)調(diào)控情況和當(dāng)?shù)胤抠J政策加點(diǎn)決定。 2.利率下限不同 以往貸款利率的下限，央行規(guī)定的下限是基準(zhǔn)利率的70%，雖然也要遵守當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控情況和借款人資質(zhì)、征信情況等，在實(shí)際過程中很多優(yōu)質(zhì)客戶都要低于基準(zhǔn)利率，我本人在兩年前買首套房時(shí)就申請(qǐng)到了85折利率也就是4.9%*85%=4.165%，而10月8日之后，新政規(guī)定，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)，目前5年期LPR為4.85%，假如到了10月8日LPR不變，那么無論你在哪個(gè)地區(qū)，無論你的資質(zhì)、征信情況有多好，首套房利率也不得低于4.85%，恐怕再也見不到像4.165%這樣的“打折”利率了。 3.貸款執(zhí)行利率調(diào)整方式、頻率不同 目前大多數(shù)房貸合同中約定，利率調(diào)整方式為“如遇人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，自下一年度1月1日相應(yīng)調(diào)整”，目前利率形成方式是基準(zhǔn)利率*（1+浮動(dòng)比例），浮動(dòng)比例合同期限內(nèi)固定不變，二基準(zhǔn)利率往往幾年調(diào)整一次，比如目前執(zhí)行的基準(zhǔn)利率還是2015年公布的，所以執(zhí)行利率往往幾年才調(diào)整一次；而新政規(guī)定，借款人申請(qǐng)房貸時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，最短為1年，貸款利率為LPR+基點(diǎn)形成，雖然加的基點(diǎn)多少也是合同期限內(nèi)固定不變，但是LPR是每月20日公布，如果選擇定價(jià)周期為一年，可能每年執(zhí)行利率都要隨LPR的調(diào)整而調(diào)整。 LPR是什么？ 1.什么是LPR？ LPR，是LoanPrimeRate的英文縮寫，如果按字面意思翻譯是優(yōu)惠貸款利率，按照官方定義是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，是指金融機(jī)構(gòu)（通常指商業(yè)銀行）對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，它的形成由各報(bào)價(jià)行按公開市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考，截止目前，LPR分1年期及5年期以上兩個(gè)品種。 每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)前，各個(gè)LPR報(bào)價(jià)行以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交自己行的報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后計(jì)算算術(shù)平均，并向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，于當(dāng)日9時(shí)30分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。 LPR的報(bào)價(jià)行，原本有10家，分別是工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行這五家國有大型銀行，浦發(fā)銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行五家股份制銀行，而現(xiàn)在增加了兩家城商行西安銀行和臺(tái)州銀行，兩家農(nóng)商行上海農(nóng)村商業(yè)銀行和廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行，兩家外資銀行渣打銀行(中國)和花旗銀行(中國)，以及微眾銀行和網(wǎng)商銀行這兩家以互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營為主的民營銀行，，涵蓋了各個(gè)類型的銀行，可以說報(bào)價(jià)行很豐富，能夠更好的代表貸款市場(chǎng)利率水平。 2.那么LPR可不可以理解為新的貸款基準(zhǔn)利率？我認(rèn)為不可以。 第一，貸款基準(zhǔn)利率，是央行公布的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而LPR，是18家商業(yè)銀行報(bào)價(jià)綜合計(jì)算得出，二者不可以等同，打個(gè)比方，歌唱比賽評(píng)分，一種方式是權(quán)威一錘定音說多少分成績就是多少分，另一種方式是由18位評(píng)委打分，去掉一個(gè)最高分，去掉一個(gè)最低分，最后平均分是成績，這兩種方式能說一樣或者相似嗎？ 第二，貸款基準(zhǔn)利率，各銀行可以在這個(gè)基礎(chǔ)上上浮或者打折，銀行對(duì)不同客戶執(zhí)行不同的貸款利率，所以基準(zhǔn)利率處于最高利率和最低利率之間；而LPR，本身就是各報(bào)價(jià)行最優(yōu)客戶利率報(bào)價(jià)形成的，再者，新規(guī)中房貸利率不得低于LPR，所以LPR理解成最低利率更合適一些。 所以，基準(zhǔn)利率和LPR無論是從性質(zhì)上還是數(shù)值在市場(chǎng)利率的位置上都有所不同，我認(rèn)為不能混為一談。 一些大家關(guān)心的問題和建議 除了把LPR是不是基準(zhǔn)利率的問題，在最近的交流中我發(fā)現(xiàn)可能還關(guān)心這些問題。 1.貸款新規(guī)后房貸利率會(huì)降？ 看了一些觀點(diǎn)，認(rèn)為房貸利率會(huì)降，理由是目前五年以上的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，而8月份的五年期LPR是4.85%，是不是就降了0.05%？我覺得未必是如此。 首先，LPR每月20日公布，8月份的五年期LPR數(shù)值確實(shí)是4.85%，可9月20日還沒到呢，怎么知道9月份五年期LPR就一定是4.85%？數(shù)值都不確定，比較的結(jié)論下的有點(diǎn)早。 其次，即便9月份的五年期LPR就是4.85%，這也不過是一個(gè)最低值，新政規(guī)定， “首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。” 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于五年期貸款基準(zhǔn)利率4.9%的1.11倍，二套房貸款平均利率為5.76%，相當(dāng)于五年期貸款基準(zhǔn)利率4.9%的1.175倍，也就是說平均利率相對(duì)于基準(zhǔn)利率都是上浮的，這是基于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素決定的。 假如某地一家銀行普遍執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率上浮10%，到了10月8日，會(huì)執(zhí)行LPR最低的利率標(biāo)準(zhǔn)不加點(diǎn)？我認(rèn)為不可能 總之，9月份LPR數(shù)值尚未公布，各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也未公布，現(xiàn)在就說房貸利率下降為時(shí)過早。 2.現(xiàn)在買房貸款合適還是10月8日之后貸款合適？ 這個(gè)要看你當(dāng)?shù)氐木唧w情況。 假如你是首套房，征信情況、資質(zhì)情況較好，但現(xiàn)在能申請(qǐng)下來的利率為基準(zhǔn)利率或者更高，那么我建議你可以考慮等到10月8日之后，如果LPR還是8月份的數(shù)值4.85%，你又能享受銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶的利率待遇，那么可能比現(xiàn)在貸款執(zhí)行的基準(zhǔn)利率4.9%要低一些。 假如買的二套房，根據(jù)新機(jī)制規(guī)定，二套房貸款利率不低于LPR＋60個(gè)基點(diǎn)，假如9月份LPR還是4.85%，那么10月8日以后的利率不低于4.85%(LPR)＋0.6%（基點(diǎn)）＝5.45%，高于現(xiàn)在基準(zhǔn)利率上浮10%也就是4.9*110%=5.39%，低于基準(zhǔn)利率上浮15%也就是4.9*115%=5.63%。 總結(jié)一下，假設(shè)9月份的LPR保持目前的4.85%不變，對(duì)于首套房，如果你現(xiàn)在能夠申請(qǐng)的利率是基準(zhǔn)利率或者更高，那么可以考慮等一等，期待9月份的LPR要低于目前的基準(zhǔn)利率；如果你能申請(qǐng)到打折利率，比如9折利率4.41%，那么建議現(xiàn)在趕緊辦，10月8日之后利率不會(huì)低于LPR；如果你買的是二手房，現(xiàn)在能申請(qǐng)的利率低于5.45%，那么也要現(xiàn)在趕緊辦合適，如果高于5.45%，那么可以考慮等一下。 3.以前發(fā)放的貸款利率會(huì)變嗎？ 很多已經(jīng)在還款的人很關(guān)心，既然新發(fā)放的貸款利率會(huì)有調(diào)整，那么以前的貸款利息會(huì)不會(huì)變答案是，不會(huì)。 央行公告明確指出，2019年10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。 也就是說，已經(jīng)在還款的貸款，按原合同執(zhí)行，如果基準(zhǔn)利率不變，那么房貸利率不會(huì)發(fā)生改變，利息自然也不會(huì)變。 在這里再強(qiáng)調(diào)一個(gè)問題，新發(fā)放的貸款利率按照LPR新規(guī)執(zhí)行，但是貸款基準(zhǔn)利率仍然存在并且發(fā)揮作用，并不是像有的人說的基準(zhǔn)利率被替代。 另外，商業(yè)用房購房貸款利率按不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行，而公積金貸款暫不調(diào)整。 總結(jié)一下，LPR是指貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，10月8日后新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款參照LPR執(zhí)行，首套房貸款利率不會(huì)低于LPR，二套房貸款利率不會(huì)低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)用房貸款利率不會(huì)低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)，公積金貸款利率暫時(shí)不變，10月8日之前發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款按原合同執(zhí)行，不受本次新規(guī)影響。 對(duì)于即將買房的人來說是好消息還是壞消息，買房貸款利息是增加還是減少，，第一要看9月20日更新的LPR數(shù)值是多少，第二要看各銀行10月8日后在LPR基礎(chǔ)上的具體加點(diǎn)，第三要看彼時(shí)房貸利息的變化對(duì)買房人買房意愿的影響進(jìn)而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，現(xiàn)在說還為時(shí)過早。